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【澳大利亚】墨尔本房产市场深度调研(上)—为什么墨尔本房价比悉尼便宜那么多

发布时间:2016-11-26  来源:  

 

 

作者:Robin

2016年11月26日

原创文章,转载需获得授权

 

墨尔本,澳大利亚维多利亚州首府,有“澳大利亚文化之都”的美誉,与悉尼齐名。墨尔本是国际闻名的时尚之都,其服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。其城市规模与悉尼不相伯仲。今年全球十大宜居城市排名中,墨尔本位居第一;而去年位居第七的悉尼,今年则跌出了前十。

 

问题来了,这也是非常多的朋友困惑已久的问题:这样一个灿烂夺目的城市,房价为何会比悉尼低了30%之多

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

目前流行的说法有很多:比如墨尔本的气候不如悉尼,墨尔本气候更极端,而悉尼气候更怡人;墨尔本人口增长速度不如悉尼;墨尔本平均收入不如悉尼;。。。。。。各位朋友先别着急下定论,请耐心跟随本人,一步步剖析隐藏在最深处的原因。本人相信,定会有让您吃惊之处

 

墨尔本位于澳大利亚的东南部,是个港口城市,总面积8831平方公里。地理位置跟悉尼差不多,但是起家不同。墨尔本最初的发展,是淘金热带动的。

 

 

说到金矿,不能不提一下Ballarat,著名的 Sovereign Hill 金矿遗址就在这里,目前已经被建成了博物馆,是墨尔本著名的旅游项目之一。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

去年,本人正好去那里“考察”(玩)了一次,小镇上平日里有许多的表演,重现当年的依稀景象。

 

言归正传,1835年之前,墨尔本基本上无人居住。直到淘金热开始,人口迅速增长。在1836年,墨尔本的人口只有177人,到了1851年,人口 29000人,到1854年,已达 12万3000人。19世纪80年代,墨尔本已经成为了一个人口众多、高度发达的城市。各位朋友请注意了,这个时候,悉尼兄弟们还在捞虾玩泥巴呢。

 

这里顺便提一下悉尼:悉尼,最早是囚犯的流放之地。1770年,库克船长发现悉尼的植物园区。1787年5月,英国第一舰队船长亚瑟·菲利普受命,从欧洲大陆出发,途经南美巴西、南非开普敦,抵达悉尼,并于次年在悉尼湾建立了罪犯流放地。而悉尼的近代崛起,是从1957年开始。

墨尔本房价比悉尼便宜

这里有一段许多朋友都不知道的历史:墨尔本,曾经做了26年澳大利亚的首都。自1901年起,澳大利亚的首都就定在墨尔本,那时墨尔本的繁华,是悉尼无法比拟的。直到1927年,悉尼的快速崛起,引起了两座城市对首都的争夺。后面的事,大家都知道了。堪培拉进入了人们的视野。

 

墨尔本和悉尼,有着非常多的相似之处。墨尔本有一条河,叫 Yarra River;而悉尼有一条河,叫 Parramatta River。两者也都是海滨城市,海运发达。

 

由于便利的地理位置,墨尔本发展成为了澳大利亚的工业重镇,也是汽车之城。多家澳大利亚大型公司总部,均设在这里。包括矿业巨头力拓、必和必拓,四大行之一的 ANZ 等等。教育方面,墨尔本拥有著名的墨尔本大学、莫纳什大学,享誉全球。总体看来,墨尔本与悉尼应该是不相伯仲,可是房价为何相差如此悬殊?

 

一、气候差异

 

这一数据较难收集,因为多为直观感受。根据本人搜集到的庞大数据,来自两地都居住过一段时间的人们的普遍感受是:墨尔本的天不如悉尼晴朗,时常阴天;而且,墨尔本的冬天更冷一些,风更大一些。简单来说,就是墨尔本的气候比悉尼更极端一些,但也没那么极端。

 

所以, 气候因素不是主要原因。

 

二、收入水平

 

根据澳大利亚统计局的数据(2010年),墨尔本的平均工资收入低于悉尼9%左右。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

墨尔本房价比悉尼便宜

 

从图中可知,2005财年,悉尼人均年收入为 $ 46,940, 而墨尔本为 $ 42,453, 低了约9.5%;2010财年,  悉尼人均年收入为 $ 57,612, 而墨尔本为 $ 52,470, 低了约9%然而,房价的差异却远远不止这10%。

 

请看数据,悉尼的别墅以及公寓的中位价均高出墨尔本30%以上。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

(来源:Domian)

 

看来,人均收入的差别也并非主因。

 

三、人口数量

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

来自澳大利亚统计局的数据显示,截止2015年6月底,悉尼人口492万人,墨尔本人口453万人,与2014年相比,悉尼人口增加了83300人,增长速率1.7%,而墨尔本人口增加了91600人,增长速率2.1%,竟然比悉尼增长速度还要快。

 

人口因素也可以排除。

 

四、住房供应量

 

同意这个原因的朋友应该非常多了。我身边很多朋友都告诉过我他们共同的一个直观的感受,就是墨尔本的公寓房建的实在是太多了。楼层又高,房间又密。是的,如果供过于求,价格必然会收到极大影响。但是,这个会是背后的根本原因吗?

 

这里,本人为大家引入一个有意思的参数:RLB Crane Index,就是吊车数量指数。知道这个指数的朋友不多,但这个指标却十分有意思。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

这个RLB Crane Index,是由Rider Levett Bucknall,每半年,在澳大利亚、新西兰、美国、南非发布的数据。这一指数采用一种简化的方式,来衡量一个地区建筑业的工作强度。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

墨尔本房价比悉尼便宜

 

从数据可以清楚地看出,悉尼的塔吊数量增加的速度不比墨尔本慢,相反,还更快一些。因此,说墨尔本的新建房屋供应量太大,造成墨尔本房价大幅低于悉尼,也无法立足。

 

2015至2016财年,悉尼共建成 30191 套房屋和公寓住宅,同比增长10%。至于墨尔本的新建住房量,本人未找到可靠具体的数据。但是从CoreLogic公布的数据,以及塔吊数量指数来看,墨尔本的新建住房量并不比悉尼高。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

(来源: CoreLogic, 2016)

 

由此看来,住房供应量太大造成墨尔本房价大幅低于悉尼,也不准确。

 

值得注意的是,RLB Crane Index 不仅包括居民住宅类塔吊数量,还包括了非居民类,以及工程类塔吊数量。因此光凭此参数判断地区居民住宅建造速度和建造量是不够准确的。话虽如此,

 

留心的话,没有什么事是小事”——《色戒》

 

这里本人引出造成墨尔本住宅房产价格比悉尼低30%之多的主要原因之一:

 

A.土地供应量的差别

 

先看下图,此图为 2016年2季度墨尔本的塔吊分布图。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

34%的塔吊集中在CBD、Southbank、和Docklands;北部、东部、南部、西部,分别有16%、30%、14%和6%。

 

再让我们看一下悉尼同时期的情况:

 

墨尔本房价比悉尼便宜


通过比较,可以清楚地发现两点:1.墨尔本的建筑动工量少于悉尼(但这并不意味着墨尔本新公寓建造量少于悉尼,墨尔本的新公寓中高层占比非常高);2. 墨尔本的新房建造非常集中,集中分布在CBD周围,而悉尼的新房健在分散得多

 

如果您看懂了这两张图,就很好理解为什么墨尔本CBD的公寓房这几年行情惨淡了。此话题不在本期讨论范围,不作展开。

 

有些朋友看到这一定有疑问了:Robin你刚才说墨尔本的房价大大低于悉尼,是因为土地供应量的差别。可是从图上看,墨尔本的新房动工量不如悉尼,应该是悉尼的土地供应量更大才对,这不是前后矛盾吗?

 

本人想说的是,正是因为悉尼的新建房屋如此分散,而墨尔本的集中度却可以这么高,反而说明了悉尼土地资源的有限

 

从地理上来分析,悉尼属于盆地,被蓝山山脉环绕。从全区交通图上可以看出,整个悉尼地势起伏,山地遍布。只要在悉尼生活过一段时间的朋友,都会有非常直观的感受,自己开车或者做bus的时候,经常在上坡、下坡、上坡、下坡。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

再来看看墨尔本,墨尔本属于平原地势。全区交通线非常笔直方正。在墨尔本居住的朋友都知道,墨尔本,尤其CBD附近,地势非常平坦开车或者坐公交,相比悉尼不停地爬坡下坡,绕来绕去,在墨尔本是非常舒服的。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

这一地理条件差异,使得悉尼从1932年悉尼海港大桥落成至今,居民房屋供应量一直处于供应不足的状态。即使今年悉尼的新屋建设量惊人,也难弥补十万套住房的历史积攒的空缺。而这一原因,才是隐藏在背后的根本原因

 

B. 土地成本的差别

 

造成这一现象的原因,还是源于土地供应量的差别。

 

由于土地开发价格的差异,直接造成了开发商成本的推高。新诞生的地王,地价摊到楼面价格,一平米就要5000刀,那么新房建成后进入市场,价格自然是以5000刀为基础,加上建筑成本,利润,才能得出最终销售价格。

 

这部分的数据较为繁杂。本人这里以简化繁,让您各位有个简单的直观感受。

 

悉尼的Box Hill,距离CBD 45公里。300平的地块,地价在39万澳币以上。同样的价格,在墨尔本能买到什么位置的土地呢?可以在距离墨尔本CBD 35公里处的 Keysborough,购买一块350平的地块;可以在距离墨尔本CBD 24公里处的 Greensborough,购买一块500平的地块,价格还便宜几万。(即时数据)

 

再请看下图,这是2014年的数据,但是依然具有代表性。

 

墨尔本房价比悉尼便宜

 

此图是新地块开发成本的对比。可以清晰地看出,房屋建造成本,在5个城市都是21万左右,差别不大;造成最终价格的巨大差异的,在于地块的价格悉尼的土地价格比包括墨尔本在内的其他四个capital cities价格高了200%。那么最终价格高出一大节也就不足为奇了。

 

本文到此,关于墨尔本住宅房产价格与悉尼的差异,深入分析就结束了。当然,气候因素,收入因素也会产生影响,但绝非造成差异的根本原因,这里就不过多分析了。希望本文对各位朋友有所帮助,解您疑惑。

 

 

 

罗蒂亚点评:

 

之前很多朋友关于同样的一个问题咨询过本人,他们觉得悉尼房价涨的太高,想要转而进入墨尔本市场,觉得将来墨尔本的房价赶上悉尼的几率会比较大,那么投资回报就比在悉尼买房大得多。通过此文,本人相信大家现在已经能够明白,墨尔本的房价之所以比悉尼低了30%这么多,并非因为墨尔本的房价涨的没有悉尼快,而是因为其他的内在原因(注:上一财年,墨尔本住宅市场涨幅是大于悉尼的)。

 

本人这里不是说投资墨尔本房产市场不好,本人只是希望各位朋友能够清楚,房价相对悉尼便宜,绝不是投资墨尔本房产市场的理由。至于未来,墨尔本的房价能否赶上悉尼,甚至超过悉尼,就需要判断,造成目前两地房价差异的根本因素,在将来能否改变了

 

任何一种形式的投资,其资产的价格走势都有其内在的决定因素。价格便宜,永远不是进行投资的理由;看起来差不多的两个投资标的,一个涨的没有另一个多,也同样不是买入的理由,说其是价值洼地,那就更离谱了。如果没有搞清楚价格走势背后的根本原因,就贸然投资,最终只会成为成就那些,能够看清内在原因,把握住未来走势的少数投资成功人士的垫脚石。

 

 

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