作者：Robin

2016年11月26日

原创文章，转载需获得授权

 

墨尔本，澳大利亚维多利亚州首府，有“澳大利亚文化之都”的美誉，与悉尼齐名。墨尔本是国际闻名的时尚之都，其服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。其城市规模与悉尼不相伯仲。今年全球十大宜居城市排名中，墨尔本位居第一；而去年位居第七的悉尼，今年则跌出了前十。

 

问题来了，这也是非常多的朋友困惑已久的问题：这样一个灿烂夺目的城市，房价为何会比悉尼低了30%之多？

 

 

目前流行的说法有很多：比如墨尔本的气候不如悉尼，墨尔本气候更极端，而悉尼气候更怡人；墨尔本人口增长速度不如悉尼；墨尔本平均收入不如悉尼；。。。。。。各位朋友先别着急下定论，请耐心跟随本人，一步步剖析隐藏在最深处的原因。本人相信，定会有让您吃惊之处。

 

墨尔本位于澳大利亚的东南部，是个港口城市，总面积8831平方公里。地理位置跟悉尼差不多，但是起家不同。墨尔本最初的发展，是淘金热带动的。

 

 

说到金矿，不能不提一下Ballarat，著名的 Sovereign Hill 金矿遗址就在这里，目前已经被建成了博物馆，是墨尔本著名的旅游项目之一。

 

 

去年，本人正好去那里“考察”（玩）了一次，小镇上平日里有许多的表演，重现当年的依稀景象。

 

言归正传，1835年之前，墨尔本基本上无人居住。直到淘金热开始，人口迅速增长。在1836年，墨尔本的人口只有177人，到了1851年，人口 29000人，到1854年，已达 12万3000人。19世纪80年代，墨尔本已经成为了一个人口众多、高度发达的城市。各位朋友请注意了，这个时候，悉尼兄弟们还在捞虾玩泥巴呢。

 

这里顺便提一下悉尼：悉尼，最早是囚犯的流放之地。1770年，库克船长发现悉尼的植物园区。1787年5月，英国第一舰队船长亚瑟·菲利普受命，从欧洲大陆出发，途经南美巴西、南非开普敦，抵达悉尼，并于次年在悉尼湾建立了罪犯流放地。而悉尼的近代崛起，是从1957年开始。

这里有一段许多朋友都不知道的历史：墨尔本，曾经做了26年澳大利亚的首都。自1901年起，澳大利亚的首都就定在墨尔本，那时墨尔本的繁华，是悉尼无法比拟的。直到1927年，悉尼的快速崛起，引起了两座城市对首都的争夺。后面的事，大家都知道了。堪培拉进入了人们的视野。

 

墨尔本和悉尼，有着非常多的相似之处。墨尔本有一条河，叫 Yarra River；而悉尼有一条河，叫 Parramatta River。两者也都是海滨城市，海运发达。

 

由于便利的地理位置，墨尔本发展成为了澳大利亚的工业重镇，也是汽车之城。多家澳大利亚大型公司总部，均设在这里。包括矿业巨头力拓、必和必拓，四大行之一的 ANZ 等等。教育方面，墨尔本拥有著名的墨尔本大学、莫纳什大学，享誉全球。总体看来，墨尔本与悉尼应该是不相伯仲，可是房价为何相差如此悬殊？

 

一、气候差异

 

这一数据较难收集，因为多为直观感受。根据本人搜集到的庞大数据，来自两地都居住过一段时间的人们的普遍感受是：墨尔本的天不如悉尼晴朗，时常阴天；而且，墨尔本的冬天更冷一些，风更大一些。简单来说，就是墨尔本的气候比悉尼更极端一些，但也没那么极端。

 

所以， 气候因素不是主要原因。

 

二、收入水平

 

根据澳大利亚统计局的数据（2010年），墨尔本的平均工资收入低于悉尼9%左右。

 

 

从图中可知，2005财年，悉尼人均年收入为 $ 46,940， 而墨尔本为 $ 42,453， 低了约9.5%；2010财年，  悉尼人均年收入为 $ 57,612， 而墨尔本为 $ 52,470， 低了约9%。然而，房价的差异却远远不止这10%。

 

请看数据，悉尼的别墅以及公寓的中位价均高出墨尔本30%以上。

 

（来源：Domian）

 

看来，人均收入的差别也并非主因。

 

三、人口数量

 

 

来自澳大利亚统计局的数据显示，截止2015年6月底，悉尼人口492万人，墨尔本人口453万人，与2014年相比，悉尼人口增加了83300人，增长速率1.7%，而墨尔本人口增加了91600人，增长速率2.1%，竟然比悉尼增长速度还要快。

 

人口因素也可以排除。

 

四、住房供应量

 

同意这个原因的朋友应该非常多了。我身边很多朋友都告诉过我他们共同的一个直观的感受，就是墨尔本的公寓房建的实在是太多了。楼层又高，房间又密。是的，如果供过于求，价格必然会收到极大影响。但是，这个会是背后的根本原因吗？

 

这里，本人为大家引入一个有意思的参数：RLB Crane Index，就是吊车数量指数。知道这个指数的朋友不多，但这个指标却十分有意思。

 

 

这个RLB Crane Index，是由Rider Levett Bucknall，每半年，在澳大利亚、新西兰、美国、南非发布的数据。这一指数采用一种简化的方式，来衡量一个地区建筑业的工作强度。

 

 

从数据可以清楚地看出，悉尼的塔吊数量增加的速度不比墨尔本慢，相反，还更快一些。因此，说墨尔本的新建房屋供应量太大，造成墨尔本房价大幅低于悉尼，也无法立足。

 

2015至2016财年，悉尼共建成 30191 套房屋和公寓住宅，同比增长10%。至于墨尔本的新建住房量，本人未找到可靠具体的数据。但是从CoreLogic公布的数据，以及塔吊数量指数来看，墨尔本的新建住房量并不比悉尼高。

 

（来源： CoreLogic, 2016）

 

由此看来，住房供应量太大造成墨尔本房价大幅低于悉尼，也不准确。

 

值得注意的是，RLB Crane Index 不仅包括居民住宅类塔吊数量，还包括了非居民类，以及工程类塔吊数量。因此光凭此参数判断地区居民住宅建造速度和建造量是不够准确的。话虽如此，

 

“留心的话，没有什么事是小事”——《色戒》

 

这里本人引出造成墨尔本住宅房产价格比悉尼低30%之多的主要原因之一：

 

A.土地供应量的差别

 

先看下图，此图为 2016年2季度墨尔本的塔吊分布图。

 

34%的塔吊集中在CBD、Southbank、和Docklands；北部、东部、南部、西部，分别有16%、30%、14%和6%。

 

再让我们看一下悉尼同时期的情况：

 

通过比较，可以清楚地发现两点：1.墨尔本的建筑动工量少于悉尼（但这并不意味着墨尔本新公寓建造量少于悉尼，墨尔本的新公寓中高层占比非常高）；2. 墨尔本的新房建造非常集中，集中分布在CBD周围，而悉尼的新房健在分散得多。

 

如果您看懂了这两张图，就很好理解为什么墨尔本CBD的公寓房这几年行情惨淡了。此话题不在本期讨论范围，不作展开。

 

有些朋友看到这一定有疑问了：Robin你刚才说墨尔本的房价大大低于悉尼，是因为土地供应量的差别。可是从图上看，墨尔本的新房动工量不如悉尼，应该是悉尼的土地供应量更大才对，这不是前后矛盾吗？

 

本人想说的是，正是因为悉尼的新建房屋如此分散，而墨尔本的集中度却可以这么高，反而说明了悉尼土地资源的有限。

 

从地理上来分析，悉尼属于盆地，被蓝山山脉环绕。从全区交通图上可以看出，整个悉尼地势起伏，山地遍布。只要在悉尼生活过一段时间的朋友，都会有非常直观的感受，自己开车或者做bus的时候，经常在上坡、下坡、上坡、下坡。

 

 

再来看看墨尔本，墨尔本属于平原地势。全区交通线非常笔直方正。在墨尔本居住的朋友都知道，墨尔本，尤其CBD附近，地势非常平坦。开车或者坐公交，相比悉尼不停地爬坡下坡，绕来绕去，在墨尔本是非常舒服的。

 

 

这一地理条件差异，使得悉尼从1932年悉尼海港大桥落成至今，居民房屋供应量一直处于供应不足的状态。即使今年悉尼的新屋建设量惊人，也难弥补十万套住房的历史积攒的空缺。而这一原因，才是隐藏在背后的根本原因。

 

B. 土地成本的差别

 

造成这一现象的原因，还是源于土地供应量的差别。

 

由于土地开发价格的差异，直接造成了开发商成本的推高。新诞生的地王，地价摊到楼面价格，一平米就要5000刀，那么新房建成后进入市场，价格自然是以5000刀为基础，加上建筑成本，利润，才能得出最终销售价格。

 

这部分的数据较为繁杂。本人这里以简化繁，让您各位有个简单的直观感受。

 

悉尼的Box Hill，距离CBD 45公里。300平的地块，地价在39万澳币以上。同样的价格，在墨尔本能买到什么位置的土地呢？可以在距离墨尔本CBD 35公里处的 Keysborough，购买一块350平的地块；可以在距离墨尔本CBD 24公里处的 Greensborough，购买一块500平的地块，价格还便宜几万。(即时数据）

 

再请看下图，这是2014年的数据，但是依然具有代表性。

 

 

此图是新地块开发成本的对比。可以清晰地看出，房屋建造成本，在5个城市都是21万左右，差别不大；造成最终价格的巨大差异的，在于地块的价格。悉尼的土地价格比包括墨尔本在内的其他四个capital cities价格高了200%。那么最终价格高出一大节也就不足为奇了。

 

本文到此，关于墨尔本住宅房产价格与悉尼的差异，深入分析就结束了。当然，气候因素，收入因素也会产生影响，但绝非造成差异的根本原因，这里就不过多分析了。希望本文对各位朋友有所帮助，解您疑惑。

 

 

 

罗蒂亚点评：

 

之前很多朋友关于同样的一个问题咨询过本人，他们觉得悉尼房价涨的太高，想要转而进入墨尔本市场，觉得将来墨尔本的房价赶上悉尼的几率会比较大，那么投资回报就比在悉尼买房大得多。通过此文，本人相信大家现在已经能够明白，墨尔本的房价之所以比悉尼低了30%这么多，并非因为墨尔本的房价涨的没有悉尼快，而是因为其他的内在原因（注：上一财年，墨尔本住宅市场涨幅是大于悉尼的）。

 

本人这里不是说投资墨尔本房产市场不好，本人只是希望各位朋友能够清楚，房价相对悉尼便宜，绝不是投资墨尔本房产市场的理由。至于未来，墨尔本的房价能否赶上悉尼，甚至超过悉尼，就需要判断，造成目前两地房价差异的根本因素，在将来能否改变了。

 

任何一种形式的投资，其资产的价格走势都有其内在的决定因素。价格便宜，永远不是进行投资的理由；看起来差不多的两个投资标的，一个涨的没有另一个多，也同样不是买入的理由，说其是价值洼地，那就更离谱了。如果没有搞清楚价格走势背后的根本原因，就贸然投资，最终只会成为成就那些，能够看清内在原因，把握住未来走势的少数投资成功人士的垫脚石。

 

 

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