【澳大利亚】墨尔本房产市场深度调研（上）—为什么墨尔本房价比悉尼便宜那么多

发布时间：2016-11-26 来源：

作者：Robin

2016年11月26日

原创文章，转载需获得授权

墨尔本，澳大利亚维多利亚州首府，有“澳大利亚文化之都”的美誉，与悉尼齐名。墨尔本是国际闻名的时尚之都，其服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。其城市规模与悉尼不相伯仲。今年全球十大宜居城市排名中，墨尔本位居第一；而去年位居第七的悉尼，今年则跌出了前十。

问题来了，这也是非常多的朋友困惑已久的问题：这样一个灿烂夺目的城市，房价为何会比悉尼低了30%之多？

墨尔本房价比悉尼便宜

目前流行的说法有很多：比如墨尔本的气候不如悉尼，墨尔本气候更极端，而悉尼气候更怡人；墨尔本人口增长速度不如悉尼；墨尔本平均收入不如悉尼；。。。。。。各位朋友先别着急下定论，请耐心跟随本人，一步步剖析隐藏在最深处的原因。本人相信，定会有让您吃惊之处。

墨尔本位于澳大利亚的东南部，是个港口城市，总面积8831平方公里。地理位置跟悉尼差不多，但是起家不同。墨尔本最初的发展，是淘金热带动的。

说到金矿，不能不提一下Ballarat，著名的 Sovereign Hill 金矿遗址就在这里，目前已经被建成了博物馆，是墨尔本著名的旅游项目之一。

墨尔本房价比悉尼便宜

去年，本人正好去那里“考察”（玩）了一次，小镇上平日里有许多的表演，重现当年的依稀景象。

言归正传，1835年之前，墨尔本基本上无人居住。直到淘金热开始，人口迅速增长。在1836年，墨尔本的人口只有177人，到了1851年，人口 29000人，到1854年，已达 12万3000人。19世纪80年代，墨尔本已经成为了一个人口众多、高度发达的城市。各位朋友请注意了，这个时候，悉尼兄弟们还在捞虾玩泥巴呢。

这里顺便提一下悉尼：悉尼，最早是囚犯的流放之地。1770年，库克船长发现悉尼的植物园区。1787年5月，英国第一舰队船长亚瑟·菲利普受命，从欧洲大陆出发，途经南美巴西、南非开普敦，抵达悉尼，并于次年在悉尼湾建立了罪犯流放地。而悉尼的近代崛起，是从1957年开始。

墨尔本房价比悉尼便宜

这里有一段许多朋友都不知道的历史：墨尔本，曾经做了26年澳大利亚的首都。自1901年起，澳大利亚的首都就定在墨尔本，那时墨尔本的繁华，是悉尼无法比拟的。直到1927年，悉尼的快速崛起，引起了两座城市对首都的争夺。后面的事，大家都知道了。堪培拉进入了人们的视野。

墨尔本和悉尼，有着非常多的相似之处。墨尔本有一条河，叫 Yarra River；而悉尼有一条河，叫 Parramatta River。两者也都是海滨城市，海运发达。

由于便利的地理位置，墨尔本发展成为了澳大利亚的工业重镇，也是汽车之城。多家澳大利亚大型公司总部，均设在这里。包括矿业巨头力拓、必和必拓，四大行之一的 ANZ 等等。教育方面，墨尔本拥有著名的墨尔本大学、莫纳什大学，享誉全球。总体看来，墨尔本与悉尼应该是不相伯仲，可是房价为何相差如此悬殊？

一、气候差异

这一数据较难收集，因为多为直观感受。根据本人搜集到的庞大数据，来自两地都居住过一段时间的人们的普遍感受是：墨尔本的天不如悉尼晴朗，时常阴天；而且，墨尔本的冬天更冷一些，风更大一些。简单来说，就是墨尔本的气候比悉尼更极端一些，但也没那么极端。

所以，气候因素不是主要原因。

二、收入水平

根据澳大利亚统计局的数据（2010年），墨尔本的平均工资收入低于悉尼9%左右。

墨尔本房价比悉尼便宜

从图中可知，2005财年，悉尼人均年收入为 $ 46,940，而墨尔本为 $ 42,453，低了约9.5%；2010财年，悉尼人均年收入为 $ 57,612，而墨尔本为 $ 52,470，低了约9%。然而，房价的差异却远远不止这10%。

请看数据，悉尼的别墅以及公寓的中位价均高出墨尔本30%以上。

墨尔本房价比悉尼便宜

（来源：Domian）

看来，人均收入的差别也并非主因。

三、人口数量

墨尔本房价比悉尼便宜

来自澳大利亚统计局的数据显示，截止2015年6月底，悉尼人口492万人，墨尔本人口453万人，与2014年相比，悉尼人口增加了83300人，增长速率1.7%，而墨尔本人口增加了91600人，增长速率2.1%，竟然比悉尼增长速度还要快。

人口因素也可以排除。

四、住房供应量

同意这个原因的朋友应该非常多了。我身边很多朋友都告诉过我他们共同的一个直观的感受，就是墨尔本的公寓房建的实在是太多了。楼层又高，房间又密。是的，如果供过于求，价格必然会收到极大影响。但是，这个会是背后的根本原因吗？

这里，本人为大家引入一个有意思的参数：RLB Crane Index，就是吊车数量指数。知道这个指数的朋友不多，但这个指标却十分有意思。

墨尔本房价比悉尼便宜

这个RLB Crane Index，是由Rider Levett Bucknall，每半年，在澳大利亚、新西兰、美国、南非发布的数据。这一指数采用一种简化的方式，来衡量一个地区建筑业的工作强度。

墨尔本房价比悉尼便宜

从数据可以清楚地看出，悉尼的塔吊数量增加的速度不比墨尔本慢，相反，还更快一些。因此，说墨尔本的新建房屋供应量太大，造成墨尔本房价大幅低于悉尼，也无法立足。

2015至2016财年，悉尼共建成 30191 套房屋和公寓住宅，同比增长10%。至于墨尔本的新建住房量，本人未找到可靠具体的数据。但是从CoreLogic公布的数据，以及塔吊数量指数来看，墨尔本的新建住房量并不比悉尼高。

墨尔本房价比悉尼便宜

（来源： CoreLogic, 2016）

由此看来，住房供应量太大造成墨尔本房价大幅低于悉尼，也不准确。

值得注意的是，RLB Crane Index 不仅包括居民住宅类塔吊数量，还包括了非居民类，以及工程类塔吊数量。因此光凭此参数判断地区居民住宅建造速度和建造量是不够准确的。话虽如此，

“留心的话，没有什么事是小事”——《色戒》

这里本人引出造成墨尔本住宅房产价格比悉尼低30%之多的主要原因之一：

A.土地供应量的差别

先看下图，此图为 2016年2季度墨尔本的塔吊分布图。

墨尔本房价比悉尼便宜

34%的塔吊集中在CBD、Southbank、和Docklands；北部、东部、南部、西部，分别有16%、30%、14%和6%。

再让我们看一下悉尼同时期的情况：

墨尔本房价比悉尼便宜

通过比较，可以清楚地发现两点：1.墨尔本的建筑动工量少于悉尼（但这并不意味着墨尔本新公寓建造量少于悉尼，墨尔本的新公寓中高层占比非常高）；2. 墨尔本的新房建造非常集中，集中分布在CBD周围，而悉尼的新房健在分散得多。

如果您看懂了这两张图，就很好理解为什么墨尔本CBD的公寓房这几年行情惨淡了。此话题不在本期讨论范围，不作展开。

有些朋友看到这一定有疑问了：Robin你刚才说墨尔本的房价大大低于悉尼，是因为土地供应量的差别。可是从图上看，墨尔本的新房动工量不如悉尼，应该是悉尼的土地供应量更大才对，这不是前后矛盾吗？

本人想说的是，正是因为悉尼的新建房屋如此分散，而墨尔本的集中度却可以这么高，反而说明了悉尼土地资源的有限。

从地理上来分析，悉尼属于盆地，被蓝山山脉环绕。从全区交通图上可以看出，整个悉尼地势起伏，山地遍布。只要在悉尼生活过一段时间的朋友，都会有非常直观的感受，自己开车或者做bus的时候，经常在上坡、下坡、上坡、下坡。

墨尔本房价比悉尼便宜

再来看看墨尔本，墨尔本属于平原地势。全区交通线非常笔直方正。在墨尔本居住的朋友都知道，墨尔本，尤其CBD附近，地势非常平坦。开车或者坐公交，相比悉尼不停地爬坡下坡，绕来绕去，在墨尔本是非常舒服的。

墨尔本房价比悉尼便宜

这一地理条件差异，使得悉尼从1932年悉尼海港大桥落成至今，居民房屋供应量一直处于供应不足的状态。即使今年悉尼的新屋建设量惊人，也难弥补十万套住房的历史积攒的空缺。而这一原因，才是隐藏在背后的根本原因。

B. 土地成本的差别

造成这一现象的原因，还是源于土地供应量的差别。

由于土地开发价格的差异，直接造成了开发商成本的推高。新诞生的地王，地价摊到楼面价格，一平米就要5000刀，那么新房建成后进入市场，价格自然是以5000刀为基础，加上建筑成本，利润，才能得出最终销售价格。

这部分的数据较为繁杂。本人这里以简化繁，让您各位有个简单的直观感受。

悉尼的Box Hill，距离CBD 45公里。300平的地块，地价在39万澳币以上。同样的价格，在墨尔本能买到什么位置的土地呢？可以在距离墨尔本CBD 35公里处的 Keysborough，购买一块350平的地块；可以在距离墨尔本CBD 24公里处的 Greensborough，购买一块500平的地块，价格还便宜几万。(即时数据）

再请看下图，这是2014年的数据，但是依然具有代表性。

墨尔本房价比悉尼便宜

此图是新地块开发成本的对比。可以清晰地看出，房屋建造成本，在5个城市都是21万左右，差别不大；造成最终价格的巨大差异的，在于地块的价格。悉尼的土地价格比包括墨尔本在内的其他四个capital cities价格高了200%。那么最终价格高出一大节也就不足为奇了。

本文到此，关于墨尔本住宅房产价格与悉尼的差异，深入分析就结束了。当然，气候因素，收入因素也会产生影响，但绝非造成差异的根本原因，这里就不过多分析了。希望本文对各位朋友有所帮助，解您疑惑。

罗蒂亚点评：

之前很多朋友关于同样的一个问题咨询过本人，他们觉得悉尼房价涨的太高，想要转而进入墨尔本市场，觉得将来墨尔本的房价赶上悉尼的几率会比较大，那么投资回报就比在悉尼买房大得多。通过此文，本人相信大家现在已经能够明白，墨尔本的房价之所以比悉尼低了30%这么多，并非因为墨尔本的房价涨的没有悉尼快，而是因为其他的内在原因（注：上一财年，墨尔本住宅市场涨幅是大于悉尼的）。

本人这里不是说投资墨尔本房产市场不好，本人只是希望各位朋友能够清楚，房价相对悉尼便宜，绝不是投资墨尔本房产市场的理由。至于未来，墨尔本的房价能否赶上悉尼，甚至超过悉尼，就需要判断，造成目前两地房价差异的根本因素，在将来能否改变了。

任何一种形式的投资，其资产的价格走势都有其内在的决定因素。价格便宜，永远不是进行投资的理由；看起来差不多的两个投资标的，一个涨的没有另一个多，也同样不是买入的理由，说其是价值洼地，那就更离谱了。如果没有搞清楚价格走势背后的根本原因，就贸然投资，最终只会成为成就那些，能够看清内在原因，把握住未来走势的少数投资成功人士的垫脚石。

====================================

思维

决定

财富

长按二维码，选择“识别图中二维码”即可关注

微信号：ryan6070 或扫描下方二维码即可联系我们

友情提醒：本人的宗旨是以客观、专业的角度对澳大利亚房产市场的现状和短期发展方向作出评估，力求房产投资收益的最大化。但是，由于政策导向的不确定性、专业能力的局限性、以及相关利益的不可避免性，请勿轻信包括本平台在内的任何房产相关人士或机构的单方面投资建议。请您对房产市场有独立的客观判断，专业人士的任何投资建议仅可作为参考。如有疑问可联系微信号ryan6070。