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可预见的15年内,全球投资市场中的辉煌巨星—悉尼

更新日期:2016-11-18  来源:  

 

作者:Robin

2016年11月17日

原创文章,转载需获得授权

 

今天的话题非常严肃,直接切入主题。

 

新州物业管理法50年来的重大变革正式宣布于本月底施行。不知各位朋友如何解读。本人眼中看到的,只有州政府,对于悉尼未来不断快速增长的人口,与有限的土地供应之间不可调和的矛盾深深的担忧。

 

举个简单的例子,著名的富人区A区火车站旁,有2栋并排的建了10年的老楼,每栋都是5层30户。新的物业法出台后,开发商可能会考虑与这60户居民签订重建合同,答应每户补偿新公寓,补偿面积为原面积的1.2倍,且一房变两房,两房变三房。说简单点,就是盖新楼之后,原来1套旧的80平2房换给你1套100平新三房。这种条件是非常具有吸引力的。之后,开发商成功签订改建合同,重新新建一栋26层高,共312套的新高层公寓楼。其中只需拿出60套新房作为补偿,其余252套进入市场销售!

 

另外,房主自主改建房屋。什么意思?一房变两房,两房变四房?想象一下香港的高层鸽子笼,8平米一户。。。想想深圳的6平米1房。。。再想想未来的悉尼。。。

 

任何政策,对于市场的影响力都是有限的,关键是政策背后所代表的政府态度,这是非常重要的

 

本人这里诚心地请问那些觉得悉尼公寓房市场有泡沫的朋友:您眼中的泡沫到底是怎样的?或许,某些个别地区的公寓房在近两年内推出过多、过密。但这不叫泡沫。基于目前的数据,别说悉尼,就算是公寓房建设过激过量的墨尔本,这类问题也不会持续太久。为什么本人如此笃定?

 

就拿墨尔本的公寓房问题,简单的解释给大家:墨尔本A区,今年推出了900套新公寓房,可是本区只能消化掉500套(够糟的情况了吧?),多了400套。直接后果就是:本区公寓房价格出现滞涨,甚至小幅下跌。那么之后呢?

 

之后,本区公寓房未来两年的审批和新建量急剧减少,甚至停滞。开发商无钱可赚,肯定换区开发了!但是,本区人口的增长是不会停止的,刚需在每时每刻不断增加。结果就是,市场花了2-3年慢慢消化掉了这些库存。不出3-5年,本区的房价又会重回上升通道。这就是为什么澳洲的房产价格短期虽有波动,但是长期来看,40年走势是稳步上涨的。那么40年后呢?同样如此!市场增长的原因一直从未变过。

 

以上是本人所举的一个比较极端的例子。如果放在悉尼,就目前2%不到的空置率,本人对泡沫论不敢苟同,短期内可能个别区会存在,长期来看毫无风险。房产投资本身就是一种长线投资,悉尼高额的交易成本,决定了房产投资快进快出是赚不到钱的

 

有朋友又问了,既然都是投资房产,公寓房目前不确定性多,我不如投资别墅,土地价值又高,安全边际更高!

 

本人这里不评判公寓房和别墅孰优孰略。只问一个问题:难道别墅就没有潜在风险了?如果十年、二十年内,悉尼可供开发公寓房的土地已极其有限,而城市人口的膨胀依然越来越快。有限的土地想要容纳更多的居民,政府会怎么办?难道就不会通过大幅提高土地税,倒逼别墅重回市场,用来建设高密度社区?

 

只是一个假设,请各位朋友不要激动。

 

悉尼、作为一个国际化大都市,资源是属于全世界的。因此未来的悉尼房价绝不会以本区家庭收入为依据,而是由全世界的有钱人来决定的。整个澳洲目前区区2400多万人口,勉强跟两年前的上海市人口持平,悉尼才区区500万的人口当量,未来会如何发展?至于海外人士购房限制这类政策,跟本文毫无关系。本人现在谈的仅仅是新移民,是PR,是Citizen。他们从海外,从亚洲,从欧洲,从美洲,带着巨额的财富,登上了这边美丽的沃土。

 



 

还是想象不到?没有关系,请看下面的数据:

 

2014财年悉尼新增人口达到创纪录的84,230人,2015财年新增83,300人口。今年?每6分钟,悉尼就多一个新移民。一年区区3万多套供应量,还顶着10万套的历史缺口。本人想请朋友们您告诉我,您觉得悉尼的房产市场未来几年会如何发展?

 

以上部分暂告一段落,现在开始,本人带大家走一遍悉尼市政府2031年之前的发展蓝图。只有通观全局,运筹帷幄,才能把握住未来。

 

近期的一条劲爆消息:新州州长Mike Baird本月14日宣布一项价值100亿的全新地铁项目规划。联通Parramatta和City CBD,并且经过Olympic Park。这条消息放在文章结尾说。请各位朋友先看下面这张图。

 

悉尼房价

这是悉尼人口密度分布图。可以明显的看到,如2条绿线所示,悉尼人口自东岸像西部呈三角缩进状态。什么原因?

 

以前,悉尼只有City一个主要的就业中心,工作地点过于集中。上班族从北区、西区、南区向市中心往返。因此,由于上班不便,西部南北两端人口比例低很多。也就是说,整个悉尼地区发展极不平衡。

 

为了解决这一主要问题,早在数年之前,悉尼市政厅便大力推行了宏伟的悉尼发展计划:投入数百亿资金,建立悉尼西部CBD——Parramatta,并在整个悉尼地区打造4大主要就业中心:Sydney & North Sydney Business Park, Parramatta Business Park, Macquarie Business Park, and Norwest Business Park.

 

悉尼房价

 

如果大家对悉尼市政规划有所研究,上图一定不会陌生。

 

悉尼市政规划的未来15年,要实现四个目标:

 

  1. 以世界级的服务和运输水平为依托的具有竞争力的经济

     

  2. 成为一个拥有能够符合我们的需求以及生活方式的住宅选择的城市

     

  3. 一个非常棒的城市,大家在这里生活的社区:活力、健康、紧密联系

     

  4. 一个富足、韧性的城市,这里土地和资源得到合理的利用,自然环境受到很好的保护

 

悉尼政府希望打通悉尼各个部分,希望任何人,选择居住在任何地区,都能够在30分钟内到达工作地点,希望未来的悉尼是一个全面、平衡发展的城市。

 

因此,这时再看看下面这幅图,应该就更容易理解了。

 

悉尼房价

简言之,就是西北部和西南部的打通,以及就业中心的建立,辅以基建配套。

 

悉尼房价

西北铁路线的扩建

 

悉尼房价

西部轻轨链接网

 

悉尼房价

City轻轨的建设

 

。。。。。。

 

 

具体的市政规划内容我就不重复了,市面上的公众号写过太多相关的文章。您各位若有兴趣,随便找家地产公司的公众号,进去翻翻历史文章,资料都有。

 

这里,让我们回头看看前面提到的那条劲爆新闻:新州州长Mike Baird14日宣布一项价值100亿的全新地铁项目规划。联通Parramatta和City CBD,并且经过Olympic Park。

 

 

项目名称为“西悉尼地铁”(Sydney Metro West)。全程基本全部使用地下线路,将缓解西部铁路线上的巨大的客流压力。政府承诺项目将于五年内开工,于2025至2029年间开始运营。Baird州长曾表示,“悉尼正在经历着前所未有的公共交通井喷时期。”

 

Parramatta CBD 和 City CBD 将被更紧密、更快速地联系到一起,再联想到M4的扩建,整个悉尼的发展蓝图,各位朋友的脑海中应该已经有一张未来15年的发展蓝图了。

 

但是,这还不够!

 

一样的图,不同的人有不同的解读。即使宏观面上大方向一致,微观到具体楼盘地区的选择,必然会大相径庭,市场表现也会大不相同。

 

作为一名优秀的投资者,必须要有审时度势的眼光,以及对市场的敬畏。无论自己之前的观点多么坚定,只要市场走在了岔路上,我们也必须彻底改变自己曾经坚信的看法,及时跟上市场的步伐。

 

具体到楼盘的选择,一名优秀的投资者不会因为Burwood,Chatswood前几年市场表现好,就不多加思考继续杀入;而是应该着眼于寻找4年前的Burwood、5年前的Chatswood,如今在哪里投资投的是未来,不是过去。历史涨幅巨大,不表示将来也会继续大幅上涨。同样,过去没怎么涨,也不表示将来也不会上涨。

 

因此,朋友们应该去努力理解市场背后的原因,理解那个造成市场表现不同的背后的原因

 

随便问大家几个问题:

 

2009年,是悉尼房产市场在40年历史上仅有的2次下跌中的一次,均价下跌5%,可是为什么 Macquarie 地区的房价逆势上涨12%?

 

为什么2003年到2012年快10年间,Wolli Creek 的公寓房涨幅极其缓慢?

 

为什么2003年到2012年快10年间,Meadowbank 的公寓房涨幅也极其缓慢?

 

造成Wolli Creek 和 Meadowbank 这两个地区的原因有何相似之处?又有何不同的特点?这些不同会对未来的两个地区房价的表现产生怎样不同的影响?

 

为什么 Burwood、Strathfield、Mascot 和 Chatswood 等地区在最近5年中涨幅如此巨大?

 

为什么西北区最近两年房价增长迅速?但是具体到地区的房价表现又是天壤之别?

 

为什么悉尼房产市场2003年之后10年间表现平平?

 

为什么悉尼房产市场自2012年起异军突起,涨幅巨大?

 

是什么原因造成了今天Parramatta混乱的房产市场现状?未来本地区的房产发展又会如何?

 

西部新机场的建设会对区域经济影响几何?老牌空海港又会受到怎样的影响?

 

。。。。。。

 

能问的问题实在太多,本人无力在这里一一为大家解答。所有的问题有它们共同的因素,也有各自不同的特点。大道至简,任何类型的投资,都可以用一句大家耳熟能详的话总结:供需关系。这四个字,大家看来应该是简单易懂,但是仔细想想,却又会隐约觉得哪里似乎不通。实在值得各位朋友好好得品味思考。

 

本人时常觉得自己十分得幸运,生在一个美好的时期、身在一个幸运的国度、可以亲眼目睹一个世界级的城市一点一滴、每时每刻都在发生着巨变。让我们大家一同努力,把握住难得的机遇,追求幸福的明天!

 

悉尼房价
悉尼房价

 

 

 

 

 

 

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