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【土澳地产】昨天没讲够,今天才是大结局(有图)

更新日期:2016-11-15  来源:  

 

【土澳思维】的朋友们,

 

昨天的文章发表后,不少朋友给我留言说我不可以搞城市歧视,昨天怎么没有说布里斯本或珀斯呢?好吧,今晚我们就来聊聊澳洲其它的几个首府城市。

 

澳洲房价

珀斯

 

珀斯好惨啊,您知道吗?珀斯目前的出售房产数量已经超过了悉尼。过去的一年房价下降了5%左右。但是,这个下降的速度正在加快,我们最新的九月季度房价数据显示,珀斯的房价在第三季就已经下降了2.5%。现在的珀斯已经失去了当年生机勃勃的景象,失业率不断地上升,西澳的GDP也不断地下降。这里的人口增长率已经停滞。


房屋的总供应量在增加(深蓝是公寓,浅蓝是独立屋)

澳洲房价

房屋空置率还没有到顶

澳洲房价

 

可以这么说,曾经被推高的房价已经慢慢地回归理性,但要完全回归的话,还需要继续再降一年。

 

但请记住,房产的估值指标不可以预示市场的顶部或底部。就像股票一样,房价只有更高、没有最高(如悉尼和猫本),或只有更低、没有最低(很遗憾,珀斯属于这一类)。

 

澳洲房价

阿德莱德

 

阿德莱德其实没有什么可写的,俗话说的好:巧妇难为无米之炊。阿德莱德不论是房价还是租金回报都不涨也不降。更要命的是,没有任何的数据指标可以说明它的下一步是升还是降。

 

供应量是很平稳的,虽然空置率稍稍上升的一点,但也不至于大惊小怪。我们认为2017年也会像今年一样死气沉沉的。

 

全国失业率

澳洲房价

 

对了,阿德莱德目前的失业率居全国首府城市之首(7.2%,浅红)。

 

澳洲房价

布里斯本

 

布里斯本的房市其实已经处于供过于求的状态,最近,市中心的供应量有进一步的增加。

 

房屋的总供应量在增加(深蓝是公寓,浅蓝是独立屋)

澳洲房价

我们给喜欢讨价还价或想抄底楼花的读者们提个醒:不是不买,时候未到。再坚持一年,就可以去打猎了。

 

除了市中心,布村的东南地区还是可以关注的。在2017年,布村的独立屋市场一定可以好过公寓市场。


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我们公司目前有一位客户在甩卖一套两房+两卫+Study+车库的楼花(三楼,朝向东南,内部74,外部11,总面积85,木地板,浅色调,小区有泳池,靠Epping路,物业费每季度1,200刀),明年3月交房(Macquarie Park Village),在 Macquarie Park,离麦考瑞火车站、大学和购物中心仅500米。

 

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澳洲房价

黄金和阳光海岸

 

这两个地方的租金回报率还是很高的。在过去的12个月里,黄金海岸涨了5%,阳光海岸涨了3%。所以,我们去年的预测是很准的。

 

租金回报率:上图是黄金海岸,下图是阳光海岸

(深蓝是公寓,浅蓝是独立屋)

澳洲房价

并且空置率非常低,黄金海岸为0.9%,阳光海岸为1.4%:

 

空置率:上图是黄金海岸,下图是阳光海岸

澳洲房价

我们认为,受到2018年联邦运动会的带动,2017年的市场表现如下:

 

黄金海岸>阳光海岸>布里斯本

 

澳洲房价

霍巴特

 

我们认为,霍巴特的房市要爆发了。空置率小于0.5%,是2005年以来最低的。过去12个月的要价涨了4.7%。2017年会涨得更多。

 

澳洲房价

 

这里的房产好便宜啊,我们给您2017年的策略是只买独立屋,而且离市中心越近越好。

 

澳洲房价

堪培拉

 

堪培拉目前的市场正在恢复,尤其是空置率表现得非常好。

 

澳洲房价

经历了4年的低迷表现之后,目前公寓的租金涨了10%,独立屋的租金涨了12%,公寓的房价涨了6%,独立屋的房价涨了4.5%。租金的增长超过了房价的增长。为什么呢?

 

澳洲联邦政府花销

澳洲房价

 

感谢党和政府吧,它们好像又开始花钱了。堪培拉的租金波动,历史以来都跟首都和联邦政府的预算有着紧密的联系,要知道公务员占这里GDP的29.8%。2017年对堪培拉将会是一个吉利之年。(土澳评论:由于历史原因,堪培拉是没有永久产权的,只有99年的租用权

 

达尔文

 

矿业是达尔文的主导产业,而矿业从2013年至今都萎靡不振,再加上当时疯狂地建房,造成了目前较为严重的供过于求。

 

我们认为,2017年年底,达尔文的房产市场才有可能触底。

 

以下表格建议收藏

 

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澳洲房价

以上SQM表格有4列的年增长率:

 

  1. 第一列:截止至2016年6月的年增长率

  2. 第二列:2017年基础假设:全年央行利率不变,澳元兑美元在70至80分之间,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管

  3. 第三列:2017年第二假设:2017年年中央行降息0.25%,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管,澳元兑美元在70至80分之间

  4. 第四列:2017年第三假设:2017年年中央行升息0.25%,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管,澳元兑美元在70至80分之间

 

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澳洲房价

 

以上SQM表格有3列周租金的年增长率:

 

  1. 第一列:截止到2016年10月独立屋周租金的年增长率

  2. 第二列:截止到2016年10月公寓周租金的年增长率

  3. 第三列:2017年综合周租金的年增长率预测

 

澳洲房价

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