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【土澳地产】2017年悉尼涨18%、猫本涨17%不是梦

发布时间:2016-11-14  来源:  

 

【土澳思维】的朋友们,

 

上个星期,在老外的朋友圈里有一个报告被刷屏了。今早,我也买了一份澳洲著名地产研究和预测专家 Louis Christopher 的最新2017年全国房产涨跌研究性报告,爱不释手地在家里“啃”了很久。说来也巧,他的公司(SQM Research)就在我们公司的楼下,看看哪天有没有机会一起喝一杯咖啡聊一聊。

 

我喜欢开门见山,先说2017年的结论吧:

 

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澳洲房价

 

以上SQM表格有4列的年增长率:

 

  1. 第一列:截止至2016年6月的年增长率

  2. 第二列:2017年基础假设:全年央行利率不变,澳元兑美元在70至80分之间,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管

  3. 第三列:2017年第二假设:2017年年中央行降息0.25%,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管,澳元兑美元在70至80分之间

  4. 第四列:2017年第三假设:2017年年中央行升息0.25%,澳洲审慎监管局在2017年中后期加强监管,澳元兑美元在70至80分之间

 

很明显,悉尼和猫本三种情况都是双位数的增长,而珀斯和达尔文会继续下跌。

 

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澳洲房价

以上SQM表格有3列周租金的年增长率:

 

  1. 第一列:截止到2016年10月独立屋周租金的年增长率

  2. 第二列:截止到2016年10月公寓周租金的年增长率

  3. 第三列:2017年综合周租金的年增长率预测

 

悉尼和猫本在2017年的预测数据上还是不错的。

 

Louis Christopher 综合评论

 

澳洲央行已经有一点跟不上房市的最新发展了,特别是将要发生的事件。在我看来,澳洲央行迫切需要澳洲审慎监管局APRA对市场上的住房贷款放贷政策采取第二波的收紧,或自己提高标准现金利率,或两手都要抓,两手都要硬。土澳评论:税务上的负扣税也是一招啊,不过大家不用太担心,我们的政府对负扣税的调整心有余而力不足。

 

澳洲央行和审慎监管局应该尽早采取有力的措施,而不是一拖再拖。因为在2017年,悉尼和墨尔本的房价将会以双位数的速度失控似地涨涨涨。

 

澳洲央行的资深分析师指出今年市场的放缓是绝对正确的,我在2016年的报告里都预测出来了土澳评论:我一定要下楼找大神喝杯咖啡了,太厉害了。全国今年6月的年增长率为4.1%,悉尼从双位数的年增长率降到了4%。

 

请忘掉RP Data的数据吧土澳评论:Core Logic Daily Hedonic Index,哎,我的导师,RP Data首席分析师 Tim Lawless 会很不服的,用2012年以来的真实数据可以轻易地证明这个指数对于短期的预测是完全不靠谱的。幸好我们的央行已经意识到RP Data数据的缺陷了,并把它们的数据搁在了一边。央行开始采用了澳洲统计署的数据或APM的指数(stratified housing price series)。这两个指数都很准,但它们的致命弱点就是缺乏时效性。

 

我们6月份以来的悉尼数据显示,自住房的需求开始了加速发展,地区从悉尼内环区域扩散到了几乎所有的悉尼地区。刚才提到的APM指数很准确的预测到了这个。

 

悉尼的东区和下北岸地区从今年一月以来已经涨了15%。悉尼二手房的拍卖清盘率都保持在80%左右。唯一不寻常的是今年春季的房源好少啊。而房源的奇缺也导致了买家的焦虑推荐阅读:【价格旋涡】为什么悉尼的住房需求依然如此强劲?。而这个焦虑已经开始产生了涟漪效应。我们的数据显示,近期二手房清盘率在悉尼除了西北以外,西部、南部和西南也开始走高。

 

猫本也是涨涨涨,过去的12月里,内东区的要价涨了27%,尤其是 Albert Park,更是涨了30%。猫本的中环和外环区域也有14%和8%的增长。

 

澳洲审慎监管局虽然在去年采取了第一波的有效行动,将投资房信贷增长减缓到了目前的6%。BUT,澳洲央行现在面临的挑战是对自住房需求的市场唤醒。这些信贷是不受到10%投资性房贷增长的限制的。这些富裕的地区往往是受到了当地经济繁荣的驱动,如悉尼和猫本。

 

所以如果央行简单地升息或澳洲审慎监管局草率地进行第二波打击是不可取的,情况要比去年复杂多了。如果乱来,我们的银行也是会吐糟的。

 

澳洲1991年2月至2016年2月信贷增长(数据来源为央行)

 

住房信贷 自住房信贷

投资房信贷 其它个人信贷

商业信贷 总信贷

 

澳洲房价

 

这就是为什么我说央行要马上行动了,但是你懂的,央行不可能那么快地做出反应和行动,它喜欢在收集数据上万事俱备后才考虑下一步,从来都是马后炮。我认为,央行仍在隔岸观火,它可能会等到投资房信贷的增长率有超过了10%的时候才会有所动静,我们预测这个事件在2017年的年中。然后呢,这些官僚们又要花上3个月的时间才会有行动。所以,我们可能要等到2017年的第三个季度才会看得到央行和审慎监管局踩刹车。 就拿2015年10月后的第一波投资房产的信贷收紧来说,当时就慢了8个月。

 

悉尼分析

 

下面的一段话,请读者们做好心里准备啊,别怪我不提醒您(心脏病患者慎看)。

 

当前,给悉尼的房产做准确的估价几乎是不可能的。我们认为悉尼的综合房价被高估了40%左右,是自从2003年以来最糟糕的。但这又能怎样呢?悉尼的房市还是继续涨涨涨啊。

 

如果真要然我找到不被高估的地区,它们一定在大悉尼之外,这些地区今后也会有一个追赶的阶段,在2017年,我要点名表扬猎人谷(Hunter Valley)和卧龙岗(Wollongong)。

 

在2017年,我还要点名批评悉尼西北的山区,具体一点就是 Rouse Hill, Kellyville, Baulkham Hills,和 Box Hill。

 

如果您有点资本,可以看看悉尼北岸的海滩和邦迪海滩附近地区。

 

总结一下,2017年悉尼的房价升定了。这里有三大理由:

 

  1. 人口增长强劲(每年平均85,000人)

  2. 城市繁荣(失业率全国最低4.9%)

  3. 历史性的超低房贷利率

 

猫本分析

 

下面的一段话,同样请读者们做好心里准备啊,别怪我不提醒您(心脏病患者慎看)。

 

我们认为猫本的综合房价也被严重地高估了。公寓就不用说了,我们认为独立屋被高估了40%左右。同样,这又能怎样呢?猫本的房市还是继续涨涨涨啊。

 

BUT,我们认为如果猫本的房价继续猖獗地往上爬,2017年对猫本来说将是一个危险之年,稍微不小心,就会有急剧的价格修正和长期衰退的风险,这里的买家需要谨慎。

 

但是好在猫本的人口年增长将近10万人,这是它化解以上危机的关键武器,所以,猫本的房市风险与机遇并存着,2017年还是会涨涨涨,就看您的胆识和远见了。

 

在2017年,我要点名表扬的是猫本的东南地区,确切地说是 Mornington 和 Peninsula。但我要点名批评 Melbourne CBD, Docklands 和 Southbank。该地区在2017年和2018年将会有供过于求的震荡。请千万不要被目前的低空置率所蒙蔽,这很可能是暴风雨来临前的平静。这些地区的房东们要懂得“在晴天时赶快收割干草”的道理。

 

越红供应量越多

 

土澳总结

 

Louis Christopher 其实并没有在鼓吹房产泡沫,我认为他是想让读者们看清2017年的利好形势和2018年的潜在危机。由于他的公司就在我们公司的楼下,我会尽快跟他取得联系。这样我们可以在星巴克好好地喝上几杯,深入地交流一下,再给读者们分享。

 

 

 

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