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【央行内部解密文件】最新澳洲房市分析

发布时间:2016-11-04  来源:  

 

【土澳思维】的朋友们,

 

依据澳洲联邦的【1982年信息自由法案】,澳洲央行最近解密了一些关于对房市的内部分析。【土澳思维】在这个周五给大家分享一下(点击英文图片可以放大看):

 

关于布里斯本

 

澳洲房市

 

过去几年,布里斯本新上市的楼花数量急剧上升。由于投资者需求的强劲,楼花市场的销售额还是很稳固的。但是,我们担心一些布里斯本市中心以外的投资性楼花在2017年会供过于求。【限制】

 

澳洲房市

 

房屋的空置率和租金回报可以作为判断供需平衡的晴雨表。然而,新楼花项目完工后可以迅速增加房屋出租的供应量,这通常需要花费3至6个月的时间才能消化完。所以,可以预计布里斯本的房价相关数据会有一些波动性。

 

虽然开发商和地产中介都报告说布里斯本市中心公寓的需求很强劲,在已完成的楼花项目中的吸纳率也较高,但我们认为里布里斯本市中心公寓出租市场已经出现了一些疲软的征兆。例如,市中心公寓的空置率在2014年出现持续上升后,就一直高于布里斯本的平均值。【限制】

 

澳洲房市

 

我们的联络人认为由于楼花供应的增加,为了得到客户,越来越多的开发商将会提供租金担保并将迅速降低租金以应付空置率。这将会冲击到那些较旧的低质量、低舒适度的公寓,造成对此类旧公寓需求的疲软。【限制】

 

关于楼花的过户风险

 

澳洲房市

 

数据初步显示布里斯本和墨尔本市中心大量楼花供应悉尼楼花市场的稳定性以及伯斯和一些矿业相关地区的疲软性

 

目前,澳洲的楼花市场集中在悉尼、墨尔本和布里斯本。未来两年大量楼花的竣工可能导致供过于求的局面,尤其是布里斯本和墨尔本的市中心地区

 

布里斯本市中心的供应量将会增加25%。布里斯本周边的地区,如 Inner - North 和 Holland Park - Yeronga 也会出现大量的供应。

 

墨尔本市中心未来两年会有超过1万6千套的楼花完工。墨尔本周边的地区,如 Port Phillip 也会出现大量的供应。【限制】

 

澳洲房市

 

再来看悉尼,大多数楼花供应量的增加在地域上是广泛分散的,并且从按地域面积比例增长的楼花供应量通常小于墨尔本和布里斯本。

 

仅从市中心的数据图来看,伯斯(紫线)由于受到矿业的影响,公寓的租金回报大幅下降,空置率也升高了不少。但悉尼(蓝线)的这两个指标都非常好。

 

澳洲房市

 

虽然悉尼的楼花总竣工数高于其它大城市,但这其实不是一个问题。理由是新楼花的广泛分布性。Strathfield、Burwood、Ashfield、Parramatta、Ryde、Hunters Hill 和 Auburn 的供应量最大,但我们不认为这些地区存在供过于求的风险,增值和租金的增长都相对较强。【限制】

 

澳洲房市

 

以上的图左边是墨尔本的空置率,浅绿色是市中心,红色是内城地区,深绿色是大城区。右边是伯斯的空置率,紫色是市中心,绿色是大城区。

 

关于达尔文

 

澳洲房市

 

随着人口增长的减缓,住房市场面临重大的阻力。我们的联络人报告说这里高密度的公寓在经过多年的建设后出现了供过于求的局面,直接导致租金的下降和空置率的上升。高层建筑的施工量明显下降,建筑公司不得不通过迅速的裁员来适应这一变化。【高度限制】

 

澳洲房市

 

 

达尔文公寓的空置率是全国之首,租金已经下降了很多。白领如工程师和设计师已经或将要离开达尔文,这也造成了达尔文今年6月的通货膨胀率下降到了0%。【高度限制】

 

土澳分析

 

阅读联邦机构的解密文件就是过瘾啊。这些文件着重地分析了悉尼、墨尔本、布里斯本和达尔文的楼花市场。

 

解密的内容总结起来,可以用一句话概括:纵观全国楼花,唯有悉尼楼花风光无限好。

 

 

 

 

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