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【名家专栏】楼花在过户前转卖增值税

更新日期:2016-10-30  来源:  

 

【土澳思维】的朋友们,

 

昨天,我们公众号的文章发表后(【土澳税务】小心,买新楼花可能买到“二手房”),一位读者问了我有关楼花转卖后的增值税问题。今天我们就来聊一下转卖楼花所赚到的差价能否绕过澳洲增值税的魔掌?

 

我们今天讨论3种常见的情况:

 

  1. 这套楼花将会是您今后的自住房,您在过户前卖掉

  2. 这套楼花将会是您今后的投资房,您在过户前或后卖掉

  3. 这套楼花将会是您今后的自住房,您在过户后卖掉

 

自住+过户前转卖

 

这种情况经常被人误解,因为大家都知道自住房转卖是全免增值税的。可是,关键的问题在于,过户前转卖的楼花可以成为自住房吗?

 

1997年澳洲所得税法第118-135条明确指出房产变成自住房的首要条件:第一时间住进去,原话是这样说的:

 

If a dwelling becomes your main residence by the time it was first practicable for you to move into it after you acquired your ownership interest in it, the dwelling is treated as your main residence from when you acquired the interest until it actually became your main residence.

 

翻译一下,就是两部曲:

 

  1. 您签了楼花的买房合同

  2. 楼花盖好并过户后,您第一时间必须搬进去住

 

那么自住房将从您签合同的那一天算起。话句话说,如果您没有实际上搬进去住,而是在过户前就转卖了,第二点是不可能满足的,所以您的楼花不可能成为自住房,不可以享有自住房增值税全免的政策。

 

再补充一句,就算您的自我主观意愿是过户后会搬进去自住,也无济于事,同属于下一种请情况。

 

 

投资+过户前或后转卖

 

依据税务行政条例 ID 2003/456和TD 18的解释,在1999年9月21日之后签约的楼花合同,只要持有12个月以上,就可以享受1997年澳洲所得税法第115-A段的五折增值优惠。

 

举一个简单的例子,您两年前签了一个70万的楼花,目前还没有完工,但是您想把它给转卖了,开发商也没有反对意见,今年您以110万的价格成功卖出。原始差值为40万,由于可以享受五折优惠,资产增值法律上为20万。由于澳洲的增值税不是一个单独的税种,这20万的增值差额会打进您今年个人的所得收入里,再结合您今年的其它所得收入来计算应缴纳的税额。

 

由于是投资房,过户后再卖掉所得出的结论是一样的。唯一需要记住的是12个月是从交换楼花合同那一天开始算起的。

 

最后,我还想多提一点,如果您反复地在12个月后转卖楼花套利的话,您有可能被税务局盯上,税务局可以说您在买楼花的时候根本不是想要资产增值,而是想纯粹地套利,赚快钱。那么,您赚得的差额就不属于增值了,而是一般的所得利润,因此没有五折优惠。凡事有个度,大家注意点就是了。

 

自住+过户后转卖

 

我们前面说了,要想拿到自住房增值税的全免,就必须等到楼花建好过户后以第一时间住进去。

 

那么,现在的问题是,要自己住进去多久呢?

 

1997年澳洲所得税法第118-150条明确规定,楼花建好后要在第一时间连续自住至少三个月

 

这里我想插一句话,如果您购买的是二手房,税法是没有明文规定一定要自住多久才可以成为自住房的,一般来说,半年是比较安全的时间。最重要的是,您必须住进去。

 

所以,卖楼花要想100%绕过增值税,就必须等到楼花过户后,第一时间搬进去并连续自住至少三个月再考虑把它卖掉。

 

如果您、您的配偶(118-170)或您的小孩(118-175)也拥有多套房产,情况就会比较复杂了,我们以后再写文章来细细分析。希望我的思路没有把您弄晕,感谢捧场。

 

 

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