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【投资房产,你必须要懂的经济学知识】

更新日期:2016-10-30  来源:彭吕杨 万国置地  

 

近期,很多专家学者对中国房地产和中国经济陷入深深的忧虑,“限购限贷”政策的出台,让广大新中产阶级对财富保值增值同样陷入迷茫。在中国房地产的背后到底隐藏了哪些中国经济和货币逻辑呢?

 

房产投资

中国楼市自2009年进入窗口期之后,从此房价就再也没有止住上涨的步伐。在“北、上、广、深”的高房价带领下,二线“四小龙”紧随其后,然后迅速扩展到全国各地,后来甚至出现了“百城房价连涨15个月”的说法。而且一系列的楼市新闻不断刺激着大家的心脏:在杭州,一条限购令将出的消息,引发五千余户赶在限购实施前一天抢购签约;在上海,为了获得更低的首付和契税,不少市民排队假离婚为了买房,离婚率暴涨到300%,打破“宁拆十座庙不破一门婚”的古训;在北京,一家上市公司戴了ST的帽子面临退市风险,出售了公司自有的两套学区房居然完成了续命保壳这种不可能完成的任务;在深圳,6平方米的鸽笼房卖88万的天价,居然一夜之间被疯抢殆尽……

 

但是房价的上涨背后的逻辑并不是想象中那么简单。一个国家和城市房价的决定性因素有三个:

1货币因素,宽松的货币政策在短期推高房价。

 

2经济因素,经济的繁荣会刺激买房需求和热情,在中期影响房价的走势。

3人口因素,人口的增长和城市化的进程是影响房价的根本性因素,也是在长期层面影响房价的因素。

 

经济因素,中国的经济虽然在GDP上仍然保持较高的增长速度,但是增长速度已经开始出现下滑,经济出现下行压力已经成为大家的共识。人口因素,如果说一线城市对于外来人口还有较大的吸引力,能够解释房价的上涨,但是人口因素无法解释二线等城市的房价普涨。因此排除这两点因素之后,可以得出唯一一个结论:房价的增长是货币的超发造成的,同时也是经济萧条和资产荒结果。

 

从1990年12月到2016年1月:

1中国M2数据自1.53万亿增长至141.63万亿,增长近百倍。

 

2美国M2数据自3.29万亿美元增长至12.44万亿美元,增长2.78倍。

 

3欧盟M2数据自2.66万亿欧元,增长至10.26万亿欧元,增长2.86倍。

 

同时央行数据显示,2016年8月M2同比增速为11.4%,中国的M2余额已经达到了约150万亿人民币之多。在天量的信贷面前,通货膨胀和资产价格泡沫成为不可避免的必然因素。在通货膨胀和资产价格泡沫的两者之间,房地产扮演了一个蓄水池,吸纳消化着大量的货币超发,否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力。而对于社会大众,超发的货币无非是一个直观的选择题——单一房价上涨或者所有商品疯狂上涨。所以政府和社会选择了前者,过量信用货币的流入推高了房价,房子已基本脱离居住的属性,而变成了金融投资品。

 

房产投资

然而,更加值得我们关注的货币现象是M1和M2的剪刀差。M1M2“剪刀差”反映的是,企业持币待投资和房地产市场的火爆,归根结底是实体经济的萧条。

 

央行日前公布的8月末M1、M2同比增速分别为25.3%、11.4%,M1、M2剪刀差13.9%。虽然大家预期未来一段时间M1和M2的剪刀差将进一步缩窄,但是仍然维在高位,这背后的原因值得大家深思。

 

1、大量货币流向企业,但是企业并没有找到合适的投资方向,于是把大量的钱留在活期存款账户。今年1~6月份制造业投资同比增长3.3%,是十几年来的最低点。

 

 

2、房价的快速上涨,使得越来越多的人持币观望意图购买房产,同时也推高了房地产的销售速度,房地产销售从一季度以来增速很快,同比增速40%,房产销售会导致存款从家庭部门向企业部门转移,包括开发商、供应商账户等。

 

 

对此,有一种观点出现——中国经济实际已经进入到”流动性陷阱”困境之中,无论如何进一步释放流动性,都无法进一步刺激企业投资意愿、提升通胀。也就是说,大家都不愿意投资实体经济,相反持币观望,大量进入虚拟经济,例如去年的“股票”、今年的“房地产”,造就所谓的股市楼市的大牛市。今年以来,M1M2数据之间的“剪刀差”不断扩大,并在今年6月创下新高,这也使得央行对降准等措施有所顾虑,采取例如“逆回购”的方式继续释放流动性,刺激实体经济。

 

无论是哪一点都反映出,中国的实体经济的实际状况不容乐观。也反映出中国货币政策的无奈。中国经济正在经历前所未有的黑暗时刻,中国经济发生系统性风险的几率正在增加。

 

这也可以从经济增长率来看出,在过去30年之中,中国经济保持了年均双位数的增长速度,现在速度正在逐渐放缓,去年下降到6.9%,今年有可能更低,中国经济已经进入“新常态”,想要回到往年高速增长,已经非常困难。

 

可能有人会问到,欧美每年保持3%已经非常了不起,为什么中国到7%还需要担心呢?这是因为GDP本身是一个流量概念,中国GDP中有很多的无效GDP。例如某南方大型城市开了一届领导人峰会,重新修一遍路,今天把路挖开,明天再填上,今天把树移走,明天再在栽上。虽然创造了不少GDP,也推高了当地的房价,但实际创造的GDP是无效GDP,并没有创造实际财富。在同等的财富效应下,在美国如果创造3%的GDP增长,足以支撑上市公司10%以上的利润增长。而在中国,如果GDP增长率下降到6%、甚至5%,绝大多数的公司是没有利润可言的。

 

况且7%的增长率就一定是真实的数据吗?使用GDP来衡量经济本身是有局限性的,而李克强总理本身就使用克强经济学三个指标来衡量经济的本身:信贷增长率、铁路货运增长率、用电量增长率。放贷数据本身在于央行来决定,而其他两个数据则相对真实的反映经济真实状况。

 

正是基于以上的的推测,假设要保证中国企业有利可图GDP的增长率,则需要需要将GDP维持在5%以上,现在名义上GDP增长率维持在6.5%以上,中国经济仍然没有太大的问题。暂且抛开统计局数据,通过用电量的数值来管窥经济实际增长率,那中国经济实际情况足以让人感到背脊发麻,经济着陆远远没有结束。

 

由于实体经济没有起色,增发的货币没有进入正常的需求部门,央行投放大量的基础货币和信贷,货币扩大也无法起到刺激需求的作用,企图盘活实体经济困难重重。

 

当下实体经济利润少,投资机会少,爆发了资产荒,投放的货币涌入低效的僵尸企业,也涌入房地产,推高房地产价格。而房地产价格的上涨,又对实体经济中形成更大的抽血效应,实体经济越发萧条。央行又开始下一个轮回……

 

 

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