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【名家专栏】澳洲银行收紧海外贷款

更新日期:2016-10-15  来源:David Thomas 澳洲财经见闻  

 

作者简介

思环顾问公司(Think Global Consulting) 创始人,澳大利亚中国中小企业协会(ACSME)会长,著名的金砖四国事务专家,同时也是一名具有远见卓识的演讲家和思想领袖。 唐明达30年来活跃于伦敦、香港和悉尼商界,致力于分析、建立与促进发达国家和新兴国家之间的商业和投资往来,积累了丰富的经验并建立了广大的人际网络。

 

 

1
发生了什么?

2016年的四月和五月,澳大利亚的所有主要银行宣布,它们已经开始收紧给外国人的买房贷款比例。此举引发了社会强烈的反响,许多人认为尽管澳大利亚是 “开门营业” ,但这一举动反应了澳洲银行机构根深蒂固的排外投资气氛,特别针对中国的投资者和买家。

一些评论家预测,澳洲房地产市场的繁荣,正是中国的投资者和买家所推动的,尤其是楼花公寓的大批量认购。如果现在这种情况继续下去,无疑会导致澳洲楼市的毁灭性崩溃。

 

 

2
背后的原因?

造成监管变化的原因是多方面的。澳大利亚在渡过了全球金融危机之后,楼市需求的逐渐增加为供应量的增加创造了动力。在那段时间里,房地产开发商开始进行更多的项目审批和建设,销售了更多的存货。

依靠创历史记录的低利率和房市继续上涨的预期,越来越多的买家和投资者进入市场创造了抢购狂潮。

楼市的发展达到了前所未有的高度,银行业也加大了贷款力度,利用大量涌入的买家和投资者来抢占市场份额。
 
随着一些弊病的呈现,这股抢购狂潮现在已经大大放缓,人们发现有大量的海外贷款者提供了伪造和欺诈性的申请文件。

另外许多投机者购买了只付10%定金的楼花,并将其转让给其他买家,同时又不完成合约。澳洲银行业监管机构 APRA开始对银行施以重压,严厉打击以打击不合要求的审批流程。

此外,政府还通过改变FIRB的规则,限制外国人可以购买的房屋类型,同时增加申请费和印花税。
 
3
好事还是坏事?
 
毋庸置疑银行的确需要收紧审批流程来打击欺诈性的行为。因为这不符合任何一方的利益,一方面不诚实的买家和投资者会因为拖欠贷款而带来严重的违约风险,另一方面,市场急需停顿一下以免出现失控的危险情况。
 
然而银行这些公告通过媒体和其他渠道被曲解的翻译给了中国人,宣称银行已经完全停止贷款的所有外国人,这创造了更多的仇恨,焦虑和沮丧。
 
4
说明了哪些问题?
 
近来出现的一系列事件使得人们要去思考一个更广泛的问题,要怎么处理好商业文化和实践中存在的差异。

中澳银行机构在文化和框架、法规、章程和审批程序方面有着很大不同。

澳大利亚银行臭名昭著的是其严格的申请和审批程序,特别是对于海外资产的轻视与不承认。申请者被要求必须提供大量的文件。

相较之下,中国的银行流程则更加灵活,审批程序通常迅速且无缝批准。
 
还有一个需要考虑的是关于就业方面的看法分歧,因为其对贷款和信贷申请都有很大的影响。

澳洲银行要求所有的申请人提供工资单,以评估他们的信用和贷款请求。而在中国,为员工提供工资清单的情况并不常见。

许多富有的中国投资者和企业家都是自雇人士,收入有着多方面的来源,如国内和国际投资组合。一直以来,问题都来源于双方的相互不了解,因此造成了很多矛盾和挫折。

中国申请人不明白为什么他们需要提供大量的证明文件,而澳大利亚人对于不能提供这些信息的人感到厌恶和失望。
 
5
还能做些什么?
 
期待银行调整借款人的申请流程是不切实际的,尤其是近来发生很多事情以后,对于灵活性的需求越来越大。

如果澳大利亚希望继续充分利用来自中国的投资,以及“亚洲世纪”所带来的更多机会,澳洲的机构就要学会用创新的方式来解决这些问题。
 
在执行层面需要有中国的监管框架的教育和培训,以增强了解彼此之间的区别。也许现在是时候让高管来创新性的思考如何评估借款人的资格,利用哪一种方法来提高中国分行的利用率。

许多澳大利亚银行在中国建立了分支机构,但很少做贷款业务的申请。因此可借助并动员他们当地的工作人员(优势的语言和文化理解能力)来帮助评估审批程序,核实有关文件和调查潜在客户。
 
并在一线岗位上,对工作人员进行必要的教育和培训,让以中文为母语的客户更好地了解银行的流程,就像他们帮助和指导讲英语的客户那样。
 
当然,责任并非仅仅是澳大利亚的银行。中国投资者需要明白正是由于严格的固定和审批程序,才让澳大利亚成为到了安全且高回报的投资市场。
 
跨境交易中最大的障碍之一就是文化差异,所以需要推动更好地教育来协调两边的差异。

一旦楼市已经恢复到“正常”水平,澳洲的银行就要创新性地思考,如何才能继续吸引中国投资进入澳大利亚的浪潮。

如果银行业能做到这一点,这种变化的模式也能够帮助其它企业和社区修改和调整自己的心态,采取更加灵活的做法,拥抱“亚洲世纪”带来的机会并发挥好领导作用。

 

翻译:Eric Yang

作者:David Thomas


*本文图片源于网络

 

文章来源:  澳洲财经见闻

 

 

 

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