【名家专栏】悉尼房价走势的研判

发布时间：2016-10-10 来源：

由于近期澳大利亚股市表现平平，而房产市场，尤其悉尼和墨尔本市场，经历了自2012年起，连续4年的火爆行情。本人就多谈一谈对房地产投资的一些个人看法，因为房产投资既是资本投资的重要组成部分，亦是本人浓厚兴趣之所在。

前一篇文章：《【澳大利亚】悉尼房产市场深度分析（1）：悉尼房价贵吗？——真贵！》，本人引用了部分宏观数据，将悉尼房产市场“数十年来一直都很贵”这一概念，具体量化地展示给了各位，相信大家不会再抱怨为什么悉尼今天的房价这么贵了。

本篇，将深入探讨本人对房产市场，尤其对于悉尼市场未来发展更深层次的理解。

首先回答各位前一篇所留下的问题：“2012年至今，悉尼房价已经暴涨了3年多了，后面3到5年还能继续保持这么高的涨幅吗？”

本人认为：悉尼房价，在之后一年内，很大可能还有一波惯性上冲，然后需要2-3年时间对2012年至今的上涨进行消化。解释的简单一些，楼市跟股市差不多，房价和股价都受供需关系影响。买家多，供不应求，价格就会上涨；卖家多，供大于求，价格自然下跌。12年至今这一轮房价的暴涨，是受到抑制多年的买方力量的集中释放、海外资本的大量流入、低汇率和历史最低水平利率等诸多因素共同推动的，这些因素的不可持续性决定了房价无法维持如此惊人的幅度无节制上涨。还未入市的资金因为房价已有的巨大涨幅而犹豫不决，持房投资者手上房产已产生巨大增值，但由于银行贷款收紧，继续买房意愿不会太强，反而卖房意愿对比12年之前会有大幅增加。再加上悉尼巨量的新公寓房在今年推出，公寓房市场除了部分地区在未来一年内可能出现惯性上涨之外，总的上涨势头会受到明显节制，不具备持续暴涨的可能。本人估计未来2-3年悉尼房价中值年均涨幅大概维持在5%左右，略高于银行利率水平。而House由于供应量有限，土地资源稀缺性等因素，且近期已有大幅度上涨，价格依然会继续保持坚挺且稳中上扬，但是后续涨幅不会太大（部分房价上涨滞后地区，可能会有较大补涨行情）。近期，诸如Perth等工业矿业石油业重镇房产投资必须规避（自住房除外）。悉尼外西区部分地区需要规避。楼花如果自己不懂，千万不能碰，尤其不要被中介忽悠走，风险极大，特别是贷款风险。

至于第二个问题：“悉尼房地产市场真的快（垮）了吗”，本人重申一下自己的观点：本人坚定看好悉尼房地产市场的长期走势。待未来几年内，悉尼市场消化掉此波房价的上涨，新的一轮上涨又会重新蓄势待发。

下面谈谈本人对房产市场发展的一些看法。

本人平时经常喜欢参加房产中介的各种讲座和推介会,网络上各种经济学家房产专家的文章和观点也会积极阅读，他们的两种极端对立的观点时常以极其引人注目的标题形式登场。虽然其中也有少部分中介和经济学家的观点客观有用，但都被这些诸如“悉尼房价还会继续暴涨”或是“悉尼房产泡沫就要破了”云云所淹没。这一情况也更加使得我们这些老百姓心中对于房价的判断更加极端化。

本人列举一些双方的主要观点。对房价看多的人普遍观点如下：

悉尼房市空置率那么低，才1.7，房屋供不应求啊；

悉尼有较高的人口增长幅度，能够有效支撑房价增长；

房屋租售比，租金回报率依然很高，会继续支撑房价上涨；

现在全球经济不景气，通胀严重，M2全球量化宽松印了8年的钞票了，房产作为保值工具，房价当然会继续上涨

。。。。。。

而看空的人普遍持有如下观点：

悉尼房价中值这两年都快翻番了，涨得太高了，跟股票一样要调整了；

悉尼房价与平均家庭年收入比太高了，都12倍了，美国崩盘时才5倍；

银行房屋贷款监管太松了，以房养房，压房买房太普遍了，甚至到了疯狂的地步，泡沫就快撑不住了；

海外资金被截断了，这是悉尼过去房价暴涨的主要推动力；

悉尼房价太高了，居民还贷能力、杠杆比例等等都会约束房价的增长

高房价会挤走年轻人，会扼杀实体经济，赶走企业；

。。。。。。

本人在这里不想就两方观点做过多讨论，有机会我们再深入交流。本人在这里想谈谈对房产价格走势的宏观看法。

就房产市场来说，本人认为，美国市场、日本市场、中国市场、悉尼市场没有任何可比性；而各种衡量房价高低的指标：诸如地区人均收入、房屋租售比等只能在短期内对房价趋势有短期的指导作用。用这些指标来判断房价的大趋势是错误的！我们需要以宏观的角度来看待具体的房地产市场，只有这样才有可能准确把握其未来发展的脉搏。

这里本人将房价的上涨、调整、下跌阶段合在一起，称为一个小周期，以悉尼房市为例，见下图：

一个小周期如上图，可以划分为1977-1984；1984-1991；1991-1998；1998-2001；2001-2008；2008-2012；2012-？。每一个小周期都包含上涨、调整和下跌这一完整过程。而上面整张图的40年，可以粗略看作是一个大周期。

诸如家庭年均收入，房屋租售比等这些指标在小周期内是非常有效的衡量房价走势的因素，根本原因在于：在一个小周期内，房地产价格的增长幅度一般不会超过经济增长速度，结果就是房屋价格和租金比例等这些指标非常稳定。既然是稳定的参照物，用来衡量房产价格是非常有效的。但是，在大周期内，房价的决定因素就完全不同了。此时用小周期的指标或概念来评估大周期的发展，是很难有精确判断的。补充一点关于大周期的定义：本人认为，大周期可以是一个衡量城市化进程的标准，也是经济发展的标准。通俗一些，本人2002年去北京读书，那时候北4环算是郊区，而房山、昌平这些六环地区（那时还没有六环的概念，六环在那一年才刚刚通车）真的算是外郊了；等我2006年毕业，5环以内在大家眼里已经算是市区范畴；而等我2012年来悉尼的时候，人们已不再把“郊区”二字跟房山等地区联系在一起，甚至戏言，河北才是北京的郊区。这，就是所谓的城市化-即大周期，也是经济发展的另一种说法。

理解了大周期跟小周期的区别，那么不难发现，上面罗列出来的对于房价的多方观点和空方观点全都是自说自话，因为他们所持有的观点都是小周期内的，对于大周期房价的判断毫无用处。本人认为，大周期上对房价未来走势的把握，只需要抓住三点：供需关系，宏观购买力，以及信贷规模。

至于大周期上对悉尼房市的研究，本人可能会在后面与大家分享，也可能仅仅作为个人的修行，闭门造车了。因为本人目前水平仍然有限，没有足够能力准确把握，再深入下去观点不免主观，仅仅适合私下交流。本人不太愿意将自己难以把握，且过于主观的看法公开与人分享，本人认为这些属于个人修行的层面。而本人一贯坚持所谓个人修行，不应着相，不立文字。凡所有相，皆是虚妄。唯愿朋友们能从本人的文章中有所思，有所得，本人就不胜欢喜了！

文章最后，本人对未来全球形势的发展有一个发梦的推演，第一次与大家分享。无伤大雅，朋友们权且当做是痴人说梦，看完一笑了之吧：

自1945年二次大战结束至今，全球已经安享了足足70年的和平。这在人类近现代史上还是第一次。由于科技的飞速发展，星球毁灭级别的武器已经发展到了新高度，这意味着全球范围内的热兵器战争几乎不可能再次爆发，因为这将是整个星球的毁灭，所有参与者都不会是赢家，而这一点违背了战争的最终目的。但是整个宇宙的宏观进程是不会改变的，这也决定了人类微观进程的一致性，即人类必须要找到一条新的途径来取代传统意义上的“战争”，用以消除国家层级上所积累的矛盾。在这70年的和平发展时期，全球资本的积累已经达到了空前的高度，自2008年起长达8年的全球量化宽松，更将这一进程推到了一个无法回头的地步。因此，无论是机器人技术的未来发展还是网络科技的飞跃，归根结底，本人觉得在全球化程度越来越高的今天，国家级别的资本战争将极大可能成为未来新的战争形式。暂且不论战场可能在哪，或者是通过货币的网络虚拟化，还是其他任何形式，新形式的战争的目的性和结果都不会改变。资本的战争，同样可以令政权崩覆，经济衰退，令我们倾家荡产，流离失所。作为渺小的个体，我们能做的不多。但是未雨绸缪，永远都为时不晚。

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