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【名家专栏】宏观角度看待悉尼房市未来发展

发布时间:2016-10-03  来源:罗蒂亚财富家族  

 

 

悉尼房市

原创文章,转载请注明出处

 

最近这段日子全球房产市场发生了很多大事,本人忍不住,忙里偷闲,来跟大家随便聊一聊。

 

恒大许家印,堪称投资界的奇才,在国足最不行的时候,夺下了亚冠;恒大许家印,在女排最岌岌可危的时候,请回了郎平;还是这个许家印,在2014年高调进军快消领域。当初本人看到这条新闻的时候,是无比欣喜的。作为内地地产界的翘楚,能够把目光从房产市场转向实体经济,意义重大!那一年,许家印公开表态的豪言壮语依然不绝于耳。恒大冰泉,20天甚至砸下13亿的广告费。可惜,事与愿违,2014年恒大冰泉亏损28.4个亿。终于,2016年9月28日,恒大发文,27亿出清所有农牧快消业务。

 

许教授当年为了完成自己定下的恒大冰泉“2014年销售额要达到100亿,2015年200亿,2016年要做到300亿”的宏伟意愿,也是亲自披挂上阵,在国内东奔西跑开拓市场的。本人不想谈论许老板尝试做“跨界歌王”却折戟沉沙的功过是非。但是很明显,这件事再一次残酷的证明了一个大家都很清楚,却又不甘心承认的事实:国内目前玩实体经济的回报远远不如房产和金融。

 

自2008年的4万亿到去年的7万亿,国内的量化宽松,加上特有的外汇管制,造成了人民币对外升值,对内贬值的奇特现象。这也是为什么全球都刮起了华人“爆买”的旋风。华人所到之处,风卷残云。从奶粉、马桶盖,到豪宅,游艇私人飞机。海外商家对华人的热情,让你即使身处异乡,也会有种身在国内的错觉。

悉尼房市

 

国内的货币当量非常巨大。一旦这些货币到达离岸市场,购买力是无法估量的。这就是为什么贝拉美股价一年翻了快10倍;这就是为什么Blackmores股价一年翻了7倍;这就是为什么婴儿奶粉在产品总额占比极低的A2 Milk股价一年也翻了4倍。

悉尼房市

如果愿意再延伸思考一下,更加不难理解为什么发改委对煤炭一限产,Whitehaven这种半死不活的澳大利亚老牌煤炭巨头股价8个月就翻了7倍。至今涨势仍未见终止!

悉尼房市

 

金融是融会贯通的,金融是前因后果的,尤其在全球经济一体化程度之深的今天。如果您能理解这些看似不相关的独立事件背后千丝万缕的联系,那么您会发现身边能够从容把握的投资机会大把的多。

 

看完国外商家对华人的亲和,让我们再来看看海外政府对华人的“恐惧”。澳大利亚新州、维州、昆州,对海外购房于今年6月至9月相继增加高额印花税,并大幅提高了首付比例;今年8月起,加拿大BC省向海外房地产投资者征收多15%的额外房屋转让税;最新消息,伦敦也要开始对海外房产买家动手了。

 

将目光转移至国内房产市场,一线城市的暴涨已引起了管理层的关注。各级省市相继推出了房产限购政策,尤以北京和成都的政策让人欣慰。这两地对购房首付比例大幅提高,从根本上动了房价上涨的主因之一的杠杆。但是效果如何,未来内地房市是否会出现如大多数人想的那样崩盘呢?本人认为,大家失望了几十年,这一次恐怕又要失望了。目前国内房价真的贵吗?真的贵到压得老百姓们喘不过气吗?本人很抱歉得在这里告诉您:不是的,只不过是您觉得贵,只不过是您喘不过气而已。。。

 

但是介于本轮房市暴涨的性质特殊,而国内房地产行业又几无崩盘的可能性,人民币的对内贬值和对外升值特性必然会继续加剧。改革开放至今数十年来国内经济蓬勃发展,积累下了巨额的外汇财富,这是所有华夏儿女的功劳。为了保住这笔财富,外汇管制必然将会越来越严格。因为如果放开管制,无需多久,这笔财富就会顷刻化为乌有。关于外汇管制这一层面涉及敏感话题,本人不再深入展开。

 

最后,话题回到澳大利亚。澳大利亚是靠卖资源起家的。这个曾经被称作“骑在羊背上的国家”的农业大国,经济已然面临着巨大危机。这是一个孤悬海外的安逸的农业大国(矿产石油早就不好卖了),一个工业极其落后,被大家戏称“土澳”但却迷人的国度。谈到此肯定有人不服,那么请您在3秒内说出任意一个全球著名的澳大利亚本土企业(除了必和必拓,淡水河谷。一提到这俩破公司我就烦)。。。。。。(寂静无声)。。。。。。Fackbook。。。?别逗了,人早就搬去美国了。是的,这就是澳大利亚目前的现状。依靠着一个旅游业和教育业再加上半个农业,领着全球最庞大的会计战队,如果这时候有人还跟我说澳大利亚GDP未来仍能保持高速增长,我一定不搭理他。既然GDP看不到未来高速增长的趋势,那么澳大利亚整体房产市场就不会继续有大起色。因为房产市场的发展是以经济发展为依托的。本人到这里一直在宏观讨论,我相信肯定不少朋友会有不同看法,会疑问这两年悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸的房产市场为什么发展的这么好?我想请您将本人这一系列的文章从头再细细读一遍,然后思考一下2012年这一波房产行情的起因。我相信您应该会有所得。毕竟,您自己思考出来的东西才是真正属于您自己的。

 

澳大利亚经济的健康稳定,是央行手头的大问题。这也是4年前澳大利亚打开闸门引入海外资本的根本原因,用以提振萎靡的国内经济。2012年至今这一波房地产行情,各地政府赚了个盆满钵满。但是主政者一不笨,二也是担心选民手里的选票(议会制的优势之一),因为高房价而跑了。于是今年的急刹车毫无犹豫地一脚踩了下去。对于一个体量很小的房产市场来说,这一政策的抑制作用短期内会十分的明显。为什么说短期?因为今年踩了刹车,明年保不准又要踩油门了。当权者清楚明白地产行业为地方经济带来的繁荣来的快去得也快,且副作用不小。通胀就是最明显的体现(很讽刺的是,发展房产市场的目的就是为了抗通胀,但是结果往往是带来了通胀)。 不过也正是由于体量小,一脚油门一脚刹车,澳大利亚央行这几十年来不也是操控的得心应手吗?

 

澳大利亚房产市场的繁荣,根源上都是海外资金推动的。而房产泡沫也都是海外资金吹出来的。因为这是一个人口还不到江苏省人口一半的国家。因为这是一个美丽富饶,人民安居乐业幸福美满的国家。因为这是一个对海外人士充满了无限吸引力的国家。但是由于近期对海外资本进入的限制,有限的资金只有能力推动部分地区的房产市场继续快速上涨。短期3-5年内,澳大利亚房产市场必定会出现更加明显的两极分化(尤其工矿业重镇)。即使同一城市的不同地区,也会因为经济的微观差异产生天壤之别。本人会在之后发布更多微观层面的分析。

 

至于澳元汇率的变化也是十分的有趣,本人这里不再分析,有兴趣的朋友可以自己研究一下。您也不要光听我一个人在这里发梦,您就不担心一不留神,被我带到沟里去吗。

 

最后,本人以2008年美国次贷危机里的一个案例结束今天的文章。在此,本人最后依然想强调一下:投资投的是未来,所以需要把握的也是未来。大家都能看到的肯定不会是好机会。就算是,也没剩下多少好肉等你来吃。投资回报跟风险永远是成正比的。投资回报越高,风险一定会越高;但是投资风险越高,投资回报说不定更小。风险控制,永远是成功投资人的首要任务。

 

(特别注释:以下所举案例仅为展示投资回报与风险的关联性,绝无任何对于美国次贷危机 和如今全球房产市场之间的关联性的暗示。)

 

当Eugene Xu,这位来自中国上海的数学天才,预测出“债务担保证券”(Collateralized Debt Obligation,CDO)市场存在巨大违约风险的时候,他大量买空卖空了信用违约掉期(Credit Default Swap,CDS)。在业界看来,美国的房产市场是AAA信用评级,是完全不可能崩盘的。于是,“赚”他钱的投资银行嘲笑他是疯子,他的老板反对他,甚至他的家人也不支持他。但是最终,由于Xu对未来事件发展的精准预判,以及市场巨大反身性所带来的巨大风险之下,那难以想象的投资回报率,使他获得了巨额的投资回报,比率大概为11万美元的投入最终可换得约1.2亿美元的回报。他本人也成为了当时华尔街身价最高、最炙手可热的分析家。相反,雷曼破产,美林被收购,两房国有化,数百万人无家可归。截止2008年11月,美国联邦政府为维持经融体系给予了共耗资7万亿美元的财政陈诺。

 

 

 

 

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