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【名家专栏】悉尼房价贵吗?

更新日期:2016-10-02  来源:罗蒂亚财富家族  

 

开篇先请问大家一个问题:悉尼房价贵吗?

答:贵!真贵!!真是太贵了!!!重要的事情说三遍。谁要跟我说悉尼房价不贵,我肯定揍死他,睁着眼睛说瞎话(思聪少爷除外)。

第二个问题:既然房价现在这么贵了,以后还会更贵吗?

答:如果时间轴拉长到10年以上的长度,我可以肯定的告诉您,除非人力不可逆的因素,比如战争,自然灾害,地理环境的巨变等,否则悉尼房价一定是会更贵的!因为有且仅需要这一个原因:通货膨胀(货币贬值)。

第三个问题:2012年至今,悉尼房价已经暴涨了3年多了,后面3到5年还能继续保持这么高的涨幅吗?

答:您问这干吗?想现在投资悉尼房产?可是又担心现在不是入市的好时机?害怕现在进去了一不小心被白白套个三年五载?您别逗了,我如果知道确切答案,我还在这写什么狗屁文章,直接炒楼提前退休了!是的,答案我也不知道。谁如果跟我说他知道。。。。。。我都懒得搭理他。但是即便如此,我们依然可以管中窥豹,摸到不少悉尼房产市场未来发展的脉络。

 

如果您正在读我的这篇文章,说明你我是有缘分的,同样说明您数年、数十年前并未买入足够多的房产;既然您已经错过了几年,甚至几十年,您还差这么几天、几周、甚至几个月吗?朋友,慢慢来,先多看看,想想,思考思考,至少麻烦您先等我把废话说完吧。

财富投资,有种类繁多的形式:股票、期货、权证、房产、基金 、艺术品、名人遗书手稿内衣裤,总之眼花缭乱,种类繁多,并且还在不断涌现出新的投资机构和投资品种,CMO、CDO、SIV、ABS。。。最近沸沸扬扬的“中国版CDS”,这里又有多少人真正知道它是什么呢?反正本人觉得自己的智商已经完全跟不上了。

可是,抛开表象,追本溯源,却会有惊奇的发现。小到微观世界,大到宇宙繁衍(观众画外音:“这作者神神道道的,宇宙都出来了”),周天运转,天道尚且未曾更改,何况一个投资世界?即使投资形式如何变化,其核心都是相同的:唯一能够创造财富的,只有时间。即我们熟知的,财不入急门。

肯定有不少朋友看到这里就着急了:“喂,经济学著作里说的可是只有劳动才能创造价值”;“这个世界上一夜暴富的多了去了”;“活了一辈子几十年却仍然一贫如洗的人太多了,也没见财入他们的门啊”。。。()……¥@%……%#

本人不想在这里就这个层面展开,因为其中涉及到博弈论、经济学、统计学、因果论等诸多因素。前人们花费了几十个世纪编写的塞满了全世界所有图书馆的书籍,都没能把这个问题解释好。您指望我在这三言两语就给您说明白了,您是注定要失望的。更不用说我的理解正确与否都尤未可知。如果在这方面有兴趣的朋友我们可以私下交流,我自己也是在不断的学习思考当中。

既然财不入急门,我们就慢慢聊,仔细想,好好琢磨。我觉得只要能够理解财富投资的本质,您自然能够知道最后一个我没有回答的问题的答案。

回到本期话题上来:悉尼的房价到底有多贵?让我用事实来说话:

 

早在1836年,进化论创始人达尔文(Charles Robert Darwin)从北半球的伦敦,不远千里,来到了南半球悉尼美丽的沙滩上并开始观察比基尼少女们。突然,他似乎发现除了进化论之外另一个令他大为震撼的现象!于是,他于1月12日在自己的日记中写道:

At last we anchored within Sydney Cove;… it is a good town; the streets are regular, broad, clean and kept in excellent order; the houses are of a good size and the shops well furnished. — It may be faithfully compared to the large suburbs which stretch out from London & a few other great towns… the number of large houses just finished & other building is truly surprising; nevertheless every one complains of the high rents and difficulty in procuring a house…

大意差不多就是:悉尼这座城市真不错,比基尼少女们真是好,进化论真牛逼,可是这房价怎么这么贵!原来,早在180年前,悉尼的高房价就已经被吐槽了。

来自澳大利亚统计局的最新数据指出:自2016年过去的20年中,悉尼房价年均涨幅为7%。

 

让罗蒂亚帮您把悉尼房价走势拉长到40年:

自2012年起,悉尼房市的表现已不用我多说。是的!悉尼房价一如既往地贵!数十年来不曾更改!不过,今年似乎感觉“更”贵了?大家这一次都有了一个共同的感觉,一种莫名的压迫感和恐惧感:

悉尼的房价,2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍,但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候,这个比例是8倍;在2008年金融危机期间,美国的这一比例是5倍。

澳大利亚经济学家JonathanTepper于今年2月,与澳对冲基金BronteCapital的首席投资官JohnHempton一起,对澳大利亚房地产市场进行调研。

澳大利亚房产可以价值重估,把房屋价值上涨的部分计成存款,用以申请新的房屋贷款,有一个投资者1年之内做了20次价值重估。” JonathanTepper在报告中说。

“一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机,1995年花费9万澳元买了一处房产,现在住在一套150万澳元的房子里,同时用抵押贷款购买了5套房产,并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”

澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放,因此,二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生。交易以拍卖会的方式进行,场面极其疯狂。

在一个中产阶层的社区,家庭平均年收入约为8万澳元,但房产可以被拍卖到127.5万澳元,房价收入比达到15倍;在一个小咖啡馆里,12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍;澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。

“澳大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80%,爱尔兰则下跌了50%。”JonathanTepper在报告中指出,“预计,澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇,价格将下跌80%,在悉尼和墨尔本这类大城市,估计价格将下跌50%。”

 

还有更多:房贷只还利息不还本金的比例每年都在大量增加(上图)。

更多更多:福布斯杂志刊登了瑞士银行提供的数据,全球房产泡沫指数,悉尼已经赶超全美,包括纽约,现在仅次于伦敦跟香港(下图)。

好了,本人不再罗列数据了,不光是您,我自己也已经看够了。这么多的数据,至少可以证明2点:

  1. 悉尼房价这几十年一直非常高,而最近这两年“更”高了

  2. 悉尼房价的风险也更高了

本文到这差不多就结束了,我相信大多数人跟我一样,心中仍有一个共同的疑问:“悉尼房价还能继续高下去吗?会不会真的大跌?”

这不禁让我想起了2008年:自1945年二战之后,连涨了63年,被公认为永不下跌的美国房地产市场,泡沫终于破裂了(下图),惊心动魄,尸横遍野,全美数百万人无家可归,全球金融体系几乎崩塌。

如今,全球经济滞胀,远洋运输跌至冰点,油价暴跌,实体企业纷纷破产,全球经济复苏的希望越行越远。。。让我们把目光移回到上图,如果将08年之前数年之中美国房价的走势与文章开始贴出的澳大利亚房价走势图中,最近这几年的走势相比较:Jesus Christ!太像了!悉尼房地产市场真的快了吗?

资本市场,有它自己的脉动,而每一次上下的波动,都是对全球资本的重新配置。本篇最后,我想重复一下投资界亘古不变的规律:财富,永远都只会从大多数人手中,慢慢流进少数人的口袋。想把握住财富,请先问一问自己:我属不属于那少数人?

至于文章一开始,以及最后的尚未回答的问题,本人的观点将会在本系列之后的文章当中与各位好友分享探讨,敬请期待!

 

(PS:由于平日工作非常繁忙,该公众平台也是个人兴趣独自打理,而这类文章又需要查阅巨量的资料和数据分析,后续文章的推出会比较缓慢,敬请谅解)

 

 

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