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【名家专栏】公寓投资五大原则

发布时间:2016-10-02  来源:小麦谈地产  

 

 

文 / Max Wang

 

上周《小麦谈地产》的文章是关于墨尔本市中心地区公寓投资近几年的表现,发表后反响非常大,很多读者和我联系,语气中充满了担忧。其实公寓作为地产投资产品的一种,具有自己独特的优势,在挑选时有很多需要注意的地方,选的好的话,你也可以一买再买,成为下一个70套公寓拥有者。

 

出于很多原因考虑,公寓依旧是很多投资者的首选。方便的位置,较好的区域,可以负担的价格,现代化的生活方式,齐备的配套设施,冬暖夏凉的节能建筑材料,安全和隐私,无论对于只能买新房的海外投资者,还是对于刚进入地产市场的首次置业人群,甚至是准备退休的downsizer来说,公寓都是很好的投资产品。

 

市场上公寓项目多如牛毛,未来几年数万套的交工量,如何挑选是门很大的学问。

 

其实在选择公寓投资房的时候,可以逆向思维,从购买之后的出租往回推,站在租客的角度去考虑,一下子会豁然开朗。这有两个好处,如果买的是投资房,买来之后打算出租,那么符合房产所在区域租客需求的房子当然更容易出租,租金回报率也会比较理想,这是从现金流(cash flow)角度说,此其一;其二如果你买的房产能够吸引更多的租客,说明房产更能满足该区的居住需求,在将来出售或者评估时会获得更高的资产增值(capital gain)。从这个角度去思考,下次选择投资公寓时,可以遵从以下几个原则:

 

原则一:靠近学校和休闲设施

 

墨尔本以世界一流的教育著称,从小学到大学都吸引着海外留学生源源不断的到来,有些校区房更因为房价高涨让一般购买者望而却步,公寓这时候就满足了这个需求。靠近大学的公寓更是有比较稳定的学生市场保障。休闲设施、体育场馆、公园、河畔、海边、购物中心,都是吸引租客的加分点;

 

原则二:安全的环境和简易的维护

 

区域安全至关重要,有些区还是需要远离。房间的颜色搭配从我们的维护数据来看,最好的组合是白墙木地板,卧室配黑色或深灰色地毯,日后维护费用最低。白墙的白最好是Builder’s White。

 

原则三:尽量买带停车位的公寓

 

如果是CBD和附近的投资房,那么强烈建议考虑购买停车位,既方便出租,也会在未来出售时给房产增值。我们的数据显示,新建的公寓楼停车位比例逐年降低,未来CBD及其周边的楼内停车位将越来越少。

 

原则四:靠近公共交通

 

这个不能再重要了。随着澳洲主要城市,尤其是悉尼和墨尔本人口的迅速增加,道路交通越来越拥堵,很多人会选择乘坐公共交通上下班和出行,靠近Train, Tram和Bus的房子会越来越受到欢迎,租金和房价也会随着市场需求的增加上涨。

 

原则五:不要选设施过于健全的项目投资

 

很多公寓项目,尤其是CBD、Southbank和Docklands的公寓项目,楼内设施相当健全:游泳池、健身房、桑拿房、24小时大堂经理,甚至是空中花园、电影院、会客厅、高尔夫球模拟器应有尽有,作为租客或者自住是相当的开心,可以足不出户就完成很多事情。

 

但作为投资,这些钱是要从日后的物业费(Body Corporate Fee)里出的,尤其是一房和两房为主的公寓项目,大多是投资者,自住的比例较低,楼内租客流动性大,公共区域、电梯等公用设施使用量较大,两三年后作为业主你会发现物业费这一隐形费用开始猛增,从而降低投资回报率ROI。

 

当然选择公寓投资的细节还有很多,但这五大原则可以帮助投资者避免很多比较主要的问题,如果你对公寓投资感兴趣,可以联系我。

 

      

-- Max Wang --

墨尔本大学MBS在读MBA,澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理,负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

 

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