文 / Max Wang

这个话题其实我好早就想写。

大概从2013年开始，中国人在澳洲的房产投资开始明显增加，在过去的近三年当中，中国投资者可谓抢尽了风头，经常因为买下天价的房子上媒体头条，也经常在各种房屋拍卖中击溃本地买家，加之近年来艾伯特政府开始对海外投资者的政策收紧和监管加强，在澳洲本地形成了一种气氛，那就是，澳洲的房子越来越贵，越来越买不起，都怪你们亚洲人，尤其是中国人！把澳洲房价给炒高了！

呵呵，你信吗？

今天我们就用一篇“小而美”的文章，找出背后真实的答案。

要不现在就把答案公布吧，我有些迫不及待了，答案就是：No。

我还想把字体加重，字号增加，双引号下划线感叹号全用上，“ No! ”

澳洲的房价不但不是中国炒高的，反而可能是中国人帮助压低的。

匪夷所思？咱们接着说。

经常看《小麦谈地产》专栏的朋友们知道，我特别喜欢用数据推翻标题党们，近两年澳洲本地的英文媒体也好，朋友圈上的公众号也好，可是没少炒作“中国人炒高房价“的话题，甚至澳洲本地曾出现过几次公开反对海外投资者的网上签名、Facebook page等，其中都离不开一个关键词：“Asian Buyers”（亚洲买家，其实主要指的就是中国人和新加坡人），可是没少背黑锅。

一方面都怪我们亚洲人面孔太明显，去参加拍卖也好，去项目发售会也好，你要是美国人、英国人、法国人、意大利人、希腊人、欧洲人、澳洲人（就是前面几种人加起来），大家看起来都差不多，没太大区别。亚洲买家不一样，你穿着人字拖大裤衩T恤衫抱着孩子出现在拍卖现场，会让不少人紧张的心跳加速，对拍卖失去希望，而你黄皮肤黑头发的样子就被深深刻在了出价输给你的人们脑中。

就算是“亚洲买家”频频拍出高价击败其他人，他们大多也是祖上是亚裔，常年生活甚至出生在澳洲，拥有澳洲国籍的华人，和其他美洲、欧洲、英国（谁让你脱欧了）、南美洲的移民没什么根本的区别，澳洲就是这么组成的。

另一方面，无良媒体是祸根，新闻本质的真实程度之类的貌似和他们没什么关系，把你的注意力抓走，换成广告和发行量对他们来说比较实际，所以有标题党，所以有缺德微信公众号。当然了，这个不是今天的话题，我们就此打住。

关于本文的题目问题，其实用数据可以非常容易的解答。

我调取了FIRB（Foreign Investment Review Board，“海外投资审查委员会”，澳洲政府负责审批海外在澳投资的机构）、澳洲统计局ABS、CoreLogic （澳洲独立地产数据机构）等几家的数据，把自2011年起中国投资者在澳洲地产市场的投资房屋数量、房产价值等进行了整理，请看这个图标：

Data Source: FIRB/ABS/CoreLogic/AFR

你也许会问，为什么不往前多看几年？其实不是我偷懒，我把2005年开始的数据都分析了一遍，发现2010年前的海外房产获批数量非常低，和之前的陆克文政府移民政策有关，和我们今天讨论的话题关系不大，所以从2011/12财政年看起。

按照澳洲政府要求，海外投资者在澳洲购买房产，必须向FIRB提出申请并获得批准才能购买，否则属于违法违规行为。

图中红色代表中国买家申请获批的房产价值，绿色是那一财政年度总的获批房产价值，蓝色是整体获批房产数量。

可以很容易的看出，中国人在澳洲的房产投资逐年递增，排名从第三一跃成为第一，2014/15财年更是比上一财年整体翻了一倍，申请获批了价值$240亿澳币的房产，也就是1,200亿人民币，这还只是2014/15财政年一年而已。而且几乎所有资金都去了悉尼、墨尔本，少量投去了昆士兰州。

你看看，你看看，还说不是你们中国人把房价炒高的，花这么多钱在澳洲买房子，房价能不贵吗？

这是一张小麦用了2个多小时调取筛选数据做出的图表，你不认真看看吗？

别急，咱们退一步站远点再看看。

根据澳洲建筑协会Master Builders Australia和澳洲统计局的综合数据，海外投资者在澳洲整体房产市场的交易量只有6%-8%左右，即使是最高峰的年度，也不超过10%。

而来自中国的投资占整个海外投资者的7%（2012年）、11%（2013年）、17%（2014年）和25%（2015年），简单的说，就是中国投资者在澳洲地产市场的投资金额比例大约是：2%。

按照悉尼大学经济学教授亨德里斯切克教授(Hans Hendrischke)的说法，这个比例实在太低了，澳洲房价的可负担性差、房价高怎么都怪不到中国人头上。

即便是这样，这个2%还有“夸大”的成分，因为我们用的是FIRB审批通过的数字，并不是所有申请许可的投资者都会实际完成交易。

当然也有不少没有提出申请违法购买的海外买家，现在ATO查的就是这个，但数字上来说是极少数，基本可以忽略不计。

看了上面的分析，有没有觉得原来海外投资者在澳洲买房的比例如此之低？这还不是全部。

在上篇《小麦谈地产》的专栏文章《澳洲地产健康报告》中我们仔细分析过海外投资者和澳洲本地人购买的房屋类型其实完全是两个市场，由于政府政策等的限制，海外投资者大量购买的市中心公寓楼花本地人士毫无兴趣的；而本地人买的房产大多海外投资者也不能购买。所以本地房价高涨和海外投资者没几毛钱的关系。

那到底澳洲房价为什么一直涨、一直涨、一直涨？

AMP资本首席经济学家Oliver、澳洲储备银行经济学家、西澳大学经济学教授和小麦异口同声：

房屋供给数量和人口增长不平衡造成的。

那海外投资者对澳洲房产市场有没有什么影响呢？

其实还是有的。

负面的影响中最明显的就是，目前墨尔本和布里斯班CBD的公寓过剩，供过于求，而且户型偏小，建造质量很一般，海外的开发商还在继续造，因为这些公寓不是造出来给本地人购买或居住的，而是造出来卖给海外买家的，而海外买家经常因为信息不对称或者对澳洲市场不了解，购买本地人不感兴趣的房产类型，而这些房子是很难增值或者再次出售的。

积极的影响还是非常多的。其实我们要感谢海外投资者在澳洲的投资，如果没有这些投资的话，很多建筑项目未必开的了工，因为本地的开发商盖完只卖给本地人的话，账可能算不过来。

加上建筑行业的直接从业人员（建筑工人、设计师、工程师等）和间接从业人员（房产中介、过户律师、会计、贷款经纪等）是一个庞大的就业市场，没有这么多建筑项目，很多人都会失业，建筑的人工成本和建材成本都会增加，如此说来，如果没有海外投资者的话，澳洲的房子不但不会变得便宜，反而会变得更贵。

海外投资者的到来对澳洲整体经济也很益处，因为海外人受本地经济环境影响小，可以一直买买买。

目前海外买家在澳洲投资因为贷款、额外印花税等影响有所减少，但都是暂时的，而且其实依旧有大批的海外投资者到来，只是投资的房产类型和项目有所改变而已。

“还有你看，自今年6月开始海外买家减少以来，悉尼和墨尔本的拍卖清空率有降低、房价有下跌吗？

“Don’t blame the Chinese,” 亨德里斯切克教授说。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]

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