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【海外房产投资的那些事儿】

发布时间:2016-09-29  来源:中国外汇网 王亚亚  

 

 

俗话说得好,金九银十,

眼瞅着北京房价窜上天,小编真真后悔当年没有咬牙多囤两套。

可是,你让我现在出手,小编也不甘心当接盘侠啊。

不仅仅是北京,放眼全球,

美国、英国、澳大利亚、加拿大一线楼市都是一路向上,

中国买家还在不停地买买买,就不怕成接盘侠么?

 

美国世邦魏理仕物业顾问有限公司8月19日发布报告称,2016年上半年中国投资者海外投资房地产总额达161亿美元,同比增长逾一倍,约占亚洲资本跨国房地产投资总额的六成。

 

其实海外楼市火热已经不是新鲜事,从2014年持续升温到现在~无论是美国、英国还是澳大利亚、加拿大,地产投资都不乏中国买家大手笔。但是在全球房价不断创新高的时候,境外配置不动产,中国投资者的风险意识还是要强!强!强!

 

今天小编就带着大家一起扒一扒境外房产投资的那些事儿~~

 

提前声明:因为我国境内个人进行境外直接投资仍停留在立法层面,缺乏操作性。所以本文所谈及的中国投资者专指中国机构投资者,并非个人。

 

个人如需进行境外直投,目前可采取的合法方式主要是:一是QDII,即境内合格投资者制度,以机构投资形式筹集资金去境外投资,二是由个人在境内设立公司,再由该公司去境外投资。

 

境外房产投资持有一般架构如下

 

 

接下来我们就按照国别市场,

分别谈谈目前不同市场地产的周期特点、税费征收情况以及政府审批要求。

 

 

美国市场

 

市场周期:房地产行业整体来说是受经济周期影响很大的行业,其有完整的周期——恢复期、扩张期、泡沫期和衰退期。上轮金融危机已经过去4年,美国房地产的价格也在一直上升。由于美国目前的房地产市场已经基本恢复到原有的价值,因此业界人士认为核心型投资的吸引力有所降低。因为核心型投资主要是投资比较完善的项目,然后通过租金获益,而这类房产项目的购买成本因为房价回升而增高,房产本身的增值空间也较小。

 

相比之下,增值型投资的房产项目因为需要进行翻新或者改造,本身在市场上的价格相对较低,成本的优势和翻修后的潜在升值空间让增值型投资策略的风险相对减少,但是增值型投资因为需要花费更多的资金,资金成本与未来市场需求不确定性也导致潜在风险上升。

 

与亚洲国家的房地产市场周期相比,美国为代表的发达国家的房地产市场周期相对更长,一旦出现泡沫破裂,房产下跌的时间也更长,如果投资者采取的是高杠杆的投资,那么就很难挨过周期的底部。这点需要警惕。

 

产品类别:房地产是非常本地化的投资品种,美国房地产市场高度成熟,投资产品种类丰富,而且其房地产市场发展跟中国本土市场存在较大的区别,面对这样一个高度成熟的市场,投资者更是需要分门别类了解产品、考察市场,没有一步到位的投资。

 

美国的商业地产包括出租公寓、办公楼、零售、酒店、老年公寓及工业园区等用来获取租金收入和未来有升值空间的有一定规模的房地产项目。美国以投资及出租物业为主的房地产投资信托(REIT)的市值要比开发私人住宅的住宅开放商市值大很多。

 

在美国商业地产领域,中国投资者只是在办公楼一类名列前茅,而在酒店、零售、集合住宅和工业用地等领域,投资最活跃的分别是来自日本、澳大利亚、以色列和挪威等国的投资者。

 

房产类别

置业风险

出租公寓

不能按照单元单独出租或者出售,而是开发商或者投资人整体持有,雇佣管理公司统一出租并进行物业管理

酒店

酒店是受经济周期影响最大的地产类型,价格波动较大,风险较高。酒店的经营好坏除了所处位置、建筑及设计等硬件之外,还需要良好的品牌与经营管理团队

办公楼

投资金额较大;目前美国有减少员工人均公办面积的趋势,互联网发展,使得远程办公成为可能,对于写字楼的刚性需求有所削弱

零售物业

租户的质量、多样性以及品牌多元程度、续租时间周期也会影响零售物业潜在的投资回报率

 

投资回报:美国的房地产投资回报计算方法与国内不同,主要有净租金收益率、杠杆回报率、利息覆盖率,所以考量投资是否合适,如何理解与适用这个三个比例也很重要;其次,房地产的管理很复杂,在美国买房、租房牵扯到维修、买保险、缴地产税、冬天找人铲雪、夏天找人除草等一系列事项,房产管理本身也非常重要;三是海外投资者对美国一线城市房产投资需求旺盛,现在延伸到二线城市,但是二线城市的项目收益率与流通性也会存在风险,投资者需要警惕。此外,由于目前获取核心资产的有限库存竞争激烈,迫使投资者提高风险偏好——核心市场的非核心资产以及非核心市场的核心资产都有高溢价的风险,这对于后期的投资回报隐含一定的风险。

 

 

英国市场

 

政治不确定性:6月24日,英国脱欧作为一项根本无法预测的“黑天鹅”事件发生,全球货币市场引发了震荡。短期来看,英国脱欧对金融市场产生剧烈冲击,多项资产价格出现大幅波动。英国脱欧公投当天,英镑兑美元汇率狂跌8.17%,欧元兑美元汇率大跌2.46%。在随后的9个交易日中,英镑相对于美元进一步贬值5.54%,跌幅和波动依然不小,英国脱欧也拖累了欧美股市,不少专业人士预测英国房地产市场和房价将向下震荡,再加上英镑的贬值效应,英国市场海外投资者在英国投资的诸多房地产项目或将面临较大损失。

 

税收壁垒:英国针对投资于商业地产的非居民投资者的税收框架非常全面,非居民进行房地产交易时,也会面临额外复杂的税收局面。

 

英国商用地产的税率列表

 

持有状态

征税详情

税种

详解

收购阶段

土地印花税

上至购买价格的5%

资产收购增值税

如符合持续经营条件下的业务转让规则,不征收增值税;否则收取购买价格20%的增值税

持有阶段

租赁收入所得税

收取净收益的20%

预扣税(租赁)

无(非居民受限于预先裁定许可)

预扣税(其他)

无/收取利益20%,受限于采购规则/税费减免/税收协定,非英国REIT红利不收取税费

资本弱化/TP限制

公平测试(债务额和税率),债务上限规则只适用于公司所得税

房地产税率

通常由承租人承担

使用亏损结转

在租赁业务持续开展的情况下将产生无限的盈亏互补

税收折旧

资本减免机制(机器与设备标准税率18%,特殊税率8%)

增值税

租赁征收0%/20%

退出阶段

地产作为投资项目持有时资产出售税率

非居民不征收资本利得税,英国居民(公司)上至20%;2015年4月5日后向非居民征收住宅地产的资本利得税

以地产交易时资产出售税率

根据事实征收20%企业盈利税

 

 

澳大利亚市场

 

产品类别:中澳自贸协定的落地,加速了两国经贸往来的互动。澳大利亚距离中国位置相对近便,加之其自身良好、成熟的投资环境,吸引很多机构赴澳投资当地房产。澳大利亚房地产市场目前主流的产品类别是:商业办公楼、住宅、酒店与休闲场地。目前不同类别的产品具有不同的风险挑战。

 

房产类别

风险

商业办公楼

收益紧缩;

优质资产不轻易出手;

土地保有人激励值高,可能造成价格扭曲

住宅

部分供过于求;

州税——关税和土地税;

针对收购方的消费者保护立法

酒店与休闲场地

不同地区投资规定不同;

与博彩相结合时受到严格监管

 

外国投资审批:澳洲置业目前最大的风险是外国投资审批机制的调整。目前,澳洲对非公民或永久居民的海外投资者购房有很明确的限制,除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的机构或者个人,都需要申请FIRB(澳洲外国投资委员会)的批准,且申请费用不菲。

 

FIRB的审批门槛

 

收购类型

外国民营投资人

特定投资人(中澳自贸协定,包括来自中国的非外国政府投资人)

外国政府投资人(包括中国的国有企业)

商业地产

(敏感行业)

5550万澳元

10.94亿澳元

0澳元

商业地产

(非敏感行业)

2.52亿澳元

10.94亿澳元

0澳元

住宅用地/商业空地

0澳元

0澳元

0澳元

农业用地

累计1500万澳元(包括中国、日本和韩国)

10.94亿澳元(包括美国、新西兰和智利,不包括中国)

0澳元

备注:免审门槛每年调整,附图为2015年免审门槛

 

FIRB的审批时间:根据法案规定,国库部长有30至90天的时间考虑申请并做出决定。

 

申请费用:2015年12月1日后购买,在澳洲购买一百万澳元以下房产的海外投资者,需缴纳五千澳元的申请费;一百万到两百万澳元房产的海外投资者,需缴纳一万澳元的申请费;两百万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高一百万澳元需再额外增加一万澳元的申请费。

 

程序变化:在新政实施前是先购买后申请FIRB;在新政实施后是先申请FIRB,批准后再购买。

 

税费变化:在新政实施前购买,没有不同于本地常驻居民的额外税费;在2015年7月1日起,在澳洲购买房产的海外投资者,须额外缴纳3%的印花税;在2016年1月1日起,在澳洲购买房产的海外投资者,每年须额外缴纳0.5%的地税。

 

处罚变化:以前对违规者一直未进行处罚,新政后,加强了对违反政策海外投资者的处罚力度。

 

 

加拿大市场

 

投资收益率:目前加拿大商业地产市场,各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至15%之间。不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。在影响投资回报率的诸多因素中,地域差异是最为重要的。地区(地段)越是发达和热闹,地价就越高,回报率也就越低。一般核心城区投资回报率在3%到4%之间,中心地区的几大城市范围内回报率为5%至6%,外围城市为6%至8%,这样的投资收益率是否具备吸引力,还需要投资人斟酌自身的资金风险、跨境交易风险等。

 

价格波动: 2016年7月25日,加拿大BC省(British Columbia)政府公布一项重要决定,8月2日起将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税(property transfer tax)。仅仅十几天,温哥华楼市遭遇重创。根据加拿大房源共享系统(MLS)的数据显示,温哥华楼市正在经历一场大调整,房价和销售量齐齐下挫。从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅94%。除了西温哥华,列治文地区销售量跌去96%,北本拿比地区跌幅为95%。从价格上看,截止8月16日,温哥华市房屋均价是110万加元,在一个月之内降了20.7%;北温房屋均价是100万加元,一个月跌去17.3%;列治文的房屋均价为$77.9万,较28天前下降了17.6%;独立屋均价为$170万,较三个月前也下降了10%。加拿大当地经济学家表示,在新政策的持续影响下,大温房价将会下跌50%。这对于高位出手的投资者而言风险不可谓不大。

 

 

以上是小编搜集的目前境外房地产投资热点区域的市场现状,仅从当地房地产市场自身的发展来看,各类房产投资风险与投资障碍也是重重叠加,这还不包括境内投资者在设置跨境投资中的架构风险、利率风险、汇率风险、资金来源与收益期限匹配风险、不同类型资金投资监管风险等等。如此来看,中国资本出海置业还是要慎而又慎哦。

 

 

 

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