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【悉尼如何进行二手房买卖】

更新日期:2016-09-28  来源:  

 

 买房卖房是人生大事,一定要充分做好功课,以下文章从买方和卖方的不同角度来分析一下悉尼二手房买卖的流程和注意事项。


买家请注意:经纪人的佣金多少和物业售出价格的高低有直接关系,所以,他们总会尽一切努力为业主争取一个好价钱。


市场调查:买家应该而且必须在目标物业区进行市场调查,了解与自己目标物业相类似的房屋最新的售价。经纪人如果以压低估价来吸引更多的客户同样是违法行为。


房屋检查及虫害报告:对于购买独立屋的买家来说,请专业人士对目标物业进行全面的检查是十分必要的。检查内容包括结构和虫害等,对物业的情况如果了解不足,很有可能在买下后花费一大笔钱去维修。


检查合约:在代表你的律师对出售合同审查完之前,切记不要急于签约。


出价:买家出价后,如果被要求支付“诚意费”(Expression of Interest),根据法律,经纪人有责任告知有另外的买家也出了价(如果有的话),这样可以给你提高出价的机会。如果,交易未成,该笔诚意费应该返还买家。


支付定金:在签署了购买合约后,买家应以银行支票或定金债券(Deposit Bond)支付定金(通常是售价的10%)。该笔定金应由经纪交由一独立的信托基金保管,直至最后物业交割。


改变主意:买家在签约后有5天的冷静期,如果在冷静期后毁约,则要向业主偿付售价0.25%的罚金(即每10万元须付250元)。注意,以拍卖形式购买的物业,则没有冷静期。


拍卖方式:如果物业是以拍卖方式出售,经纪人必须向买家提供Fair Trading的拍卖程序须知(Bidders Guide),该信息也可从Fair Trading的网页上下载。


最后交割:在交换合约6周后,该物业进行最后的交割。买家须在此时支付定金外的全部购房款。至此,买家才成为该物业的正式的法律上的主人。



卖家请注意:


业主拟将所拥有的物业出售时,大多会选择一经纪人/公司。在此种情况下,准确的说法是业主雇佣了一位经纪人/公司来推销自己的房屋。业主与选定的经纪签一纸具备法律效益的合约,并以佣金的方式支付经纪费用。


建议至少约谈三家经纪,询问他们对本地市场的了解程度、比较他们所要求的佣金比例、其它费用、销售方案等,并了解他们过往的销售记录和口碑。最重要的是要知道他们是拥有执照的正规经纪。因为他们将受雇于你,深入了解是必须的。


经纪合约:这是业主与选定的经纪人必须签署的法律合约。根据法律条款,经纪人有责任向业主提供不同的合约范本,业主根据自己的实际情况做出选择。经纪还必须向业主提供一份Fair Trading的有关文件《Agency Agreements》(《经纪合约范本》)。


在没有完全弄懂或清楚经纪承担怎样的职责,费用多少等内容之前,请勿轻率签约。如果的确感到困惑的话,请联系Fair Trading或咨询律师。


即使签了约,你还有一天的冷静期可以取消该合约。注意,就冷静期也应有一纸条约由双方签署。


出售合约:拟出售的物业必须有一份由律师出具的同意出售合约《A Contract of Sale》方才可以刊登挂牌出售广告。


销售广告:从正在销售和刚刚售出的业主那里了解如何做广告,并要求经纪提供一份市场推广方案,否则,有可能不得不支付高额的广告费用。


合理的价格:不要轻易听信那些给出虚高开价的经纪,业主自己必须要对市场有个冷静和正确的认识。了解本区域内最近与自己物业相类似房屋的销售价格,及相关的情况。经纪胡乱开出估价是有悖行规的违法行为。业主也不要被诱人的高价吸引而随便签约。


销售方式:是采取明码实价还是拍卖方式销售,业主要和选定的经纪在充分了解市场的情况下,酌定。


签订售出:业主和买家在双方认可价格后签约,各持一份。该条约直到“被交换”(Exchanged)。必须要提醒业主的是,该售约一旦签署,业主是没有“冷静期”(Cooling-off Period)的。

 

 

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