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【名家专栏】悉尼房价还会涨

发布时间:2016-09-06  来源:  

 

 

 

【土澳思维】的朋友们,

 

今天,继微信支付去年入股澳洲皇家支付(RoyalPay Australia)之后,澳洲上市公司 Novatti 正式与皇家支付鉴定合作协议,将很快在澳洲全面推广微信支付。消息刚发布,Novatti 的股价立刻飙升了67%。

 

 

马云在哪?您的支付宝赶快抓紧吧。不要再吃肯德基了(9月2日,百胜餐饮集团已经与春华资本和蚂蚁金服达成协议,春华资本和蚂蚁金服将收购百胜中国的部分业务):

 

 

今天我要说说我们悉尼的房价半年内(甚至一年内)会不会继续往上升?【土澳思维】一般不说大话,除非有很好的论据+数据,我是不会鼓吹房市涨涨涨的。我一直在寻找着答案,今天我想我找到了几个很有力的论点,待我分享给大家。

 

我们先来看一个数据图:

 


悉尼晨锋报大悉尼房价1991-2015年数据:红线是中位价蓝线是楼房完工数

 

自2011年起,新州的自由国家联盟党从工党手中夺回执政权后,对房市的政策导向其实很简单:好好审批,天天造房。从上图可以看出自2011年起,楼房的完工数目增长了85%,但房屋的中位价仍然上升了40%。

 

通常较为合理的解释如下图所示,新州的房屋仍然存在着严重的供不应求的关系。换句话说,新州的房价就是:不是不降,刚需太大

 


AFR(横轴以下是供不应求,新州是蓝色,最严重)

 

但是,我对以上这套因为“刚需”而导房屋供不应求的理论一直心存质疑。尤其是澳洲央行过去几个月反复强调未来几年东部沿岸大城市会有大量楼花涌入市场,最终会对市场起到“矫正”的作用:

 

正在建设的房屋数目(红色是公寓黑色是独立屋

 

前不久,我用了“价格旋涡”的理论来试图解释悉尼房价居高不下的根本原因(【价格旋涡】为什么悉尼的住房需求依然如此强劲?),今天澳洲的经济学家们通过悉尼晨锋报从另一个角度来探讨了这个问题,以下是我总结出来的8个推理,请逐条阅读:

 

  1. 针对房市,专家们首先否定了经济学的基础理论:供应加大,价格下跌;

  2. 香蕉的价格涨了,人们就少买香蕉了,而换成其它的水果,如苹果和橙子。可惜,房产不是香蕉,而是一个资产,资产的价值如果走高,就会进一步的激励买家,因为买家们认为只要持有正在增值的资产就有可能赚到钱。而且这个信念被我们澳洲独有的税务政策进一步地巩固:负扣税以及五折增值优惠(海外税务公民不享有五折优惠);

  3. 房屋的供应量是一个很重要的数据参数,我们确实需要建造更多的房子,BUT单单提高房屋的供应量,并不能解决中低收入家庭买房难的问题

  4. 房屋的供求与房价的关联是很微弱的。这个观点倒我三观啊。不过我们来仔细想想。再拿香蕉举例,香蕉每年产一次,所以香蕉的供应与价格有很强的关联。但是新房呢?没有数据可以证明向房市供应足够多的新房可以有效地降低房价。事实上,新房只占到了所有房源供应的2%(这就是新州针对只能购买新房的海外买家的印花附加税不可能有效地调节房市的一大原因);

  5. 还有一个有力的论点就是,对于大多数在澳洲的开发商而言,建房如果要向银行贷款的话,必须要有一定比例的预售。也就是说,房子还在坑里,就已经卖掉一部分了。所以央行一直强调的未来几年大量楼花涌入房市会对市场进行“有效”调节的底层论理是很薄弱的。专家们认为,房价不会因为大量的供应(并非根本原因)而出现大幅降低;

  6. 对于房市来说,需求并不是被对房屋的刚需所牵引,而是被是否可以有效地获得贷款所决定。换句话说,大多数人需要贷款才能买房,那么我们有理由相信影响房价的主导力量就是钱本身的价值(price of money)

  7. 目前悉尼房价的节节高不是因为房屋的供不应求,超低的利息所造成的廉价房贷才是其背后的推手

  8. 接着越是买房的人士,由于房价不断地上涨而享受到了资本增值,就越有可能进一步的贷款买房,造成进一步的房价上涨,也更进一步地拉大了与首次置业者的资本差距。以此循环,如果没有有效的政策宏观调整,悉尼的房价会不断地走高。去年澳洲审慎监管局APRA的政策对房市起到了短暂的抑制作用。但如今APRA的药效开始变弱,在廉价房贷的大背景下,买家是一定会回来的。

 

 

专家就是专家啊。。。

 

 

今天RP Data的最新数据也表明,房贷大有回头之势:

 

 

悉尼: 3个月增长为3.9%,年增长率为9.4%(上次高峰是2015年7月:18.4%)

猫本: 3月增长为3.4%,年增长率为9.1%(上次高峰是2015年9月:14.2%)

 

堪培拉: 3月增长为1%,年增长率为7.6%(5年来总共涨了12.6%

布里斯本: 3增长为0.5%,年增长率为4.4%(5年来总共涨了12.2%)

阿德莱德: 3增长为0.8%,年增长率为3.1%(5年来总共涨了7%)

伯斯: 3增长为1.5%,年增长率为4.2%(比上次2014年12月的高峰8.1%

霍巴特3月增长为2%,年增长率为6.5%(10年来总共涨了14.1%

达尔文: 3增长为3.9%,年增长率为4.2%(比上次2014年5月的高峰9.1%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【土澳思维】在此做以下3点总结:

 

  1. 中短期内,我们的政府不可能触碰税务上的负扣税以及增值税五折优惠的政策;

  2. 今日,美国低于预期的就业数据进一步推迟了加息进程(九月应该是没戏了)。澳洲央妈明天应该也不会降息,但这会进一步加大澳元的压力。新任行长有可能会玩“新官上任三把火”的套路,中断期澳洲央行降息可能性非常的大,于是利息会一路向“低”;

  3. “价格旋涡”的理论(【价格旋涡】为什么悉尼的住房需求依然如此强劲?)会进一步深化;

 

根据以上专家的推理(我认同),房价不断上涨的根本原因是廉价贷款(现阶段,供求和刚需是重要原因,但不是根本原因),加上澳洲税务政策上的添油加醋,于是在中长期低利率的环境里,悉尼的房价涨定了(只是涨多少的问题)。

 

除非。。。政府改变现有策略,迅速对房市政策进行深入改革。您相信政府会马上改革吗?反正我不信。

 

 

 

 

 

 

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