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【名家专栏】SMSF养老金买房的6大核心理念

更新日期:2016-09-03  来源:  

 

 

【土澳思维】的朋友们,

 

明天就是周六了,不少客户参加房产拍卖的行程都安排得满满当当的。有几个还是用了最近成立的自管养老金(SMSF)和银行的预批去参加拍卖的。

 

很多人刚开始接触用SMSF养老金买房时,觉得它高不可攀、非常神秘。可是经历了SMSF养老金买房的客户几乎都会对我说:“小葛,这个SMSF不过如此嘛,其实没有那么复杂。”

 

SMSF养老金买房确实会有很多法律上的条条框框,但是根据我的经验,您只用掌握6大核心理念就万事大吉了,没有必要浪费时间掌握上千页的法律细节(留给我们呗)。

 

今天我就来谈谈这6大核心理念

 

务必检查会计师的执照

 

从今年7月1日起,普通的会计(如CA或CPA)已经不可以再向客户建议成立养老金了。如果您想咨询会计师来成立SMSF买房的话,首先要做的就是确保您的会计师拥有自己的澳洲金融执照(AFSL)或被某个AFSL所授权(Authorised Representative)。

 

通常我会建议在向您的会计师咨询SMSF养老金买房之前,请事先询问其 AFSL 或 Authorised Representative 的授权号码,然后亲自登录澳大利亚证券和投资委员会 ASIC 的官方网站查询您的会计师是否有合法资历提供自管养老金的金融建议(按二维码可以直接进入官网):

 

先问银行再成立

 

对于大多数人而言,通过养老金买房是需要贷款的,如果是向银行贷款,千万记住首先要向懂SMSF贷款的银行经理或持牌贷款经纪人咨询一下这个关键性的问题:

 

假设我们成立了SMSF,根据我们自身和未来SMSF的经济情况,银行最多可以借给我们多少钱?

 

这个问题真的太重要了,好多人花了几千刀,傻傻地成立了一个SMSF,但最后却发现银行只能给他们借很少的钱,根本就买不了投资房。

 

SMSF养老金里贷款的有限用途

 

如果您在SMSF里贷款买房,这个贷款有一个专有名词:有限追索贷款。英文是 Limited recourse borrowing arrangements,简称LRBA。

 

LRBA的贷款不像我们平常的房贷那么灵活,房贷用途只可以是购买SMSF的投资房和装修。而且每一个投资房需要一个独立的LRBA,因此SMSF的房贷是不可以利用今后的房产增值来套现再买房的。

 

这里我想特别强调一点,LRBA的贷款绝对不可以用来对投资房进行改造升级,如建一个后院小屋(granny flat),加盖(extensions)等等。如果您铁了心地要进行改造,就必须用养老金里的现金了。

 

再举个例子,对投资房的厨房在原有的基础结构上做一次翻新是可以用LRBA的贷款来完成的。但是,如果您在装修厨房时,对其进行了结构上的改造(如拆掉非承重墙)就必须用SMSF里面的现金了。

 

可以自己给SMSF养老金借钱

 

我以前的文章问过读者们:如果有资金,为什么要借钱给SMSF养老金,直接把资金(non-concessional contributions)放进养老金里再买房不就可以了吗?主要问题在于:

 

  1. 税后贡献金额有一个终生额度,每人一辈子为50万澳币。通常情况下,丈夫妻子两人的自管养老金就只有100万澳币的税后贡献终生额度;

  2. 通过税后贡献金额汇入养老金的钱,要等到您65岁左右才可以拿出来。例如,您今后把SMSF里的房产给卖了,卖房的钱就“锁”在了养老金里,拿不出来,直到您满65岁。

 

自己借钱给SMSF养老金买房,虽然程序上要比银行简单,但澳洲税务局对此种贷款的一些属性还是有较严格的规定,读者们可以看看我以前发表的这篇文章:【分析】自己借钱给SMSF买房要注意些什么?

 

留意人生保险的转换期

 

如果您已经50岁以上,并且身体出现了一些毛病,那么在建立SMSF养老金后,千万不要急着把以前的养老金彻底关掉,因为原来的养老金里面可能有非常“值钱”的人生保险(Life Insurance)。当您成立新的SMSF后,保险公司很有可能因为您的不佳身体状况而拒绝您新的保险申请。

 

如果您遇到了这个情况,我一般建议在原有的养老金里留一些钱,满足其最低余额的要求,保住这个保险。

 

通常情况下,SMSF养老金里面的人生保险在税务上是可以抵扣的(个人名义买的就不可以)。

 

有些房子SMSF养老金不可以买

 

这个问题,我被问了n的平方次了。

 

法律规定,SMSF不可以购买其成员以及与其成员相关人士的现有住宅房(如您个人、父母或小孩的个人名义上的房产)。

 

总结

 

怎么样,掌握这6大SMSF养老金买房核心理念不难吧?

 

周末愉快,开心拍卖。

 

 

 

 

 

 

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