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【澳洲房产投资】墨尔本VS悉尼

更新日期:2016-08-30  来源:  

 

2015 年,澳大利亚八大主要城市整体房价上涨了11.1%。同时房屋的挂牌成交天数,房产成交周期和去库存量创下了05以来近十年的新低。惊人涨幅和去库存速度 让全球投资者为之侧目。那具体是投资八大城市的哪个或哪几个呢?小编今天先给大家分析一下悉尼和墨尔本两大主流城市,主要包括人口、房价、未来发展规划、 产业格局、居住环境几个方面。

 

本文由弘域海外投资部顾问Hugo Liu编写,Hugo毕业于英国莱斯特大学地理系,多年海外求学及生活,让他在了解海外生活的基础上对澳大利亚、美国及英国等海外房产市场以及城市规划有较深的研究,善于帮助国人挖局和规划与自身财富匹配的海外置业方案。

 

人口增长---墨尔本将后来居上

这两个城市的总人口都超过400万,加起来总共超过澳大利亚总人口的三分之一。又因为这两个城市的为外籍人士移民澳大利亚的定居地的首选城市,所以这两个城市的人口都呈现出较快较大的增长趋势,相比于澳大利亚其他的地区。
 
相 比于悉尼,墨尔本中心城的人口是相对宽松的。悉尼中心城占地26.15平方公里,常住人口于2015年间达 205,339人,人口密度达每平方公里 7,683 人。而墨尔本中心城面积达37.7平方公里,常住人口在2015年间达128,963人,人口密度达每平方公里仅3,420人。明显看来,墨 尔本的人均密度仅仅为悉尼的一半。这与当下外界对这两个城市的地产市场的看法十分吻合,墨尔本地产市场开发明显过量,悉尼地产市场相对于墨尔本更加可靠和 更值得投资。然而,区别于别的金融投资产品,地产投资的周期相对是较长的,也更应偏向于当地城市的长期发展潜力。
 
下面,我们就来看一下一些来自澳大利亚国家统计局的官方统计数据
由上图我们可得知在2014年到2015年的一年中,整个澳大利亚的居住人口增长率为1.4% , 其中最大的首府的城市的平均增长率为1.7% , 其中,最高的为大墨尔地区,比大悉尼地区高了0.4%。
由 上图我们可获悉,在2014年至2015年期间,整个澳大利亚人口绝对值增长得最大五个社区中,大墨尔本地区的社区占了前四位,大悉尼地区的社区仅仅占据 了最后一位。同时期,人口增长率增长得最快的五个社区中,大墨尔本地区的社区排在第二位,大悉尼地区的社区排在第四位。
就连其官方网站上都再三点出墨尔本的人口增长势头十分迅猛。

另外,虽然大墨尔本地区和大悉尼地区的常住人口平均年龄均为36岁,但相比于悉尼中心城的常住人口的平均年龄为32岁,墨尔本中心城的常住人口年龄为28岁,墨尔本中心城更显年轻化。

现有房价—悉尼独占鳌头

让我们先通过以下两张图表来了解一下近年来悉尼和墨尔本的房价走势对比
以上两图分别说明的投资者在过去一年的时间里,对墨尔本房产市场的投资兴趣已经开始远远超过对悉尼的房产市场,以及墨尔本的房产的价格上涨势头已经远远大于悉尼。

其实,这和两地房产市场的目前价格有很大联系
相比于悉尼,墨尔本的房产价格还相对处于低位,还有很大的上涨空间。同样在城中心的一居室公寓,在悉尼的租金回报率只能在4%左右,因为房产价格较高的原因,而在墨尔本则能稳定在5%以上,因为房产价格相对较低的缘故。

发展规划---各具千秋,墨尔本拉动人口促进经济,悉尼更注重关注环保
作为澳大利亚第一大城市,悉尼在其制定的2030城市规划计划中,把其发展重点转移为可持续发展和环保这两个方面,反而经济发展和人口增长则没有过多的提及。
 
而 墨尔本在其制定的2050城市规划中,除了同样强调可持续发展和环保这两点外,更多的,维多利亚州政府明确表明根据澳大利亚国家统计局的预测,墨尔本将在 2050年左右取代悉尼成为人口超六百五十万的澳洲第一大城市,其人口和就业岗位的大幅度增长将会极大地促进当地和维多利亚州的经济发展,同时也会带来住 房市场的带来更强劲的刚性需求。

产业结构—悉尼服务业为主,墨尔本更多元化
作 为澳洲的第一大城市,悉尼的产业结构主要由商业,贸易,金融,旅游和教育等服务业组成。其中金融保险业占全澳行业产值的44%,房地产占41%,批发贸易 占38%,餐饮娱乐占36%,零售贸易占32%。自从上世界80年代起,悉尼的主要产业由制造业转移为服务业。大部分澳大利亚本地和世界的知名跨国企业和 大银行都在悉尼设有分公司和办事机构。

 
不同于悉尼以服务业为主的产业结构,墨尔本是澳大利亚的工业重镇,重型机械、
纺 织、造纸、电子、化工、金属加工等工业,汽车、服装、食品等行业都很兴旺。另外,墨尔本的商业、金融、交通等均十分发达,墨尔本市中心的哥林斯大街就是一 条金融街,澳大利亚很多银行的总行都在这条街上,在这条街上还有澳大利亚股票交易所、很多保险公司和金融投资公司的总部或办事处。另外,墨尔本的汽车工业 和生物科技工业都较为发达。
 
总的来讲,虽然悉尼依旧是澳大利亚的经济最发达的城市,但墨尔本的产业结构比起悉尼来更加多样化,工业的发达也将带来劳动人口的稳定增长。而对于科技产业的投入和发展也为未来经济转型打下坚实的基础。

自然环境---南半球的“纽约”和“伦敦”
悉尼属于亚热带湿润性气候,全年降雨,夏季平均气温在18-26度之间,冬季平均气温在8-16度之间,气候宜人。墨尔本相对于悉尼更加干爽,相对湿度只有30%-50%,而且是温带海洋性气候,所以,墨尔本是一个更加宜居的城市。
 
悉尼素有南半球“纽约”之称,其城市建筑风格更具现代感以及其生活节奏也是相对较快的。而墨尔本则有南半球“伦敦”之称,除了在城内有大量维多利亚风格的建筑物和充满情调的公共交通设施-有轨电车以外,其相对休闲的生活节奏也是培育其多元文化的温床。

购房政策---海外购房增加税收已成定局
墨尔本所在的维多利亚州的购房印花税在2015/16财年针对海外购房人士开始征收了3%的额外印花税,而在2016/17财年后,把印花税增加到7%,另外海外投资者如被定义为缺席个人/企业/信托,则还要支付1.5%土地税。

 
悉尼所在的新南威尔士州在2016/2017财年,从7月份开始,海外人士将会被要求支付额外4%的印花税。从2017年开始,海外投资者还将被要求支付额外0.75%的土地税。
 
明显来看,墨尔本对海外投资者的购房政策是比悉尼更加严格的。

总而言之,这两颗澳大利亚的明珠,各有千秋。悉尼就如一位事业有成的中年人士,其发展模式十分固定也十分成功。墨尔本,则更像一位刚刚取得一定成就的青年人,在未来,还有很多机遇在等着他。
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