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【澳大利亚房产投资分析】

发布时间:2016-08-25  来源:  

 

随着投资澳洲房产的趋势直线上升,很多还不太了解澳洲的人士开始关注并持有观望态度。技术移民近1年来,也有很多朋友问我,冰哥你在澳洲买房子了吗,那里房子贵吗,花了多少钱啊?冰哥我也想买一套啊,但是我不知道这里面有没有投资价值啊!

 

说心里话,针对这些朋友的疑问,我拖了好久,始终没给出答案,因为感觉这是一个很大很大的问题,怕解答不好的话,误导了大家。近期,为了不辜负这些朋友们的期望,我结合2016年5月份以来,在买房的过程中做的大量功课,以及买房过程中的收获体验,现在给大家分享一下相对客观全面的澳大利亚房产投资分析,希望能够解答朋友们的疑问,也希望大家能够喜欢。不妥之处,也欢迎大家提出宝贵意见。

 

本文只针对是否有必要在澳洲投资不动产的问题进行分析,同时也给那些想了解澳洲房产市场的人一些有用的信息,但不涉及房屋价格等方面,因为不同类型的不动产,公寓、Unit、Town House以及House等价格都有所不同,而且还要看地点、方位、社区、土地面积及房龄等等因素,不能一概而论。

 

一、环境因素分析

 


1、稳定的经济环境

首先,相对于某些国家楼市调控的扑朔迷离,澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看,首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气,完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争,并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。

 

 

其次,澳洲经济弹性良好,即便在全球经济危机下,澳洲也没有出现经济衰退现象,是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整,在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下,澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资,各国大型企业不断注入,保持着强劲的经济生产力。

 

 

对于投资人士来说,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要,它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。

 

 

2、教育和移民拉动人口增长

澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲,因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外,澳洲作为移民国家,移民类别众多,相较于英美等国家,移民门槛较低,生活更为舒适,因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示,澳洲每年新进移民平均约15万人口,大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求,让投资澳洲多了一重保障。

 

 

澳洲国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)指出,到2031年将迎来澳洲人口增长的高峰婴儿潮,住房需求量将比供应量高出66.3万套。经济合作与发展组织(OECD)最新数据显示,在 2012-2013年间宣誓成为澳洲公民的人数劲增46.6%,创下6年来新高。

 

 

在鼓励自然生育和积极吸引海外移民双重政策的实施下,澳洲人口数量与日俱增。澳洲联邦政府当前正斥巨资升级基建和完善社区环境,以应对未来数年持续增加的人口迁入带来的需求。在可预见的未来,房屋的刚性需求量也进一步提升。


二、住宅市场分析

 


1、相关信息透明度高

澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化,建筑成本以及房价基本完全透明受控,利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据,包括周边的居民教育程度,年龄分层,职业结构等等,可以作为理性分析的依据。此外,澳洲房价是由多方参与制定,会经过银行和其他专业评估机构的公开量化,且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析,整个房价和利润基本是完全透明的。

 

 

2、规范的房屋操作市场

澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历,相应的实践经历,且考试合格颁发资质证书,经注册登记后才能执业,行业非常规范。无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资澳洲房产的安全性,买家无需自己操心,完全可以做到足不出户投资海外,即省心又放心。

 

 

3、严格控制建造量,空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年大量人口增长极大的拉动了内需,然而澳洲政府严控房屋审批量,房屋建造量却远远赶不上人口增长,这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例,房屋空置率在5%---10%之间为合理区,此时供求平衡,有利于国民经济的健康发展;而空置率在10%---20%之间为危险区,要采取一定措施,如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下,远远低于世界平均值。据政府统计,澳洲人口平均每周增长3800人,每年移民配额在15万左右,预计到2031年,澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。

 

 

4、永久产权优势
澳大利亚受英国普通法传统,私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。也不用缴纳遗产税,奇怪吗?澳洲对于继承财产的理解是:前辈在积累财富的过程中已经缴纳了相应的税费,子女就没必要再次缴纳。子女继承房产,只需要缴纳印花税即可,约等于房价的4%(不同洲税收不同,此税收为新南威尔士洲标准),完全可以承受,不用担心被强拆或者使用权到期。

 

 

5、低持有税优势
很多人担心如果购买澳洲地产带来高额的持有税,事实不是这样。之所以有这个担心可能是深受美国地产的影响,澳大利亚和美国截然不同。美国地产的特点是购买便宜,但是持有成本高,而澳大利亚则相反,购买价格比美国略高,但是持有成本却低的多。只要你不是拥有几十套公寓的房哥房姐,都不用担心。

 

 

6、首付低,资产组合灵活
澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低,资产组合灵活,投资风险小,金融杠杆充足。20%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票,基金等,房产是最为稳定的投资项目,并且澳洲的20%首付是存于信托账户中,受政府监管,还有利息可以拿,完全无风险。澳洲允许海外人士贷款,轻松以租养息,还允许可以不卖房,直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套,两套房生四套”这样的资产组合,利用金融杠杆来达到利益最大化,很好的实现了货币到资产,资产再转为货币的流动性。

 

 

7、增值潜力大
在澳洲,由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素,房价的走势是相当稳定的,大约七到十年翻一倍,也就是说,投资澳洲房产获得收益的可能性更高。

 

 

8、首付款低
首付款只需要缴纳房价总额的20%,贷款最高可以高达80%(部分具备特定从业资格证书的人可以实现10%的首付比例)。澳洲政府保护弱势群体,买家不是签购房合同后立刻还贷款,而是等拿到钥匙才开始还,压力更小,更安全可靠。

 

 

9、外汇投资优势
a.高通胀下,某些国家货币绝对购买力下降,对内贬值,对外有升有贬。外汇投资的确有风险,但同时,单一持有一国货币本身也是最大的风险。抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币,持有强势货币,澳币这样的资源性货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的,只会越来越贵。

 

b.在澳洲买房后,可申请对冲账户。有多余的资金,可存入这个对冲账户,按贷款利率以天计息,并可随时支取。既享有了高额活期存款利息,又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单,受益无穷。

 


10、杠杆优势

a.财务杠杆。澳洲购房首付20%,30-40万可以撬动100万的资产。收益高,风险低是澳洲房产的稳定特性。
b.时间杠杆。澳洲购房可以只还利息不还本金,随着时间房租房价增长,以10年后的租金来还今天欠银行的钱,以租养房轻松投资。

 

三、法律体系分析

 


很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先,澳洲拥有强有力的核查与制衡制度,以及备受尊重的司法和执法系统,以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管,购房者将受到多方面的保护,风险非常小。这体现在以下几个方面:

 

 

1、开发商利益分离,避免联合控制
银行利益独立承担市场风险,保证在提供澳洲开发商的开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;而且澳洲的施工单位也和澳洲开发商完全脱离,实行透明公开的招标施工,促使开发商主动联系工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化;土地交易价格完全透明,开发流程也完全公开化,按照通过政府部门审批后的方案施工,最终将文件公布于众,接受市场监督。

 

 

2、开发商限制较高,不可无限圈地
澳大利亚土地广阔,新移民需求旺盛,房价上涨迅速,为了避免房价失控,政府极力提高限制门槛。一般中型开发商每年只能开发几百套,而且必须向政府公众出具诚信资金等证明,房产商的现金流量与雄厚资金高度透明化,成为安全保障。

 

 

3、多方参与定价,确保市场合理
每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估,将因素公开量化,控制开发商的利润,澳大利亚政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,确保澳洲房产开发商不能随便要价。

 

 

4、成立信托账户,律师独立管理
中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额,实则并非首付,而是交给律师存入独立信托账户,该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督,完成交房前开发商不可动用。

 

 

5、强制聘请律师,全程监督管理
在澳大利亚房产市场中,买卖双方在购房过程中都必须聘请律师,购房时设计多方面的专业知识,大多业主或者销售人员无法完全掌握,必须有律师指导,业主不必担心合同信息不透明。

 

 

6、禁止卖方主导市场价格,避免垄断形成
澳大利亚房产定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了科学性,多数结果相差无几。澳大利亚房产二手交易为主流,交易信息通过互联网实现共享,房价透明,买卖双方不得直接互通。

 

 

7、社区信息透明,严格遵守标准
在澳大利亚房产市场中,整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

 

 

8、控制境外投资,保护本地市场
澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的20%具有FIRB资格,能够外销给海外投资者,这些信息受到严格监控。

 

 

9、高度信誉机制,违约可能倒闭
在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

 

四、细节因素分析

 


投资澳洲房产是一个大事,从前面的环境,市场以及法律分析来看,澳洲房产市场已经是一个风险较小,非常稳定和安全的投资。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。

 

 

1、精装修

所有的房子都是精装修好了的,建好就可以入住。除了基本的硬装之外,澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机,天然气、空调、烤箱、地毯,窗帘等。只需要添置软装家具如床铺,沙发,冰箱等即可入住。此外,澳洲建筑业质量过硬,设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好,外观折旧小,可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名,所造的建筑都是让世界惊叹的。

 

 

2、后期维护到位
澳洲的生活小区都是非常干净整洁,已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始,租赁管理公司就会优先评级房客质量,挑选收入稳定的高薪白领人群,保证了租客的质量。

 

 

3、配备车位
在澳洲,除了极少数迷你工作室以外,正式住房无论几居室,都配有车位,别墅一般都还不止一个。不用每天下班回家为找车位浪费时间。

 

 

4、建筑质量一流
如果你来过澳洲,看到过用红砖建成的老楼,仔细找找线索,部分老楼外侧会写着建造年代。我本人在墨尔本亲眼见过1895年建造的红砖楼,表面看上去色泽暗淡,但是质量完全没问题,完全想象不到已经有100多年的历史。在墨尔本老住宅区里,超过100年的住宅比比皆是,看上去各个都很硬朗。

 

 

5、没有公摊面积

冰哥一口气说了这么多,想必您也看累了,不过这一条,还是想给大家详细讲解下,您再坚持一下哈,先看一下我们熟悉的中国购房(为什么要和中国比呢?因为我在中国生活了35年,我熟悉哈)。

 

 

按照中国购房的惯例来说:
住房面积 = 住房建筑面积 + 分摊的公用建筑面积

 

公用建筑面积则包括了:
电梯,楼梯,过道,垃圾道,变电室,设备室,公共门厅,地下室,警卫室等等,只要是这栋楼里面所有的公共用房,和管理用房。


你都要公摊!

 

 

这还没有完,因为同时,住房建筑面积 = 住房使用面积 + 住房墙体面积 + 阳台建筑面积。其中未封闭的阳台建筑面积按一半计算,而住房墙体面积,则是说单元和公用建筑空间之间的封分隔墙以及外墙,墙体水平投影面积的一半。


你也都要公摊!

 

 

简单来说一句话:你买的100平方米的房子,七摊八摊的,实际使用面积只有80-90平方米,因为还有10-20平方米就在各式各样的公用建筑面积中,蒸发了。

那么,澳洲是怎么样的呢?


简单来说也是一句话:没有公摊!你买多少面积就是多少面积!

 

澳洲房屋面积的计算方法:
住房面积 = 建筑物各平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。也就是说,你买了100平方米,那你就真的有100平方米。

 

 

那么两者的区别在哪里呢?
就是在中国买房,你买了一个看上去很大的房子。
在澳洲买房,你买了一个实实在在很大的房子。

 

也许是因为澳大利亚地广人稀,所以当地政策规定:
不能把所有的公共面积计入住房面积里面,公寓内一切的公共设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。

 

 

虽然在这里,澳洲当地的法条也明说了:所卖的物业是被允许有一定误差的,而且开发商没有义务向客户提供测量图,并且开发商可以拒绝买家在建造过程中进入施工现场亲自勘察测量物业的面积大小。但是在澳洲这样的误差基本上是忽略不计的,购房者买到的基本上是货真价实的面积。因为在澳洲你购买的住房面积,只会算主要的构成空间,附带和公用的都不用考虑。

 

这和在国内买房,什么都要计算进入你所购买的住房面积中,有着本质的差别,和空间面积上很大的差距。

 

所以,同等的面积,澳洲的价格比在中国便宜的多,且同样的价格,在澳洲的面积比在中国大的多。

 

 

 

作者简介:赵海冰,黑龙江省齐齐哈尔人。1999年就读于吉林大学计算机专业,获工学学士学位;2003年工作于原中国网通集团黑龙江省通信公司大庆市分公司资费管理中心;2005年就读于哈尔滨工业大学计算机专业,获工学硕士学位;2007年工作于中国人保财险沈阳市分公司销售管理部,取得经济师中级职称;2009年工作于中国人保财险辽宁省分公司信息技术部,取得工程师中级职称;2012年工作于中国人保财险沈阳监察稽核中心三处,取得审计师中级职称;2015年8月8日和妻子移民到澳大利亚联邦,现定居于被评为世界最宜居城市---维多利亚州墨尔本市。

 

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