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【名家专栏】养老金SMSF买房注意问题

更新日期:2016-08-07  来源:  

 

最近,好多客户在自管养老金 SMSF 里面买房,贷款上除了可以向银行借钱以外,还可以用您自己的资金借给SMSF,后者更加便宜和快捷。

 

有些朋友可能会问,如果有资金,为什么要借钱给SMSF,直接把资金(non-concessional contributions)放进养老金里再买房不就可以了吗?主要问题在于:

 

  1. 税后贡献金额有一个终生额度,每人一辈子为50万澳币。通常情况下,丈夫妻子两人的自管养老金就只有100万澳币的税后贡献终生额度;

  2. 通过税后贡献金额汇入养老金的钱,要等到您65岁左右才可以拿出来。例如,您今后把SMSF里的房产给卖了,卖房的钱就“锁”在了养老金里,拿不出来,直到您满65岁。

 

自己借钱给SMSF买房,虽然程序上要比银行简单,但澳洲税务局对此种贷款的一些属性还是有较严格的规定。

 

2016年4月6日,澳洲税务局发布了实用遵循指南 Practical Compliance Guideline (PCG 2016/5),我们业内人士称这个指南为安全海港(Safe Harbour)指南。顾名思义,虽然指南不是法规,但是如果您按照里面的条款来做,税务局就不会找您的茬。

 

自贷款具体要求

 

利率

 

从2016-17财年开始,采用央妈每年5月份公布的趋势投资房标准利率,目前为:

 

浮动利率为 5.65%

3年固定利率 4.60%

 

这里要强调一点,税务局行政解释 ATO ID 2015/28 已经明文禁止了零利率的自贷款。

 

自贷款可以是浮动利率,也可以是固定利率。如果选择固定利率,其最大利率固定期限为5年。

 

贷款期限

 

跟个人投资房30年的贷款期限不同,养老金的贷款最长期限为15年(包括转贷 refinancing 在内)。

 

贷款比例

 

贷款比例 LVR 最高 70%。换句话说,首付最少为30%。

 

还贷频率和方法

 

每月还贷,必须本金加利息。

 

大家注意,PCG 2016/5 里面没有涉及只还利息的情况。也就是说,如果您决定贷款只还利息,就不能受到此安全海港指南的保护。

 

贷款程序和文件

 

需要书面执行贷款协议,法律上必须对房产进行按揭,但不需要个人的担保(Personal Guarantee)。

 

对于没有达到以上标准的自贷款,整改的期限为2016年6月30日(已经过了)。自管养老金要么按照以上条款改进,要么找银行转贷,或者还清现有自贷款。

 

【悉尼税务】总结

 

PCG 2016/5 是一个实用遵循指南,也就是说法律上不是强制的。但是,如果您SMSF的自贷款没有依照指南里的要求贯彻执行的话,其被税务局缉查的风险是较大的。

 

对于已经有自贷款的SMSF,请务必联系您的持牌财务规划师,确保您SMSF自贷款的合规性,将缉查风险降至最低。

 

 

 

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