最近，好多客户在自管养老金 SMSF 里面买房，贷款上除了可以向银行借钱以外，还可以用您自己的资金借给SMSF，后者更加便宜和快捷。

有些朋友可能会问，如果有资金，为什么要借钱给SMSF，直接把资金（non-concessional contributions）放进养老金里再买房不就可以了吗？主要问题在于：

1. 税后贡献金额有一个终生额度，每人一辈子为50万澳币。通常情况下，丈夫妻子两人的自管养老金就只有100万澳币的税后贡献终生额度；

2. 通过税后贡献金额汇入养老金的钱，要等到您65岁左右才可以拿出来。例如，您今后把SMSF里的房产给卖了，卖房的钱就“锁”在了养老金里，拿不出来，直到您满65岁。

自己借钱给SMSF买房，虽然程序上要比银行简单，但澳洲税务局对此种贷款的一些属性还是有较严格的规定。

2016年4月6日，澳洲税务局发布了实用遵循指南 Practical Compliance Guideline （PCG 2016/5），我们业内人士称这个指南为安全海港（Safe Harbour）指南。顾名思义，虽然指南不是法规，但是如果您按照里面的条款来做，税务局就不会找您的茬。

从2016-17财年开始，采用央妈每年5月份公布的趋势投资房标准利率，目前为：

浮动利率为 5.65%

3年固定利率 4.60%

这里要强调一点，税务局行政解释 ATO ID 2015/28 已经明文禁止了零利率的自贷款。

自贷款可以是浮动利率，也可以是固定利率。如果选择固定利率，其最大利率固定期限为5年。

跟个人投资房30年的贷款期限不同，养老金的贷款最长期限为15年（包括转贷 refinancing 在内）。

贷款比例 LVR 最高 70%。换句话说，首付最少为30%。

每月还贷，必须本金加利息。

大家注意，PCG 2016/5 里面没有涉及只还利息的情况。也就是说，如果您决定贷款只还利息，就不能受到此安全海港指南的保护。

需要书面执行贷款协议，法律上必须对房产进行按揭，但不需要个人的担保（Personal Guarantee）。

对于没有达到以上标准的自贷款，整改的期限为2016年6月30日（已经过了）。自管养老金要么按照以上条款改进，要么找银行转贷，或者还清现有自贷款。

PCG 2016/5 是一个实用遵循指南，也就是说法律上不是强制的。但是，如果您SMSF的自贷款没有依照指南里的要求贯彻执行的话，其被税务局缉查的风险是较大的。

对于已经有自贷款的SMSF，请务必联系您的持牌财务规划师，确保您SMSF自贷款的合规性，将缉查风险降至最低。

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