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【绿地悉尼地标项目受挫】

更新日期:2016-07-16  来源:  

 

一向被业界认为是房企出海领跑者的绿地控股集团股份有限公司(以下简称绿地),在澳大利亚的一个项目开发过程中,与当地的建筑公司发生了解约事件。

此事最初由澳大利亚当地媒体报道,5月26日,绿地方面向法治周末记者证实确有此事。
“因纯商业合作方面的原因,绿地澳洲公司和建筑商Brookfield Multiplex在悉尼绿地中心项目上经友好协商解除建筑合同。”绿地方面告诉法治周末记者。

 

绿地悉尼


何为纯商业合作方面的原因?此时解约对于项目交付是否会带来影响?

“毁约增加绿地投资成本”

公开资料显示,悉尼绿地中心前身是一幢24层的办公楼和一幢建造于1939年的历史保护建筑。
“绿地将通过改建,打造一栋235米悉尼最高精品公寓楼及配套五星级精品酒店。”绿地官网资料显示。
绿地方面也向法治周末记者透露,绿地是于2015年和Brookfield Multiplex签署建筑合同的,且悉尼绿地中心项目的拆除工程在今年5月已经正式开始,并预计于2017年年初完成。
但是,为何拆除工程刚刚开始,绿地就跟Brookfield Multiplex解除了合约?
绿地方面的回复是,由于双方在部分商业条款上存不同意见。
此前有消息称,双方所谓的“商业分歧”其实就是Brookfield Mutliplex无法在规定工期内完工,并且希望修改合同,在遭到绿地拒绝后,双方共同解除了之前的建筑合同。
“成熟的海外市场通常从拿地到动工有一套完善的法律程序,中国房企惯用的快周转战略在海外较难行得通。此次绿地解约就是由于开发商在规定时间内难以完工,这种解约行为会对开发商产生消极影响,很可能会使开发商遭受损失。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受法治周末记者采访时表示。

但绿地方面称,关于其与Brookfield Multiplex解约的更多细节不便回应,并表示:“目前,绿地澳洲公司正积极就悉尼绿地中心项目建筑工程与优质意向合作方商谈,将继续按照现有的工程计划全力推进绿地中心项目的建设,并有信心在2019年完成项目竣工交付。”
不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类毁约,显然会打乱绿地海外项目的投资节奏,并且也会增加相应的投资成本和财务成本。因为在国外寻找新的建筑合作方可能要比在国内更费劲,成本也会更高。

品牌房企出海步伐加速

公开资料显示,悉尼绿地中心是绿地布局澳大利亚市场的第一个项目,该项目启动于2013年。
同策咨询研究中心总监张宏伟告诉法治周末记者,品牌房企频繁出海也正是从2013年开始的。
2013年,国内房地产调控升级,“国五条”要求限购扩容,严格执行商品住房限购措施,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
“相对于国内房地产市场频频受到宏观调控,海外市场也较为成熟,法律较为完善,土地私有制等因素吸引大量房企出海。房企海外布局一方面是因为行业步入成熟期,部分市场接近饱和,去库存压力大,企业不得不出海另寻市场;另一方面国内房企若想迈入跨国公司行列就不得不进军海外。”殷旭飞分析道。

张宏伟认为,在经历2013年中国品牌房企的“出海”年之后,2014年至2015年品牌房企“出海”投资的趋势更加火爆,预计2016年至2017年,品牌房企出海将有更大的动作,原因之一是,目前美国已经进入加息通道,中国房企也会借机布局美元定价的资产或美国的房地产项目,由于商业利益的驱动,国内的资金仍然会投向有利可图的海外优质市场。
“当前国内土地市场过热,从这个角度看,规避国内拿地风险,尝试培育海外投资,都是房企投资策略转变的体现。”严跃进补充道。
殷旭飞和严跃进表示,绿地、万科、碧桂园是在出海房企中步子迈得较大的几家房企。
绿地2015年年报显示,绿地已进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城市”。
殷旭飞也就万科的出海节奏做过统计,即万科已布局美国、英国、香港、新加坡四个主要的海外市场,投资超过20个项目,涉及金额超过20亿美元。
法治周末记者近日从万科方面获悉,就在5月中旬,万科还在美国的纽约和西雅图分别有投资动作,同RAL Development和Oliver’s Realty Group签约,共同在纽约市开发建设住宅和公寓,还与Laconia Development签约,共同在西雅图市核心地段开发建设出租公寓项目。
而碧桂园则在马来西亚市场做得风生水起,2011年开始在马来西亚试水后,于2015年底推出碧桂园森林城市项目,项目规划占地近20平方公里,总投资额将超过2500亿元人民币。

“绿地和碧桂园的优势在于在旅游地产方面有独到的认识。而且一些国家对国内游客的旅游政策的放宽,也能鼓励更多人到海外市场投资。”严跃进补充道。

联合开发减少出海风险

然而,如绿地在悉尼遭遇建筑商解约事件一般,企业出海未必是一帆风顺的。
“房企出海要面临法律风险、市场风险和同业竞争风险。房企出海时首先要具备强大的资金实力,其次需要对海外市场进行充分研究,引进相关人才。”殷旭飞说。
但再充分的市场研究,面对突发的政策变动,相关风险还需要房企的斡旋和适度妥协来化解。
绿地此前在韩国济州岛的境遇就非常典型。
2014年年中,韩国济州岛政府换届后出台新政,提高中国企业和客户投资、移民济州岛门槛,与此同时,绿地与韩国东华投资开发公司共同在济州岛投资建设的地标性建筑“梦塔”也被紧急叫停,济州官方当时给出的理由是“损坏济州岛自然景观”等。
从公开报道来看,济州岛新政出台之后,绿地方面并未对新政诟病,且绿地开拓韩国市场的步伐也并未暂停。2014年7月,绿地董事长张玉良随国家主席习近平出访韩国,2014年底,绿地还与韩国首尔市政府签署项目合作谅解备忘录,拟投资逾200亿元人民币开发建设首尔最高双塔建筑。
韩国《文化日报》2015年8月报道称,项目搁浅一段时间后,东华投资开发公司经与绿地集团商量,决定修改项目规划,将整体楼高和楼层调低,项目于2015年下半年重启。

有业内人士分析认为,在济州岛事件中,绿地能够化险为夷,与该项目是中韩共同开发也不无关系。
或许也正因如此,不少开发商进军海外时都寻求与当地开发商合作。

美国开发商Silverstein首席执行官Marty Burger此前在接受中国媒体采访时就给出过这样的建议:“房地产开发是风险很高的业务,地域性很强,我们本地开发商有时对于不同区域的法规和销售状况都并不能做到完全熟悉。因此,作为中国的投资者,你要想好,自己是作为一个被动的投资者还是想自己主导投资开发,如果你作为被动投资就要找到好的合作伙伴,而作为积极的开发商和投资商,就要有一个当地的好团队。”

万科方面曾在接受法治周末记者采访时也提及,“谨慎发展,依靠合作伙伴,聚焦潜力市场”是万科海外投资的重要策略。
从可见的公开材料来看,万科海外拓展时大都寻找当地的主流房企合作,万科早先在美国的合作伙伴铁狮门是全球领先的房地产企业,而在新加坡的合作伙伴吉宝置业,则是亚洲以高品质住宅及办公楼项目闻名的房地产开发商。
“最近在纽约合作的公司RAL Development有着30多年开发经验,是纽约地区主要豪华公寓和住宅开发商之一,而Oliver’s Realty Group由美国地产界巨头Related前副主席David Wine于1995成立,是全美重要的地产投资开发商之一。”法治周末记者从万科方面获悉。
同样,来自碧桂园方面的资料显示,碧桂园森林城市也是由碧桂园和马来西亚企业Esplanade Danga联合投资开发,碧桂园占股比例为60%。

文章来源:法治周末

 

 

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