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【名家专栏】澳洲卖房增值税

更新日期:2016-05-30  来源:  

 

 

最近,我们公司的一些房产投资发烧友们为了调整自己的投资组合,开始出售一些持有的物业。既然是投资房,卖房子的时候,我们就必须考虑澳洲的增值税,英文简称CGT(capital gains tax)。

 

在澳洲,增值税CGT并不是一个独立的税种,它是收入所得税Income Tax的一个分支。所以,有时我们朋友间开玩笑说,如果哪年失业了或生意不好了,就赶快卖掉一两套投资房,尽量少交一些税,安慰一下。。。(这绝对是玩笑哦,千万不要随便卖房啊,亲。)

 

很多客户在增值税上的第一个问题就是:“我卖房子,税务局真的会知道吗?” 这个问题,三年前的答案是,有可能不知道。现在的答案是:一定知道,而且澳洲税务局会从1985年开始查起。

 

然后问得最多的问题就是:“那自住房要交增值税吗?”这个问题看似很简单,但在实际操作过程中,会有很多种可能的答案,举几个例子:

 

例一:您有三套房产,单身,自始至终都住在第一个房子里,您把这第一个房子给卖了。然后自己算了一笔账,三个房子中,自己住的这个房子的房价长得最快最多,所以您就决定把这第一个房产作为自住房,因此没有增值税。

 

例二:您只有一套房产,单身,从房子过户那天开始,您就一直住在里面,两年前,公司把您派到中国,您就把这个房子给租了出去,同时每年把这个房子当成投资房一样,租金收入进行申报,银行贷款的利息、折旧都用来抵扣。在中国工作期间,您住公司提供的房子,自己没有在中国买房。现在您想卖掉澳洲这边的房子。因为税法里有所谓的”六年法则“,就算您现在的房子貌似“投资房”,也没有增值税。

 

例三: 在结婚前,您有一套自住房,您的配偶也有一套自住房。结婚后,你们的两套房产都没有卖掉。而且,经常是这边住住,那边呆呆。两套房产都没有出租,所以没有租金收入。现在你们决定卖掉一个“自住房”。根据澳洲税法,夫妻双方在任何一个时间点(六月法则除外),只可以拥有一套自住房。如果夫妻双方各有一套,那么必然会有另一套房产在结婚之日后,自动变为投资房,就算没有租金收入。所以增值税的算法上就要看结婚前有几年,结婚后有几年。综合考虑以后,再决定,要不要把现在卖掉的房子作为自住房(不交增值税),或作为投资房(另一个自住房今后就不用交增值税,但是现在卖掉的房子需要交婚后部分的增值税)。

 

例四:您先买了一套出租房,每年都会有租金申报和开销抵扣,自己还住在父母的房子里。两年之后,您决定搬进去自住,现在您想把这个房子卖掉,然后再买另一个。因为这个房产一开始不是您的自住房,就算两年后您搬了进来,而且一直住到您卖房的那一天,增值税是不可能全部免掉的。那之前的那两年可不可以用“六年法则”呢?不可以,这个法则不可以倒过来用。

 

所以,自住房不用交增值税只是概论,具体问题还要具体分析。


 

还一个问题:“我卖房赚到的钱一定是增值税吗?”不一定,但是如果有可能,卖房赚到的钱最好是属于增值税的范畴。因为以个人或信托的名义购买并持有12月以上再卖掉的房产,可以享受五折优惠(注意:以公司名义买是没有打折优惠的)。没错,是五折,50% off(注意:如果工党在7月2日的大选中获胜的话,就会变成七五折了,25% off)。比如,您卖掉一个持有了一年以上的投资房,算了算赚了50万,然后您可以减掉一半后,只用把25万当做您的增值总额,打进您的其它个人所得收入里,再一起算税额。最后,还要特没注意一点:海外人士不可以享受五折优惠!

 

您可能要问:“这卖房赚到的钱还有可能不属于增值税范畴的?”当然有啦,举个例子:很多我们的房产投资发烧友们做房产开发,不管您是一直有开放项目的,还是就搞了一个开发项目的,根据税法条例TR 92/3,您的房产开发项目卖房后赚到的钱,就是正常房产开发收入所得,并非资产本身的增值,因此没有打折优惠。

 

 

最后,说一个题外话,有些商业楼宇发烧友们会经常问道:“除了增值税,我们还要付消费税GST吗?”大家都知道,卖自住房几乎是不可能产生消费税的,但是,商业楼宇的买卖除了增值税外,还需考虑消费税。只有在继续经营going concern的情况下才可以免消费税。比如说,连着商业出租合同一起卖或者连着楼宇里面的商业公司一起卖。

 

通常情况下,如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房,然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份,那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。但是(澳洲税法总是有一个但是的),我们来看看以下两种情况:

 

情况一:小明2014年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,80万。2015年1月,小明正式移民澳洲,来到了墨尔本工作。2016年6月,小明把悉尼这个投资房给卖了,我们假设卖房赚了50万。那么,2014年1月至2015年1月这段时间是没有五折的优惠的,但是在2015年1月至2016年6月这段时间里,小明可以享受增值税五折的优惠。小明拥有这套房产总共30个月,有18个月是澳洲税务公民,所以部分打折后的增值总额是(没打折时是50万增值总额):

 

50 - 50 * (18/30) * 50% = 35万

 

情况二:小红2008年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,70万,2016年1月卖掉,我们假设房子涨到了150万,而且这些年来她一直都是海外人士。通过澳洲专业估价师的报告,这个房子在2012年5月8日的市值为110万。这天之前的涨幅是可以享受五折优惠的,因此部分打折后的增值总额是(没打折时是80万增值总额):

 

  (110 - 70) * 50% + (150-110) * 100% = 20 + 40 = 60万

 

所以,海外买家可不可以享受部分五折优惠还要看房子的购买时间和买家的身份变化。

 

今天,我们接着侃侃增值税CGT。昨天说了,澳洲的增值税不是一个独立的税种,它是所得税的一个分支。我们假设纳税人在澳洲没有其它收入,那么根据以下最新税率表,如果卖掉的房子在2015-16财政年度赚了50万:

 

海外人士要交税:$207,000 (42.68%)

 

207,000 所得税 + 0 医保税 + 6,400 临时预算税

 

澳洲人士要交税:$214,947 (42.99%)

 

198,547 所得税 + 10,000 医保税 + 6,400 临时预算税

 

海外人士(没有免税额,不用交医保附加税)

澳洲卖房增值税
澳洲人士(有免税额,没有包括医保附加税率)

澳洲卖房增值税

 

所以,投资房的房价涨得越高,卖房时的税务成本也就会越大。

 

增值总额的计算公式通常是:

 

资本收益 - 成本基础 = (负)增值总额

capital proceeds - cost base = capital gain/loss

 

资本收益通常就是卖房的合同价。有些人在这里马上会玩一点“小聪明”,比如老爸把房子卖给儿子,1刀,是不是就不用交增值税了?税务局当然也不是吃素的,税法里有一个叫“市值更换”原则 market substitutuion rule。大概就是说,如果您故意压低房价,税务局会以市场价为标准,替换您的合同价格。

 

成本基础通常就是您当时买房的价格,加上您付过的印花税、律师费、中介费、初始专修费等相关费用。

 

这里,我想强调两点,税法规定从1996年8月20日以后,如果您把自住房变成了投资房,您这房子的买房价格会被调整到变成投资房的那一天,而不是原始的价格。所以,自住房转投资房除了有六年法则以外,还有成本基础的上调。买房价格上调的越高,以后卖房所产生的增值税会相对较少,不是吗?

 

第二点,就是所谓的Div 40 房屋资产折旧总和对成本基础的回调,这个概念我以前在【土澳思维】写过一篇文章,这里就不重复了,有兴趣的读者可以自己读读:侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"

 

最后,再说说增值总额的优惠,最常见的就是我们谈到的五折优惠法,但在税法里其实还有一种优惠,叫消费指数优惠法。之所以我们平常不怎么谈到这个方法,是因为:

 

  1. 只适用于1999年9月30日前购买的投资房

  2. 目前大多数的情况下,五折优惠法算出的数更低(少交税)

 

在年终报税的时候,税务软件会自动比较以上两种算法(如果存在的话),然后选取最低值。

 

 

 

 

 

 

 

 

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