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【澳洲house land package怎么贷款】精华

发布时间:2016-03-19  来源:  

 

近期好多客户向我咨询“土地别墅”项目的详细地贷款流程,我用近日一位客户的真实案例谈一下“house land package”的成交过程。

李小姐选择土地别墅项目做为投资的原因有以下几点:

1)悉尼土地的稀缺性。随着大规模的公寓在悉尼的兴起,悉尼的土地显得越来越珍贵,开发商若看中一块土地并希望将其分块建成全新的别墅群,会去寻找合适的建筑商去一起完成这个项目。开发商拟定土地合同,建筑商拟定建筑合同。当开发商销售向买家推荐此类物业的时候,尽管买家到实地只能看到一块长满杂草的空地,但两份合同均已准备好,包括户型图,室内用材,建筑面积这些细节都可以提前知晓。

这样一来,买家只要选好土地和户型,即可当场签署两份合同。这样的好处是买家不用再自己去找建筑商,不用找政府批建,盖房需要的所有手续和风险都由开发商来办理和承担。最重要的一点是盖出来的房子是全新别墅!正正适合李小姐的购房心理。

2)首付可先少交5%。通常签合同的时候土地缴纳合同价的10%,房屋建筑缴纳合同价的5%即可交换合同。土地先成交,之后的一到三个月左右开建。开建之后根据工期分期付款。建筑大约历经8-14个月完成,待买家验房之后方可成交。

3)印花税少一半。根据政府规定,这样的物业只需要按照土地的合同价来缴纳土地的印花税,而建筑部分完全不需要缴纳印花税,这样相对于普通楼花或二手房就等于免掉近一半的印花税。

之所以说这类物业在贷款方面比较特殊,就是如前文所说,既然是分土地和建筑两个合同,那么贷款时也分为两个申请。

土地贷款申请就和普通楼花一样,按照买家实际情况,银行判断借款比例。买家在得知土地估价以后,准备其另外的首付,做好贷款就可以成交。李小姐购买的土地价格60万澳元,那么土地成交时银行借给她80% 也就是48万澳元,自己首付12万澳元。

建筑是按照工期分批付款的。在建筑合同里面,有一页是至关重要的,叫做Progress Payments,它限定了整个建筑分为几个部分,每个部分造价是多少。

如下图。

house land package



贷款申请获批以后就可以确定在银行能借到多少钱(根据估价,买家身份等条件),那么剩余的款项也就需要买家来准备。当银行看到买家交齐自己该交的部分即开始放款。利息也是按照银行开始放款后每放一笔的额度来扣相应的利息,所以利息一开始很少,直到全部完工才是全额的利息。

以下举个例子说明:

李小姐2015年6月份签了一套House and Land Package,土地已于2016年1月底成交。建筑合同(房屋本身,不包含土地)价格为50万澳币,估价50万澳币,银行借贷80%即40万澳币。付款的情况如下:

建筑价格$ 500,000 - 银行借款$ 400,000- =$ 100,000 这是李女士应付的总数。

按建筑合同来看:

需要注意的是,在第二笔付款处,是一个买家付一部分,银行付另外一部分的交接。在此一定要注意,在收到建筑商发来的付款通知之后要第一时间将自己该付的款付给建筑商,24-48小时到账之后建筑商会出一张收据。

另外买家要在一张银行发来的叫Progress Payment Instruction表格上填写正确信息并签字,连同收据及付款通知一同发给贷款银行的正确部门请他们放款。银行收到以后会用24-48小时来进行审核并放款,之后再经过24-48小时建筑商才能收到。因为建筑商要求在一定时间之内到账,所以,这中间任一环节出现滞后都有可能造成罚款。这也就是为什么一个合格负责的贷款经理极其重要的原因,因为在看似复杂的情况下,他们可以在第一时间条理清晰的指导买家按照步骤进行,确保每笔款项都按时发放。
 
文章来源:澳洲房产大全 微信公众号

作者:Mina ( 微信:sweetbaby1025 )

 

 

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