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【负扣税是否该被取消】

更新日期:2016-02-22  来源:  

 

自从1936年负扣税政策在澳洲问世以来,关于它的争论就没有停止过,时不时地会被旧话重提,引起口水大战。尤其近年来,负扣税政策经常成为政治界和地产界专家的争论焦点。

去年4月,澳洲社会服务理事会(ACOSS)发布了一份名为《火上浇油:负扣税、资产增值税和住房负担性》的报告,敦促艾伯特政府取消房产负扣税政策,使得负扣税政策一时成为众矢之的。

前不久,澳洲工党提出,如果工党能在下次选举中胜出的话,将修改负扣税政策:从2017年7月开始,只有购买开发商建造的新房,才能够使用负扣税,资产增值税折扣幅度也要由原来的50%降到25%。

负扣税改革话题以此又一次被推上了澳洲政坛的风口浪尖。


什么是负扣税?

负扣税(Negative gearing)通常是指投资者贷款购买资产,得到的收益少于贷款利息和其它相关支出,从而造成亏损。澳洲政府为这种投资损失提供税务减免政策,允许投资者申报损失,抵扣其它收入。

在澳洲,负扣税不仅限于房产投资,也适用于其它投资,如商业和股票投资。

在房产投资方面,负扣税就是指当贷款利息、物业折旧和其它支出比租金收入高,产生损失时,业主可以抵扣工资收入,降低缴税额度。
举例说明

假设你投资一套50万澳元的房产,第一年的收入、支出和亏损额分别如下:

投资收入=25,000澳元;

投资支出=40,000澳元(含折旧);

投资亏损=40,000澳元-25,000澳元=15,000澳元。

如果你的工作收入为8万澳元,那么由于投资亏损了1万5千澳元,你的纳税收入将从8万降到6万5千。

根据澳洲的税率,本来你要缴纳个人所得税17,547澳元,现在降至12,672澳元,可以少缴4,875澳元。

也就是说,政府的负扣税政策给了你近5千澳元的补偿。

反之,你的投资收入如果高于支出,就要多缴个人所得税。
关于负扣税的辩论赛

如果负扣税之争是场辩论赛的话,下面就是正方(支持负扣税)和反方(反对负扣税)的主要陈词:

如果限制负扣税,澳洲政府十年可省三百亿!

澳洲社会服务理事会去年4月的报告声称,如果从今年1月起限制投资房负扣税政策的话,可在新财年节省超过10个亿,如果降低资产增值税折扣的话,可能可省50个亿。

工党近日推出的负扣税和资产增值税改革方案提出,如果改革计划从2017年7月开始实施,10年内能为政府节省321亿澳元。

限制负扣税省不了多少钱,还会造成澳洲房价下跌!

财长Scott Morrison指出,工党提出的负扣税改革属于空头承诺,能带来的实际收入很少,头4年带来的税收节省不足6亿元,而且会给普通投资者带来非常恶劣的影响。

澳洲知名房产调研机构CoreLogic RP Data的研究主管Tim Lawless声称,去年澳洲总共1,545亿澳元的房产投资中,有将近93%是针对现房。大部分投资者都把钱投在了现房上,如果这部分资金从房市撤出,没有流入新屋建造,将引发澳洲房价大幅下跌。

总理Malcolm Turnbull声称,工党提出的方案是非常危险的改革举措,显然未经过深思熟虑。如果限制负扣税,造成澳洲房价下跌,会让澳洲业主普遍感到不安,破坏整个住宅房产市场。

负扣税偏袒富人,穷人买房越来越难!

社会服务理事会的报告声称,一半以上的负扣税申报者是年收入超过10万澳元的高收入阶层,近30%的申报者年收入超过50万澳元。也就是说,负扣税政策从本质上偏袒了富人,让穷人买房越来越难。

工党提出,大部分负扣税和资产增值税的税收优惠流向了澳洲收入最高的人群,使其成为让富人变得更富的工具。

富人不差钱,负扣税的主要

受益人群是普通工薪阶层!

澳洲房产理事会(Property Council)声称,统计局的数据清晰显示,在近127万申报净租赁损失的业主中,约70%的人纳税收入仅为8万澳元甚至更少,91%申请负扣税的投资者只拥有一套或两套房产。

享受负扣税优惠的主要人群包括普通工薪阶层在内,如很多工匠、教师、护士、售货员、办公室初级文员等。这些工薪阶层的人们一方面辛勤工作,另一方面将房产投资作为未来养老保障的一个重要手段,如果取消负扣税政策,将会大面积摧毁他们的信心。

负扣税推高了房价,限制它能刺激新房建设!

社会服务理事会指出,超过90%的投资贷款用于现房,而不是新房,所以投资者没有增加房屋的供应量,促进新房建设,只是推高了房价。

工党声称,澳洲住房建设跟不上人口增长的步伐,如果限制负扣税,能够刺激新房建设,增加25,000个工作岗位并改善住房负担性。  

负扣税不该成为替罪羊,改善负担性要靠增加供应!

房产理事会主席Ken Morrison声称,有很多因素造成了澳洲房价高昂,比如:政府对土地开发的限制、阻碍新房供应的税务制度、人口的集中化分布,主要城市以外的职位短缺,都使得住房负担性下降,有关住房负担性的讨论不应该集中在负扣税政策身上。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver声称,负扣税制度不仅适用于房产投资领域,如果取消或限制房产投资的负扣税,将造成税务制度的扭曲,打击房产投资,偏袒股票等投资,有失公允。打击负扣税不是解决办法,真正该做的是为新房建设铺平道路。

负扣税将首置业者挤出市场,增加澳人住房压力!

工党声称,近些年来澳洲一些主要城市的房价增长让很多首次置业者望尘莫及,2015年投资者对新贷款的申请比例甚至超过了自住业者,投资者充斥在现房市场使得首次置业者的负担能力下降。

如果限制了负扣税,房价压力就不会这么高,很多年轻人和首次置业者就能重新拥有一亩三分地的梦想。

负扣税有利于增加房源供给,限制它反而增加住房压力!

CoreLogic RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher声称,过去三十年统计局的住房批准数据表明,新房供给绝大部分来自于私人部门而不是公共部门,任何月份里私人部门的住房批准比例都超过90%。

也就是说,政府供给的房产太少,无法满足居民的居住需求。从“负扣税”获益的物业投资者对物业的需求有力地支持了建筑行业,促进了私人物业出租市场,减轻了政府公屋的压力。所以负扣税可被看作是政府将社会保障住房外包给私人部门的一个途径。

财长Scott Morrison指出,工党的负扣税改革方案会给新房市场带来负面后果,使得投资者面临的选择变少,为了享受负扣税优惠争相购买新房,推升新房价格,从而将购买和租赁新房的首次置业者和租客置于不利境地。

限制负扣税会使房价下降,

租客将变成自住业主!

智库格拉坦研究所Grattan Institute的首席执行官John Daley表示,如果限制了负扣税,房价可能会下降,这一变革对于中产收入者的打击可能会高过顶级收入者,但会使现在买不起房产的底层民众能够买得起房产。

他认为,一旦收紧负扣税,有的投资者就会出售房产,现有的租客就会变成自住业主,减少市场上的租房需求。

租客不会摇身变为业主!

限制负扣税将引起租金上涨!

咨询机构Chan & Naylor公司总经理Ken Raiss分析,市场上私人投资者提供的出租房占96%,这些房子高低贵贱各有不同,适合于不同负担能力水平的租客使用。如果取消负扣税,广泛的经济不确定性与社会的混乱将导致手中有一两套房产的私人投资者所拥有的91%的房源很快被转向商业房主的手中,而商业房主会收取更多的费用,以获取更高租金收益,从而导致房租的高升。

前财长Joe Hockey曾指出,1985年Hawke/Keating政府采取了削减房产投资者利益回报的政策,对负扣税进行限制,投资者的房贷利息只能用来抵扣租金收入的税收,不能用于抵扣其它收入。此举引起澳洲主要首府城市房租的大幅上涨(两年间涨了25%),实施了15个月就告终了,所以政府不能再重蹈历史的覆辙。

限制负扣税不会引起租金上涨!

经济学家Saul Eslake认为,去掉通货膨胀率的影响后,当时1985年限制负扣税后只有悉尼和珀斯的租金实际上涨了,其它首府城市没有受到影响。而悉尼和珀斯的租金上涨是由于这两个城市的租房空置率在此期间特别低的原因,所以租金上涨并不是由于负扣税的限制造成的。

负扣税增强工薪阶层信心,

满足退休后生活所需!

房产协会总理事Ken Morrison告诫两党慎重对待房产税调整,提出以往州及联邦政府都曾进行过税改,声称只是精准微调,但事实上对澳洲家庭和经济造成很大影响。

房产协会住宅部门总理事Nick Proud指出,澳洲人口老龄化日益明显,人们需要拥有为未来减轻财务压力的投资选择,而负扣税可让很多工薪阶层通过投资房产来降低缴税金额,增加储蓄,满足退休后的生活所需。同时,负扣税也有利于鼓励澳洲年轻人和首次置业者迈出购置房产的第一步,转变购房思维,将首次置业作为投资而不是自住。  

公说公有理,婆说婆有理,看来关于负扣税的争论永远不会停止……

投资者该怎么办?

首先投资者需要了解的是,房产行业对于澳洲经济的重要地位勿庸置疑,许多澳洲家庭的大部分收入都投资在房产上,房产税的任何调整都会牵一发而动全身,对经济和社会产生举足轻重的影响,因此,政府会非常谨慎,不会轻易变动。

其次,无论政策怎么变,不会影响到现有投资,1985年的负扣税改革当时也只是针对新投资,遵循所谓的“祖父条款”。
“祖父条款”是一种法律适用规则,即立法变化以后,旧法适用于既成事实,新法适用于未来情形。这种规则的目的是减少法律制定和执行过程中的政治阻碍,是一种务实的折衷手段。

话说回来,要是现房负扣税真的取消的话,二手房的投资吸引力将下降,而与此同时,新房的投资吸引力会显著增加,可能促成新房交易市场的火热局面。

另一方面,现房投资的税收优惠如果减少,投资者将会要求更高的租金收入,追求租金回报的上升,这样的话,税务优惠的减少将通过租金的增加被弥补。

而对于长线投资者来说,负扣税能在一定程度上帮助加速财富积累,但不是投资的最终目的。投资者终究还是希望负现金流能早日变成长期的正现金流,实现源源不断的被动收入和最终的财富自由。

文章来源:亚太集团

 

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