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【悉尼房贷】贷款买房赚钱的秘密(精华)

发布时间:2016-01-15  来源:  

 

这几年,澳大利亚留学移民人数大增,很多富裕的起来的华人纷纷走出国门在澳洲买房,但是很多人其实对澳洲的银行政策并不了解,倾向于付全款,其实大大降低了资金的利用率,某位资深的悉尼贷款broker根据自己多年的贷款经验分享了一些客户悉尼房贷的例子,非常直观的分享了怎么用有限的钱在买房这件事上赚取更多的钱。

悉尼房贷

下面是几个真实的案例回忆:

“罗小姐,多年前在悉尼内西区Campsie买了一个价值67万澳币的House,由于当时他们的工作是临时工所以她和他老公都在犹豫是不是要买,非常之纠结,我就鼓励他们,内西区人口密度大,还是低密度区,放心大胆的买吧!一定不会错,因为房产是长期投资的一种工具。当时他们工作还不是很稳定,我建议他们采用自己先租房子,新买的这个房子做投资的策略,这样有租客帮你养着,你们压力也就不那么大了,后来他们选了一个容易接受兼职(Part Time)收入的银行,成功的拿到了贷款。

两年前他们夫妻的工作都变成了全职,收入比以前增长了很多,他们重新给这套房子做了估价,房子的估价大涨,他们用房屋增值部分的钱又做了两套“楼花”的投资,正好赶上了悉尼房市大涨,短短几年间,加上原来的House增值的部分,财产增值超过百万澳币,相当于年薪10万收入的人苦苦的干10年!

贷款撑起了海外资产配置

“陈女士,北京人,纯海外投资者,海外资产配置近几年来被国内中产阶级接受与青睐。陈女士也是其中的一员,2012年初的时候当时以63万澳币的价格购买了2套 Zetland的房子,成交之后的一年,由于房屋的大幅增值,银行同意她的增贷申请,因此陈女士按照建议,用从银行中增贷的资金约40万澳币中,在悉尼南区交通重镇Wolli Creek,也就是Australand 的项目再购买三套物业,价格分别是 63万/65万/66万澳币。

请注意:这三套物业的首付不是陈女士自掏腰包,而是之前Zetland物业的增贷出的资金,说白了,是银行替她交的。2015年9月,Wolli Creek这三套房产也顺利成交,银行对此三套物业的市场估价全部在80万澳币以上!三套房产两年总增值45万澳币!

请注意:这三套物业按照市场价估价,银行给予陈女士的贷款每套的贷款比例(LVR)甚至达到了90%,因此,陈女士只掏了Wolli Creek这三套物业的10%。

而再次注意的是,这三套物业的10%,也不是她自掏腰包,而是之前Zetland物业增值部分的资金,也就是说,此物业的所有支付资金全部来自于银行。

是不是感觉很神奇?
 
总结来讲,这几套物业的落定,全部起始于Zetland物业购买时的决心,有句话叫做“选择比努力更重要!”我感觉用在这里特别贴切。陈女士选择了澳洲置业,选择了当时新兴的区域Zetland,Zetland两套物业的增值时至今日已达50万澳币,再加上Wolli Creek物业的增值,所有资产增值近100万澳元,而你要知道,2012年陈女士所投入的成本只有25万澳元,而这25万澳币也是她所投入的唯一成本。

短短的3年多的时间资产净增值75万澳元,充分利用澳洲银行的贷款杠杆,充分利用澳洲房产的时间杠杆,再加上那么一点运气,看似一切都是那么的如此顺其自然。

而这,都得益于澳洲贷款的魅力!

选固定利息?还是选浮动利息?
 这个选择题是从我入行起就屡被客人问起的问题,但是这个问题又是在所有贷款问题中最难回答的一个问题,因为这个问题永远没有绝对的答案。

总体上来讲,定息浮息的选择是根据客人自身的因素(内因),外部市场的因素(外因)而做出的判断。

浮动利率贷款的好处是灵活,利息是跟着澳洲联储银行的变化而变化,可以自由提前还款,配合100% 对冲账号的使用非常方便灵活。浮动利息一般比较适合现金流宽裕的客户,和对贷款灵活度要求比较高的客户。

举个例子,张先生在澳洲某银行成功申请到65万澳元的自住房贷款,两年固定利息是4.19%,浮动利息是4.48%,张先生将有40万澳币左右款项在一年之内会到账,张先生最好的选择就是浮动利息,虽然浮动利息比固定利息高,但是浮动利息有对冲功能,实际张先生缴纳的利息是25万所产生利息,如果张先生选择定息,那么对冲功能也就全部失效了。

选择固定利率时有两个重要的考量因素(偏重外部市场因素)

1. 对未来利率变化的预期

在这一点上,恐怕因人而异。遗憾的是,没有任何顾问或专家可以给出这方面最准确的判断,大多数的预判更多的是根据市场上出现的变化而做出的解读。投资或理财始终是个人行为,客观分析之后,投资者应该做出自己的判断和决定。
 
总之一个原则,无论什么原因,在预计未来是升息的情况下选择固定利率。
 
 2. 投资规划

在一定的时期内,有多少的额外的资金对冲利息?未来是否有再出售已有房产或再投资的计划?

这些都是在选择固定利率前需要重要考虑和规划的事情。搞清楚了自己的投资规划,在不产生违约金的前提下选择固定利率来控制自己的现金流风险不失为一个好的方法。

举个例子,陆先生手里有6套投资房产,但是最近他的投资房租金有些下降,他开始感觉还款的压力比较大,商谈之后给他做出定息的建议。其实很多持有多套房屋的投资人的情况和陆先生非常相似,在未来的两年之内将会有大量的新房成交,市场的供应量相对增加,市场要对这一部分房源进行消化,房租的价格会走低,投资者的持房成本会增加。试想,如果未来两年之内银行利息上涨,那么将对很多投资产生灾难性的影响,投资房产绝对是一个非常好的投资方式,但是对于现金流比较紧的客户一定要制订一些抗风险的计划,现在利率低所以还款压力不大,但一定要未雨绸缪的想想自己的现金流承受能力是否能够应付得了利息上涨所带来的投资成本增加。

 而在这种情况下,定息则是一种很好的解决方法。

 下面,我们再聊一聊增贷这个问题:(top up )

“增贷”这一词在地产市场上格外流行,因为这个词语包含的隐深含义还是蛮多的,甚至已经成了一些地产销售公司销售的口号,遇到客人就说增贷,买完房子还聊增贷,增贷就真的这么神奇吗?下面我们就聊一聊“增贷”。

所谓的增贷就是房屋的增值部分套现,增贷时银行会对房屋重新评估,增值部分可以直接套现且不产生任何税务。这部分现金或者用于新购房产的首付款以及支付其他的费用;或者放入对冲账户以抵消部分利息来节约成本,同时随时存取的功能可以增加流动资金的灵活性。

既然‘增贷’能激活沉睡的现金流,那么它最主要的目的基本就是“投资”。

张小姐前两天看上一个别墅(House)准备自住,房价为110万,但是她手上只有12万左右,首付加印花税需要近30万澳元,她手上的现金远远不够,她准备放弃了自己的置业计划。

后来她现在住的房子做了一次评估‘价格’价格为135万澳元,她欠银行的贷款只有54万澳元,直接帮张小姐增贷34万澳元,最后张小姐顺利的买到自己心爱的物业。现在这套新买的物业价值157万,换句话说张小姐又可以继续投资了。

这里我简单的说明张小姐案例的原理:张小姐6年前买的自住房价格为68万澳币,当时她借款的比率为房价的80% 贷款金额为54万,如今她的房价为135万,银行可以根据今天135万的80%借给她,再减去她在银行现有的贷款额度,所以张小姐还可以多借,但是她的目的够首付就行,所以她就只拿出了34万。

这里面我们所提到的真实案例,都是通过增贷而实现的。

增贷虽好,但是也要注意一些问题:

第一,“费用的产生”详细的了解转贷时即将要发生的费用,例如退出费,申请费,注册费,年费等等,有些时候转贷所省下利息的费用远远不够支付转贷时发生的费用,这样情况是在转贷案例中最容易发生的。

第二,“借款人贷款能力不足”达不到增贷的标准,因为大多数增贷,基本上你的贷款就要重新做一遍,包括现在的工作情况,家庭情况,存款情况等等,都要被银行重新考核。有些时候由于您的财务情况变化,银行有很大可能拒批。对于很多自雇人士,或则工作收入不是很稳定的客人,频繁增贷百害而无一利。

第三,“现金流”在房产市场好的时候,增贷是转贷案例中最为常见的,但是也是风险度极高的一种,有些人靠增贷的钱去买楼花买股票等等,我个人认为增贷投资的时候,一定要详细地计算您的现金流,做一个理性的投资者。

案例来自于:澳洲房产大全

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