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【澳大利亚买房知识:银行估价】

发布时间:2015-05-17  来源:  

 

澳大利亚买房,不管是海外买家还是本地买家,都可以向澳大利亚银行申请贷款,以现在银行的政策,通常是本地工作人士可以申请到物业估价的80%贷款(需要申请90%的贷款,一般需要买一个LMI保险),海外人士可以申请到70%的银行贷款(很多银行可以申请到80%)。

申请贷款前,银行会指定一家独立的估价公司做物业估价。而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告,以保证这份评估报告是公平,公正和准确。不同的银行还可能会通过不同的估价公司去做评估。银行在估价的基础上来衡量最大的借款比例。

 

澳大利亚买房,银行估价


举个常见的买楼花例子来讲:

1. Settle时银行估价高于购房合同价

澳洲置业网小编有个朋友在2013年中以55万价格买入一套公寓楼花,当时首付10%(5.5万),1年半后房子在2014年底交工,settle前银行估价60万,朋友向银行贷款80%(60*80%=48万)去支付给开发商剩下的房款,55万(合同价)-5.5万(第一笔首付)-48万(银行借款)= 1.5万(第二笔付款)

2. Settle时银行估价低于购房合同价

还以朋友的那个55万的房子为例,2013年55万买入楼花,如果settle时银行估价54万,那么银行最多可以贷款 54万×80%=43.2万,那么第二笔首付需要付
55万(合同价)-5.5万(第一笔首付)-43.2万(银行借款)= 6.3万(第二笔付款)

每个买房的人都希望能得到一个比合同价高的银行估价,是银行对所购房产价值的一个认可。



那么专业的估价师估价的主要依据和考虑因素是什么呢?

澳洲置业网小编从澳大利亚联邦银行找到一篇文章,那篇文章中的提出的因素也只是部分因素,但是有很重要的参考价值:

澳大利亚买房,银行估价

资料来源: https://www.commbank.com.au/personal/home-loans/property-valuation.html


  1.  Location (房产位置,澳大利亚房产投资第一要素


  2.  Building structure and condition

房子的质量,主要跟开发商有很大关系,越大的开发商质量越有保障


  3.  Building and structural faults

同第2条基本相似,小开发商由于开发经验不足,会有很多隐患


  4.  Standard of presentation and fit-out

屋内的装修和设备配置,例如高端厨房用品,有空调


  5.  Access, such as good vehicle access and a garage

配套设置,例如车库设计,配套GYM,游泳池等


  6.  Planning restrictions and local council zoning.

当地政府规划,有规划的区上涨空间更大



还有很多其它的因素,例如周边物业最近3个月的成交价格,未来房产市场价格走势预测等。

以上都是澳大利亚联邦银行列出的一些客观因素。此外还有专业评估师的一些主观因素,例如评估师的背景和个人喜好等。

总上所述,银行估价时,要评估的因素有很多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。正因为如此,同一个物业的每次估价都会不同。

银行考虑到放贷的风险,通常估价都是低于市场价的,因为估价并不能客观反映真实的市场价。我们看一下NBA银行的官方解释

 

澳大利亚买房,银行估价



在今天,物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者,应该了解这个现象的存在。贷款前,通常让专业的贷款Broker多选几家银行来估价,根据自己的实际情况来选择合适的银行产品。

 

 

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