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【Parramatta 凭什么成为第二大CBD】

发布时间:2018-04-11  来源:澳洲万邦金融  

 

Parramatta 真应该是第二大CBD吗?

 

 

最近大家好像都在看热门电视连续剧大军师司马懿,剧中司马懿人生中最后一个对手是曹爽,曹爽在年纪很轻的时候,直接以火箭般的速度被提拔成大将军,他和年龄可以做他父亲的司马懿共掌魏国军政。

 

曹爽能被提拔到这个位置只有一个原因,他姓曹。他年幼的时候就和身为太子的曹睿关系很铁,尽管论才华,论军功他不配,但是靠着关系与血缘他做到了梦迷以求的位置。当然魏国的宣传机关肯定不会这么说,放到今天自然是说曹爽这个胖子,五岁就会打高尔夫,10岁可以开坦克,13岁时已经读完了大学,自幼聪慧,满腹韬略,曹四胖是公元2世纪的太阳。

 

有些话是分为两半的,一半是台面上说给人听的,一半是真实的,你得自己琢磨的。

2012年以前Parramatta在我们这些老悉尼的眼里属于一个三不管的地方,我记得以前学校里两个人打架斗殴的时候,其中一方就喊了一句”不服来Parramatta,我找人弄死你“,所以我对这地印象尤为深刻。2012年前我们认知里Parramatta 就是伊拉克在澳洲的一个行政区,2013年后政府宣布他们有意要把Parramatta变成第二大CBD。当时我就震惊了,这比曹爽当大将军还不qualify。要知道作为华人,虽然这里是大型交通枢纽,但我来澳洲的头十年真的最多只去过一次Parramatta。

 

在2012年以前,西区的房子华人是很抵触的。卖的时候不但要脸皮厚还要鼓足很大的勇气。但在2013年以后,卖Harris park的房子,可以理直气壮的说:“爷卖的不是印度区,爷卖的是未来的Surry Hill”。卖Blacktown的人不说爷卖的是穷人区,而是说爷卖的未来的Newtown。从黑变新,Carlingford原本卖点一直是学区,现在说法是离Parramatta CBD很近。

 

对我本人一个持有西区大地别墅的投资者来说,我喜欢政府的炒作和宣传,反正我是不会去接盘昂贵的新房新区的,所以炒作无法把我套进去,只会给我的房子助涨。但是我一直在想为什么政府会选择Parramatta作为悉尼第二大CBD,难道政府真的没有更好的选择了吗?

 

目前网上能找到资料无非就是以下几点:

 

●  Parramatta在悉尼的地理位置上是核心位置,Parramatta背后的整个西悉尼有超过悉尼一半的人口在居住。

 

●  第二CBD可以缓解东边老城区的压力,悉尼CBD现在是超负荷运作。

 

●  政府已经布局很久,2000年就将政府机关很多机构的办公地点都迁到这里来

 

● 充足的商业办公大楼驻扎在Parramatta可以租给需要的企业。

 

● 附近房价价格便宜,如果这里是第二CBD,政府是间接鼓励大家在附近买房,很多人都抱怨无法买到悉尼CBD30分钟出行时间范围内的房子。

 

● 悉尼东西差距太大,这样可以把资源平衡发展两边。

 

●  Parramatta本身就是一个大型火车和汽车中转站,附近还有M4高速公路。

 

看到这些理由感觉不选Parramatta做第二大市中心真是对不起祖国和人民,这些观点您认同吗?

 

”以上全对,但又都错“

 

我只能说这些是理由但绝对不是最关键的理由。按照二八法则来说20%的真实原因决定了80%的进程推进,就像很多人选择配偶在老实,忠厚,贤惠,教育背景等等因素背后,其真实原因无非就是脸和钱,在自身条件范围内尽可能优化这两条。说任何别的因素都是对自己的不诚实。

 

对于一个民主政府来说,我认为,政府投资这里只有两个原因

 

选票和钱

不管任何体制,政府的本质是一样的,那就是政府无法创造资源,政府的权力在于分配资源。理论上来说政府应该永远把资源分配到能提升社会生产力和就业的渠道上,但政府的组成来自一群人,而对人最重要的就是生存。

 

政府的生存在于,任何政府可以执政的基础在于他们的存在符合一群人的利益,而这群人就是基本盘。这些人可以是工农,也可以是中产,或某些有影响力的社会团体如资本家,总之政府的政策的第一目的一定是加强和团结自己的基本盘(核心支持者和想拉拢的人),其次才是这件事本身所产生的经济效应与生产力提高。

 

根据澳洲统计局的报告来看,澳洲80%的家庭平均收入在10-11万左右,也就是说夫妻每人收入各5万左右,同时澳洲80%的就业人员学历是低于本科的。看到这些数据我们华人可能觉得不可思议,因为我们的民族勤奋上进大部分都是高学历高收入,但这就是事实。这些普通老百姓占了悉尼人口的绝大多数,是两党争先拉拢的对象,使用对这些来说是最重要的。每次澳洲政党的辩论你看不到国家兴亡的隆中策,你只能看到幼稚广告,谁谁是不可信的,谁谁会取消医疗保险,因为这帮人也听不懂别的。

 

作为两党争取的基本盘,Parramatta的建设符合绝大多数屌丝的利益,政府被骂了多年的交通堵塞,上班花时间太多,市区周边房价过高等都迎刃而解。你不需要努力工作,CBD就在你们西悉尼家门口,60多万就可以住在市中心,你还有啥抱怨的。我们还计划50年后在你们家门口建新机场,放心吧,富人们有的设施你们都会有。

 

这就是给穷人的变相福利,哪国政府都会做,例如虽然中国没有失业金,但是中国的民生物件,例如公共汽车的车票已经很久很久没涨了,10年前就是2块,现在还是。

 

既然政府的钱不会总是分配到生产力最高的地方,那政府发完钱后就会有财政缺口,随意加税容易影响下界大选,那怎麽办呢?卖地啊

 

从奥林匹克公园到Parramatta,以前都是厂房区,几乎不怎么住人的。Parramatta后面往西,地就更多了,要知道政府永远都会开发自己手里筹码最多的地方,因为吹了牛逼是需要兑现的。你承诺了各种基建,但是干啥都是要钱的,所以政府就要卖地给开发商。

 

开发是一个逼格很高,但干起来真心不容易的活,很多人很早前屯了地市场上涨了,预售达标了,就觉得全世界都是他的了。实际上多干几个项目就知道,政府才是稳赚不赔的,开发商可能会赔死。政府卖地先吃一笔,房子建好要额外付一笔市政贡献与基础设施费用,房子卖了还要交盈利所得税与GST,房子买卖都要交印花税。有时候开发许可上还会额外加上一些条件,如给我们政府修个公园,建几个停车位,楼盘外观要符合我们审美标准等等。请问啥行业是从头到尾要交好几种税的?目前看来好像只有开发。

 

开发商也不是傻子,你政府当然要配合开发商卖房子。找十几个实习生花几个晚上出一份印刷精美的报告,宣传我会建轻轨,我会修公路的十年大计划等等。这样你开发商可以拿着我的话告诉别人,看哪,政府会打造一个新天地,这里会不一样。套路是开发商炒作,政府用自己的信誉放未来10年基建为消息来站台支持。

 

像中国,政府一开口要建雄安新区,这啥也还没做呢,雄安的房价就已经涨了几倍,你说人是有多不理智啊~

 

 

实际上呢?这些项目的完成周期可能是10年以后,一个地产周期都过去了。

 

Parramatta 一带,政府有太多可以变现的筹码,如果选Burwood那就不行了,政府有几块地啊?再者像Burwood 这种第一代移民集中的地方,政府咋会砸钱呢?请您回想一下,少数民族非本地人占主流的地方,政府何时提议过大型基建啊,因为钱要花到“大家”看得见的地方,那里的人不是基本盘,移民普遍政治参与度不高啊。

 

实际上按照我自己的拙见,这第二大CBD应该设立在Burwood/ Strathfield啊。因为像Strathfield,它在1977年人家本身就是市中心,只是后来各个企业逐步迁到东边。再者Parramatta离市中心实际距离太远,达25公里。世界上有双CBD的都市都没有如此远的距离。像曼哈顿帝国大厦到布里克林大概要15公里,北京到通州是22公里,这两个都市的人口都已经超过或接近澳洲全国的人口。 何况悉尼的人口辐射度没有这么大,资源根本无法集中啊。

 

像中国的小城市如鄂尔多斯,铁岭之所以新城区一败涂地的原因就是因为距离太远,像鄂尔多斯的新区就是距离老城区东胜区25公里。

 

真正需要复兴的是内西区,那么好的地理位置,在市区8,9公里的范围内,但是Parramatta road通往City的路上沿街的商店都要奄奄一息了,这个世界上有几个市区范围内7,8公里的位置还如此荒凉的呢?

 

从Ashfield 出来一直到 Camperdown,中途没有Westfield, 也没有像样的购物中心。但是这里的位置如此中心,Ashfield和Burwood聚集悉尼最有特色中华美食料理,最重要的是,各族群认可这些地方。像Hurstville和Eastwood中国人一多,别人就不愿来了,今天你在这两个地方很难发现除了我们以外的其他族裔。但是为什么像Burwood, Ashfield, Strathfield这几个区域,我们华人虽然也很多,但是其他族裔也聚集居住在这些区域,而并没有因为华人的到来而撤离?因为方便啊,太方便,火车枢纽,全悉尼没几个。

 

上海莘庄,南方商城那里如此繁华靓丽的发展,就是因为他们沿着老城区边缘发展而来。如果沿着老城区发展,可以按部就班的引导人群到外围边界来,政府既不用在那里耗资修轻轨也不需要开额外的火车班次,顺势把内西和市区链接一起,打造一个像东京,纽约等世界城市一样的市中心10公里范围的繁华带购物商圈,让burwood,Ashfield打造中华餐饮娱乐城吸引亚洲游客。

 

政府曾经做过一次最棒的基建,那就是在1970年开通了东区线从martin place到bondi junction的这条线

 

到今天,Kings cross, Elizabeth bay,Darlinghusrt一带是澳洲商业发展最兴旺,人口最密集的区域,达到了人均每平方公里5000多人,这就是沿着城区发展的结果。

 

悉尼虽然是一个大城市但在美国和中国的城市面前还不值得一提,所以这给了澳洲政府一个机会去参照那些已经发展起来的比悉尼人口多的城市是如何规划的。

 

随着城市人口的增多,每个市政府都要考虑如何满足增长人口的住房与交通需求。政府机关历来的办法无非有两种,一种是向外扩张,开发城市的郊区,扩充城市的面积。另一种方式就是扩张CBD 附近10公里范围的密度。

 

在过去的历史来看,那些走在前面的都市都是集中资源,先扩充CBD周边的密度,然后才会去考虑郊区。例如纽约在1929年的时候摩天大楼就有188栋,当时纽约人口已经超过600万,而后纽约市政府一直在升级市区内的公共交通系统。如今纽约地铁有468个车站,24小时运营,堪称世界最发达的地铁网络,这直接帮助了纽约的城市化,目前纽约2/3的就业岗位都在曼哈顿,而在曼哈顿工作的70%的人口就居住在曼哈顿。

 

直到1968年纽约才提出来都市圈再聚集,建立以公路为导向像郊区扩张都市计划,并开始在郊区兴建购物中心,开始发展乡镇。而这个原因一是汽车普及,第二是城市产业升级,工厂承受不住城市租金纷纷迁往郊区,说白了纽约的蓝领工人因为工作和收入在市区待不下去了,开启了移民城乡结合部的大潮,政府只是顺势而为罢了。

 

悉尼连市区都没建设好,就想着去建设城乡结合部,这样不但分散资源和钱(例如又要修一条Parramatta轻轨),也害了老百姓。

 

大家可能说不建设西区,会造成两个问题

1.东西差距过大

2. 人流都涌向市区,交通压力大。

 

 

可是,事实上西悉尼和东悉尼差距大是好事,第一,整个城市均衡发展的地方全世界没有,纽约也有穷人区。再者Parramatta成为第二大CBD以前,那里房价还很便宜,缺乏炒作的噱头。现在呢?连Penrith都可以说成是Parramatta CBD的Chatswood,未来的重镇。西区一带房价接连破百万,政府口口声声喊的可负担性房屋没了。凡事有利有弊,西区为何不留做给工薪族一个“价值洼地”,让他们还能买到便宜的土地别墅呢?

 

关于交通问题,如果悉尼肯在如Burwood等就近地点设立新的CBD,升级沿路交通,提升当地密度,鼓励大家建B4(商住两用)的高楼,把city的就业区变成一条延伸的就业带,那会缓解市区压力,如东京的涩谷,新宿并不是像中央区,千代田那样的传统就业区域,如今已经和市区连在一起形成就业带。

 

您可能要问,这一带本来就人多,建立就业带岂不是要大堵车吗?堵车是好事,都堵车了大家就更愿意坐火车了。只要政府基建跟得上,大家就不买车了,岂不符合政府提倡的环保?纽约曼哈顿77%的居民是不买车的。与其鼓励大家买菜不用塑料袋,还不如升级公共交通。

 

我个人认为城市发展的道路上要资源集中,把钱投到生产力最高的地方,大城市与小城市之间,内环与郊区之间在房价与设施上越差越大是正确的,钱永远集中在钱最多最有效的地方,强行把内环,中环与外环升级到一个级别,不就是另一种更形式的共产主义吗?每次基建来的地块炒作只会让穷人更住不起房子

 

奈何考虑到选票与钱,我等只能坐在键盘前空想,这种发展形势也赐予了我们投资城乡结合部的机会,还是多赚点钱实在。当然自然经济趋势谁都无法阻挡,这不我看到,民间资本在用钱来延伸北悉尼CBD一直到St Leonard的就业带。

 

不知道您是否认同我的观点,底下有投票,请选出您所认可应该成为第二CBD的地方,如选项里没有,也请留言区说出您所认可的区域,当然不要写punchbowl瞎闹。

 

 

 

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