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【悉尼小Parramatta】近邻Merrylands

发布时间:2018-02-11  来源:  

 

Merrylands位于悉尼CBD西端近25公里处,属于Holroyd市政辖区,火车线以东部分区域属于Parramatta市政辖区。

Merrylands早期也是一大片农田,后来出现了一些小生意者,区内的发展一直处于不温不火的状态。住宅土地开发主要集中火车站以西地段,这里也是当地的核心商圈。20世纪末,大量亚裔移民涌入,包括不少华人家庭,促进了区内的发展以及更加多元化的社区文化。

Merrylands目前的居住人口大约在3万人,本地澳洲人将近一半,近年来区内海外移民大量增加,华人的比例已经增至3%,这在整个Holroyd市政辖区内的比例也是相对较高的。人口年龄结构分布比较均匀稳定,20至40岁之间的年轻已婚家庭为主,大部分都接受过高等教育,人均家庭收入超过整个市政辖区平均水平。从事较多的职业包括制造行业、零售业以及建筑业等,超过半数的人开车上班。

 

Merrylands 购物中心


Merrylands最重要的商业中心就是Stockland Shopping Centre。该大型综合商场曾经花费3.95亿澳元进行重建,使用面积增至近6万平米,3000个停车位,超过220家商铺进驻,包括Kmart、Target、BigW等大卖场,及Coles、Woolworth、Franklins等超市,购物饮食娱乐、应有尽有。以Stockland Shopping Centre为核心的商圈创造的年营利收入超过15亿澳元,整个商圈覆盖的人口大约在14.5万,且逐年上升。

此外,区内还有多个公园,保留了一定的绿化覆盖面积。西南端的Central Gardens绿树成荫,鸟语花香,还能看到袋鼠。中心地段靠近Merrylands Road,有Merrylands Park, 内设露天烧烤区和多个运动场,包括一个游泳馆。另外,区内东端还有占地13公顷的Granville Park。
区内教育资源丰富,有多家小学或中学,包括Merrylands Public School、Sherwood Grange Public School以及St Margaret Marys Primary School等。

Merrylands上北不远处便是西区中心Parramatta,东临Granville,该三个城区构成了西区发展的“重要三角”。为何这么讲?地理位置上看,毫无疑问,Parramatta是连接悉尼CBD至外西区的交通枢纽;Granville则是进入Parramatta核心区域的一道重要“屏障”;而Merrylands则是Parramatta连接西南大片区域的一个分水岭。如果说Parramatta是心脏,Merrylands和Granville就是肺,三者遥相呼应。

就Merrylands区内而言,便有多条交通路线纵横交错。上北便是悉尼西区的两条大动脉——M4高速公路和Parramatta Road;东端便是可通至南区的干道Woodville Road;Merrylands Road贯穿该区;另外沿着Pitt St北上,数分钟之内便可到达Parramatta CBD。
从经济影响上看,这三者是未来西区发展的重要核心三角区域,Parramatta是中心,把握全局;Merrylands和Granville就是其卫星城。从规模和潜力上看,两者不分伯仲。“近水楼台先得月。” Parramatta的高速发展,尤其是CBD南扩的计划,将会令仅“一路之隔”的Merrrylands大大受益。

Merrylands目前区内的物业类型仍以独立屋(House)为主,比例近50%,其它为一些排屋(Terrance)和Unit(单元楼)等,新建的公寓较少。2014年起,区内的新建住宅项目开始上升。从区划位置上看,大部分位于火车站沿线及近商业街的Merrylands Road部分路段,大致两个中心——一个以Stockland Shopping centre,一个以Neil Street,周边交通及规划会有所升级,包括路面拓宽、旧屋改建等等。

Merrylands有“小Parramatta”之称,底蕴深厚,城区的整体建设与早期的Parramatta有几分相似,一直受其影响,但发展方向又有些许不同。由于Parramatta的重要经济和地理位置,大城市模式将是未来的方向,各种高楼会拔地而起,大公司及政府机构会陆续进驻,住宅楼也会更多地往高层发展,商住一体化的风格会愈加明显。这种发展的浪潮,会不可避免地波及至Merrylands,但是该区不可能建更多高楼,也不会涌入大量的企业,但是当地的住宅市场会“风生水起”。

首先,Parramatta市场愈加成熟,由于“涟漪效应”,投资者的目光会自然转向其周边地区;其次,对不少觊觎Parrmatta投资潜力的买家而言,临近的Merrylands也会是一个不错的选择;第三,Parramatta CBD南扩的方案,尤其是Auto Alley的建设,将会带动大量的就业人口,住房需求亦会上涨;再者,Merrylands本身的商业中心规划升级,将会是一个得天独厚的优势,宜居特点会越加显现。

   

 

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