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【威尔逊博士:2018年澳洲房市前瞻 】

发布时间:2018-02-09  来源:澳房汇  

 

 

 

文:Dr Andrew Wilson

编译:澳房汇

 

市场概况 

 

澳洲国庆节长周末标志着漫长的暑假结束,公司和学校在2月份全面恢复正常。

 

随着买家和卖家重新专注在房市,预料近期处于休眠状态的房地产市场将在2月再度活跃。

 

周末房屋拍卖市场的清出率、中位价和拍卖物业数量是大多数首府城市基本房市情况的可靠指标。

 

悉尼、墨尔本和堪培拉的住宅拍卖水平明显高于其他首府城市,占本地销售的百分之25以上。相比之下,阿德莱得的拍卖活动占整个销售市场的百分之10左右,布里斯班仅为百分之5。珀斯、达尔文和荷伯特要达到这些水平还需迎头赶上。

 

二月第一个周末的拍卖数量

 

随着近年来房贷利率大幅下降至历史新低刺激需求的效应减退,大多数首府城市的房屋拍卖市场在2017年放缓。

 

拍卖结果和买卖活动的变化在不同的首府城市地区都不同,而房价升跌情况也不一样,反映了各地经历不同的住房市场周期。

 

悉 尼 

 

悉尼的房屋拍卖市场在2017年秋季强劲上涨,原因是前几年一直比较淡静的价格较高内城区再度火热。

 

去年2月至5月的周末拍卖清出率保持在百分之80以上,尽管物业数量激增至创纪录水平。如以往一样,去年的冬季需求放缓,清出率下跌至百分之80以下。但清出率在春季持续下降,12月的清出率仅为百分之64,是自2015年12月以来最低的水平。

 

悉尼2017年的月度拍卖清出率

 

拍卖价格也出现下跌,去年下半年,拍卖价格中位数为$1,250,000,低于去年上半年的$1,280,000,仅比2016年同期高出百分之2.7。

 

区域拍卖的结果显示,在价格较高的城区,如北岸海滨区、内西区、下北岸,以及市区和东区,在秋季销售季节清出率曾上升到异常高的水平,但在年底却大幅下降。

 

然而,所有的地区在过去的一年都出现拍卖清出率下降的情况,而西区和西南区的跌幅最大。

 

2017年12月悉尼分区拍卖清出率

 

 

墨尔本 

 

尽管墨尔本总体上依然强劲,而且在所有首府城市中表现最佳,但拍卖清出率也在去年放缓。

 

秋季的成绩强劲, 整体周末清出率在百分之80左右,然后在冬季略微下降,但春季仍然稳健,维持在百分之75左右。但是受到年终买家疲劳和破记录的拍卖物业数量影响,11月和12月的清出率只有百分之70。

 

墨尔本2017年的月度拍卖清出率

 

拍卖价格增长相对平稳, 去年下半年的中位价为$844,000,和2017年前六个月的$846,500相若,但仍较2016年同期高百分之4.8。

 

与悉尼不同的是,墨尔本表现最佳的地区是较低价的外城区,包括北区、东北区、西区和东南区。房价较高的内城区,特别是东区,表现最差,反映近年这些地区受到高房价的影响而令需求减少。

 

2017年12月墨尔本分区拍卖清出率

 

尽管去年墨尔本所有地区的清出率都有所下降,但大多数的地区年底的清出率都超过百分之70,而且房价持续稳定增长,所以仍然明显对卖家有利。

 

阿德莱得、布里斯班和堪培拉 

 

去年大部分时间,布里斯班的拍卖清出率徘徊在百分之50左右。在上半年成绩稳定后,去年春季,阿德莱得和堪培拉房市放缓,但仍有百分之70左右的清出率,显示市场总体上仍对卖家有利。

 

 

2018年住宅拍卖市场前景 

 

尽管去年底的总体成绩下跌,但大多数首府城市的房地产市场仍有望在2018年有整体的正面成绩,而卖家仍然占据上风。

 

利率仍是推动房地产市场活动的关键因素,未来一年利率可能仍将继续维持低水平,尤其是在通胀和收入增长持续创纪录低位的情况下。官方利率上升的可能性依然很低,因为经济仍然脆弱,表现好坏参半,而监管机构最近的干预导致房贷利率上调,也很可能在今年因价格增长已明显稳定下来而放松限制。

 

在大多数市场,因为移民人口不断上升,加上新房建造量减少,令供应仍然追不上基本需求。

 

创纪录的移民人数,加上本地印花税优惠政策令首置买家大增,将确保2018年悉尼和墨尔本房地产市场整体有较佳的表现。布里斯班、阿德莱得、荷伯特和堪培拉市场今年也有望取得稳定的成绩,一直低迷的矿业城市珀斯和达尔文也有可能会出现持续的复苏。

 

 

 

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