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【墨尔本房产投资】墨尔本的东和西(精华)

发布时间:2018-01-31  来源:澳洲万邦金融  

 

墨尔本的东和西

不久之前写了一篇文章“我是如何被洗脑的”,文章里提到我们会去墨尔本做考察,这篇文章就是我们考察后对这座城市的发展和理解。

 

城市房价的推动靠人口,全国的房价推动靠货币。墨尔本和悉尼加在一起拥有澳洲一半以上的人口,75%的国民生产总值(GDP)。如果您在悉尼找不到机会,那墨尔本就是您澳洲地产投资唯一的选择。作为一个非当地居民,我不可能熟悉墨尔本的每个区域,我此行只有一个目的,就是要知道墨尔本市政府把钱都花在哪里了,跟着政府的步伐来投资准没错。

 

万邦君住在市中心大型火车中转站Fliner station附近。万邦君的考察方法很简单,选择一条火车线,先一路坐到终点看看大致的情况,之后再从终点一站站往回坐,沿途看到哪个区商业街发达,火车站人流大,我就从这站下车,搭乘其他各种交通工具前往考察。考察完毕后又搭上同一条火车线前往前方另一个站点。早上7点出发,夜间11点返回,两天总共跑完了6条地铁火车线。本人在回悉尼后写下了自己对墨尔本这座城市的描述,随后阅读墨尔本市政府的城市发展计划材料,基本可以确定本君的观察是正确的,和墨尔本市政府的规划是一致的。

 

 

此行我要解答三个主要问题

 

1. 墨尔本西区的重镇weirrbee房价只有40多万出头,距离市中心只有30公里出头,开车只要20分钟,常有人说东区交通发达,西区公路发达。这个区下面就是经常有售楼员拿到悉尼来卖土地别墅的point cook区。

 

西区因为距离市区近,房价便宜,政府也计划在这个地区增加就业,很多人将这儿称为墨尔本的一个大黑马,澳洲人,中国人都有在此投资。那么到底这个西区有前途吗?

 

2.  墨尔本市政府为何会批准在市中心和市中心附近建如此之多的公寓?每个人都能看到供大过求,但是开发商一直在建,这些公寓会涨吗?

 

3.  墨尔本未来我所认为的热门投资机会在哪里?对于我们悉尼本地人来说,售楼员拿到我们手里的楼盘无非就是市中心附近的公寓,或者是西区的土地别墅。对于墨尔本来说,真正的机会在哪里?

 

 

以下是我对以上三个问题的回答,墨尔本售楼员可以回避。

 

1. 西区没有前途

 

当火车离开footscray station 驶向西区以后,我被眼前的景象惊呆了,一路上一直到werribee的前一站,整个这20多公里的海岸线上全是工厂和厂房。

 

所谓成也工厂败也工厂。为什么西区公路发达,离市区也不太远?因为这里是工厂区。世界各国城市的工厂区位置都不差,像以前的深圳,工厂区就在市中心附近。厂区大偏僻,工人就只能吃住在厂里,如果不行,那工厂要在一个离市中心不太远的位置,方便大群人上下班。公路也因为要方便卡车运送原料的原因,必须要建的非常完善和发达。

 

西区败也在厂区,楼价是表像,背后是经济,例如硅谷房价高的原因是那里诞生了太多科技富豪。澳洲GDP大部分组成部分是服务业和金融,制造业在走下坡路,一个走下坡路的产业如何推动当地的房价呢?然而西区的厂区大多是正在走下坡路的制造业。

 

第二点,西区依然被墨尔本市政府当成工厂区,这些工场区没有搬走或被政府重新规划土地的使用用途。

为什么有工厂就发展不起来呢?因为如果您坐火车一直往东边走,每个区都是连在一起,一路上都是居民住宅,中间没有哪个区被大片的工厂区隔离开。假设政府在这个范围做一个大的开发项目,比如建一个大的购物中心,那周围几个区都会获利。你看Burwood美食街的建立,就会让Strathifeld, Croydon, Ashfield,enfield等区域的人们都享受到。

 

但是如果一个区被工厂隔开,那政府投资的一个项目受众就太少了,只有本区的人可以享受到。

 

以前的Parramatta就是被工厂隔开的,从Burwood开车到Parramtta,以前一路上有数不清的厂房,Granville, sliverwater, lidcome,Dundas, Rydalmere。当政府决定建立Parramatta第二大市中心的位置后,很多厂房都被政府重新规划成了住宅用地,例如现在在卖的Melrose Park。随着工厂的迁走,Parramatta和这个城市连接到了一起。所以工厂不迁走或被重新规划,我不相信墨尔本西区会有什么翻天覆地的变化。

 

2. 墨尔本市中心

 

我在墨尔本使用了不同的交通工具,在这过程里我发现凡是轻轨通过的地方,街道整齐,商业街繁华,而且很多地方是赢家通吃,即有轻轨,又有火车,还有公交,例如华人最喜欢的区Box hill就是这样一个交通极度发达的地方。墨尔本的轻轨有很多中转站,不像悉尼的是单向往返,这使得墨尔本的轻轨具备了地铁的功能。

 

 

在墨尔本市中心轻轨线是免费的。更有意思的是墨尔本又要建一条新的火车线。新增的几个火车站都在市中心周边地区

 

我随后又翻查了墨尔本的都市计划,上面写道要把墨尔本建设为一个伟大全球性的都市

 

 

那悉尼的都市计划和地铁呢?

悉尼的都市计划是发展三个各自独立的市中心

 

悉尼在修西北铁路

 

由此我得出结论,悉尼的钱花在了城乡结合部的建设与开发,这也是为什么你看到balcktown的图书馆修的那么好,完全不像穷人区的,而Eastwood的图书馆那么破。墨尔本Epping火车站设施老旧,竟然没有屏幕显示此次列车中途经过的车站,塑料膜的显示屏幕上只写了all stop flinder station。悉尼的郊区有专门给Bus行驶的Bus line, 有直通市区的快车,balcktown附近还修建了水上世界

 

墨尔本不一样,墨尔本的整体布局,经费和火车线都砸到了市中心,根据维基百科数据墨尔本市中心是6公里,悉尼是两公里,墨尔本市中心常住人口是悉尼近3倍。墨尔本的澳洲网球赛和每年一次的赛马节马场都在市中心附近,墨尔本还在已经附近有轻轨的地方修火车站。

 

 

为何墨尔本在市中心和附近规划了那么多的住宅?通过以上迹象,我认为墨尔本市政府要打造一座城中之城,这里是集中了商业,就业,消费,娱乐。这里交通发达,每走几步就是公交,火车和轻轨。这是为什么墨尔本会审批通过大量公寓,这也是为什么墨尔本的投资大师michael yarney 坚持几十年在CBD周边买房,因为墨尔本的钱和建设都集中在了这些区域,好区什么交通工具都有,西区去市区却只有50分钟一趟的火车。

 

那墨尔本的公寓涨了吗?答案是涨了,是涨回原价。万邦君的朋友告诉我2013年dockland 两房的公寓售价65万

这是墨尔本Perston这个区的中价位历史图,我们看到这个距离市中心9公里,有火车,轻轨,巴士,有购物中心和周末的集市,这里的house在2013年中价位只有68万,2015年78万5。而在Dockalnd什么设施都没有的公寓一上线就卖到这个house的同等价,那涨了才怪。

 

所有房价的历史涨幅都是建立在价格上的,二手房的价格的产生是源于大量买家和卖家对于同一事物的共识。而新房的价格是由开发商单独定价的,这个价格并不是市场价格。墨尔本的公寓一开始就偏离了市场价格,经过多年的沉淀后终于涨回了原价,新房的原价本身就是未来价格。结论是二手房是真价格,双方商议而来,单方定价是伪价格。

 

3. 墨尔本未来的前景在哪

 

我的感觉是轻轨线把墨尔本划分成了城里城外,我们会重点选择那些既有轻轨,又有火车站的地方。那价值洼地在哪呢? 首先你不能按悉尼的思维去揣摩墨尔本,例如悉尼市中心17公里范围内的所有区,价值最低的莫非是内西Lakemba和Yagoona ,就这样的区他们的中价位也接近一百万,出了车站你也觉得生机勃勃,当地和附近都有大型的购物中心。

 

而upfield 这个地方离墨尔本市中心只有17公里不到,出了门只有三间卖阿拉伯圈大饼的小店,最近的一个coles还要开车3公里才到。所以在墨尔本,离CBD的距离根本不能作为这个区的判断标准。

 

还是看数据说话吧,以下数据来自墨尔本2050的城市发展计划书(来自2015年的数据)

 

市中心内城区(人口325,000)

就业69w(万),4年 人口增加49000

西区(人口838,000)

就业 28w,4年 人口增加 92000

北区(人口912,000)

就业 30w,4年 人口增加59000

东北区(人口892,000)

就业37w,4年 人口增加30000

东南区(人口531,000)

就业 21w,4年 人口增加30000

南区 (人口982,000)

就业35w ,4年人口增加75000

 

这么看下来墨尔本的东区拥有最多的就业和人口,城市未来的扩张只可能向东不向西。报告里有预计西区会拥有最多的人口成长。但是首先预测只是预测,就算是预测西区人口增长和北区南区最后的人口基数都会差不多,如果真要找潜力股我宁可选择南边的,因为按预测,除了CBD,南边就业岗位会最多。

 

我们未来关注的重点就是拥有轻轨和火车站,但是因为价格过于便宜和东边价差拉开过大的区域。如果资金盘子足够大的可以到东南区的城乡结合部地带囤地,等城市扩张到这里自然会带动地价。

 

 

 

 

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