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【澳洲买房】贷款攻略

发布时间:2018-01-22  来源:微珀斯房博士 豪斯  

 


澳大利亚房产火爆,同胞在澳州买房越来越多,很多人都对买房和贷款相关的问题感兴趣。

为了方便大家,房博士整理了一些常见问题和知识,和结合名为SHISHEN_lsy网友的从业经验与大家一起学习。希望对想在澳大利亚买房的新移民、新买家有所帮助。难免有不足之处,也欢迎指正和探讨。

 

澳洲买房贷款


首先,澳大利亚买房及办理贷款基本流程为:

    办理贷款预批

    找房子

    签订购房合同

    预批转成正式批准

    交房。
 

下面我将按照这几方面简单讲一讲。

 
1.办理贷款及资金的准备
 
1)  贷款相关

2)  首付及其他资金的到位
 

2.房屋的选择
 

3) 二手房和新房的比较

4) 不同房屋类型的比较

5) 区域的选择

6) 购房基本原则


3.购房的相关费用和财务知识

4.其他相关政策
 

一、贷款相关

在开始看房前,我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲,就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳大利亚的银行贷款多少呢?澳大利亚的银行一般为客户做一个贷款预批。预批,英文全称为Pre-Approval,或者Approvalin Principle,简称AIP。

什么是预批:

预批是澳大利亚金融机构基于您提供的收入材料,家庭人口结构,和您现有的资产(尤其是负债)情况,所给出的一个最高贷款额度。请注意,它只是一个预授的信贷额度,不代表最终信贷关系的成立,也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。

预批的有效期为3-6个月,超过60天后如果需要将预批转程正式批准,只需重新补交一下最新的收入材料即可。
 

预批申请的途径:

预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做,我们建议找贷款经纪人,也就是broker做。尤其是海外收入的申请人,或者是澳大利亚本地收入较低的申请人。值得一提的是,澳大利亚银行近期收紧了海外贷款有的,强烈建议在购房前尽早(如三个月)联系broker咨询并做预批。
 

贷款预批的好处:

1:确定购房预算。先做一个贷款预批,知道自己大概能贷到多少钱,再和自有资金一起估算一下,就可以有一个预算,比较有把握地去看房。

2:增加购房的谈判筹码。预批在手,就相当于现金购房,相对于其他竞价人有更多优势。

3:节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来,卖家有权取消合同。如果已经做了预批,最快只需几个工作日就能转成正式批准了,时间上比较充裕。相反,如果等签完购房合同再开始准备贷款,往往时间太紧张,甚至有时候会遇到贷款有问题,会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是,最近楼市好,卖家强势,经常会碰到给少于两周的时间办贷款的,那样的话对没有预批的买家非常不利。

4:减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳大利亚买房的人来说,在签订购房合同后的这两周内,一般还要忙着安排验房 (inspection),找律师,大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定,就会轻松许多。


哪类人一定要在看房前做一个预批:

1:收入不够或者收入情况复杂的申请人,如:工作在试用期,自雇生意人士,多份工作人士,现金收入人士等。

2:海外收入人士。

3:准备参加房屋拍卖的申请人,一定要在参加拍卖会前做好预批!!因为一旦将房屋拍下来,是必须无条件履行合同的,如果贷款办不下来,将会有很大问题。

4: 目前持有特殊签证的人士,如:各种类型的临时居住签证 (TR)。不同的银行对何种签证能够办理贷款,都有不同的规定。

5:   在澳大利亚信用记录较差的人士,我们可以想办法解决信用记录较差的问题。

综上所述,在买房前做一个预批,是有百利而无一害,甚至是十分必要的选择。

何况,预批申请的费用是:免费。在这里补充一句,找贷款经纪人(broker)办理贷款应该是免费的,如果有任何broker向您要求收费,都是不正规的。

关于澳大利亚房贷的贷款成数:海外人士最多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳大利亚本地工作的人,最高能贷到房价的95%,一般不建议超过90%。同时,当贷款高于房价的80%时,需要购买贷款保险。

贷款是不是必须在当地办理?:不需要。只要您在澳大利亚的某家金融机构办理过贷款预批,就可以在全澳买房。办理的时候,贷款人也无须亲自去当地,通过email递交申请材料即可。
 

还款方式之不同:

澳大利亚银行允许贷款人选择本息一起还,或是只还利息。


只还利息:

优点1:减少短期内的还款压力。因为只需要还利息,每月的支出会少一些,更容易获得租金正收益。
 

优点2:有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得最多的退税,会申报尽量多的利息,作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金,将本金保持在最高水平,利息的支出就能最大化,而获得更多退税。
 

缺点:贷款本金从来没减少过,所欠的利息总数一直是最多的状态,不利于提早还清贷款。

本息一起还:
 
优点:尽早的还清本金,付给银行的利息总数变少了,为自己省了钱。
 
缺点:每月总还款提高,支出压力大,退税收益少。

如何在以上这两种还款方式中做选择?:主要看你目前的财务需求和这套房子的用途,如果是自住房,当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话,则是还的本金越少越好。现金流方面来说,如果想最大程度得减少现金流压力,获得租金正收益,建议选择只还利息。


相对于直接去银行,通过贷款经纪人(broker)办理的好处:
 
1:可以按照您的情况,为您选择最合适的银行和产品。

2:broker作为银行的代理商,能为您争取更多优惠条件。

3:为一些比较难贷款的客户给出解决方案,提高贷款成功率。

4:相比自己在工作日一家家询问银行,broker的服务较灵活周到,为您节约了时间和精力。

5:在办贷款前,就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。
 


二、首付及其他资金的准备

除了贷款的准备以外,首付部分的资金也需要准备,一般包括:

1.在澳大利亚本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户(没有利息),和一个存款帐户(有利息),这两个账户可以随时互相转帐,非常方便,但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。

2.将首付部分资金存入,一般银行要求的最少数额为首付款的25%,除了首付20%以外,另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”,银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。

注意事项:
 
1. 如果首付是从海外汇款过来,为了不影响办理贷款,需要尽早准备汇款,尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。

2. 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户,只要在settle前转到日用账户就可以。


三、二手房和新房的比较(主要指独栋别墅house)

澳大利亚房子形态多样,对第一次买房的华人来说,首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先,需要强调的是,没有澳大利亚签证的海外人士只能购买新房,不能够买二手房。而有澳大利亚永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制,也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。

二手房优点:

1.地理位置普遍比新房好,这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。

2.二手房的房子是实实在在看得到的,有什么问题也一目了然。如果还不放心,可以找专业的验房师验房,费用在500-1000不等。

3.质量方面,一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑,是很有美感的,现在很难复制。

4.最重要的是,土地一般都偏大,道理和第一点差不多。

5.现房,随时入住。

缺点:

1.相对新房要旧,可能很多东西要修,增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。

2.房子的房型和外观无法选择和更改。
 

新房优点:

1.买家选择喜欢的土地和房型,建筑商造好后交房给你,如果对房型有特殊要求,也可以量身定做,个性化满意度高。

2.全新房屋,也是大部分华人喜欢的一点。

3.折旧高,退税多。

4.一般都是土地成片开发的大型新建小区,居住环境较好。

缺点:

1:新开发的土地,地理位置一般较远,要不就是土地面积偏小。

2:因为劳动力和建造成本增高,较过去相比,现在的建筑商用料和工艺质量较差。

3:一般都不是现房,需要6-12个月后入住。

4: 从整个买地,挑选建筑商的过程中,业主可能需要投入较多的时间和精力。


四、不同房屋类型的比较

澳大利亚的房子有很多不同的细分类型和称谓:house,townhouse,apartment,unit,villa, terrace,duplex….等等,但主要大类就三种,公寓(apartment/unit),独门独院的别墅 (house),共用土地但有独立花园的连排别墅 (townhouse)。

公寓的优点:

1.生活配套齐全方便,打理较方便。

2.地理位置好,一般为市中心,交通方便。

3.有物业管理,服务和安全系数都较好。

4.容易出租。

5.享有较高的折旧,有利于投资房退税。

6.价钱较便宜。


缺点:

1.物业管理费较贵,且逐年增加。

2.没有土地,增值较慢。

3.面积较house及townhouse要小。


别墅的优点:

1. 土地有独立产权,增值速度快,由于对土地有完全的处置权,将来可以根据喜好加盖、重建房屋,甚至将土地分割后多盖一栋。

2.一般没有物业管理费。

3. 更好的私密性,更大的花园,真正独门独院的花园洋房。

缺点:
 
1. 花园打理较麻烦。

2. 没有小区物业,安全系数较差。

连排或双拼别墅Townhouse:简单来讲,就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园,但和公寓的土地一样,土地也是业主共有的,业主没有处置权,也不能对房子改头换面。一般也有物业费,但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。

以上是澳大利亚物业的主要形态,选择的时候需要根据自己的实际情况,选择最适合自己的类型。


五、区域的选择

区域的选择:首先要根据个人喜好和生活习惯,选择一个好区。每个人的侧重点不同,但一般好区的定义无外乎:有好学校,交通便利,治安好,无自然灾害。

1:不管华人和老外,都很看重学区房,“孟母三迁”的道理,放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求,不管是买卖还是出租,也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校,一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房,不管是自住还是出租,都是不错的选择。学区房虽然贵一些,但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费,和较高的保值,还是性价比非常好的选择。

2:交通便利。原则上选择尽量靠近city的为好,但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的,班次不能太少,可以作为出行方式的补充,也更方便出租。

3:治安和自然灾害(主要是淹水)记录都能从政府网站的上查到,也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计,来预估这个区域的整体水准如何。

街道的选择:上面谈到大区域 (suburb) 的选择,但是就算是同一个区,每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何,比如看停在附近的车好不好,以及花园打理得好不好。老外是很注重花园的,一个house如果花园搞得好,会为房子增值不少。而我们华人,为了省时省钱,常常将花园全部用水泥或假草坪简单处理,有的把游泳池也填平。从花园就能分辨住家大概是哪一类人,邻居大概又是什么样。

华人区的优缺点:很多买家在看房的时候考虑的另外一个问题是:华人区好还是西人区好。现在我们主要来说说华人区的特点。

优点:

1:生活购物便利,尤其是老人家出行便利。很多华人家庭都要考虑父母同住的问题。通常这种情况下就需要考虑不会说英语、不会开车的老人的需求。对于老人来说,住在华人区,生活质量会好很多。

2:华人区一般交通便利,去哪里都方便。地理位置通常是上风上水,气候温和的地方。

3:比较保值。由于特定的人群必须住在华人区,且华人有炒房传统,华人区的房子长期处在刚性需求之下。对新移民和留学生来讲,登陆的头一段时间,为了更好的适应起来,基本都在华人区落脚。住了一阵后,有的人搬走,有的人留下。而新移民又不断地涌入,使得华人区发展越来越蓬勃,房价也居高不下。对于老移民来说,也有人纯粹是为了保值而将投资房买在华人区,即使他自己已经对澳大利亚本地生活很适应了。因此不管悉尼,墨尔本,还是布里斯班布里斯班,华人区的房子总是一房难求。这也进一步增加了它保值的优势,从而又相辅相成的促进价格上涨。

华人区的优点主要就是我上面说的这几个原因,购物方便,老人方便,小孩子有相同背景的伙伴可以玩,因而不失为一个好选择。目前的华人区也有不断扩张的趋势,如悉尼,就有Hurstville和Ashfield等几个自成规模的华人区,各据一隅。而布里斯班的华人区,则是以Sunnybank为中心,向四周扩散,目前Robertson,EightMile Plains,Sunnybank hill,Runcorn,Gardencity都是较著名的华人聚居区。

缺点:房子比较老旧,价钱还不低;由于租客都是留学生散租和新移民临时落脚,以及华人更爱买房而不是租房等原因,导致出租回报率不高;由于流动人口多,留学生又是小偷喜欢的目标,一些留学生聚居街道和的小区,失窃率较高;不够西化,大部分原本住在这里的西人,由于地盘慢慢被华人占领,也逐渐搬走了,只留下一些老人,整体环境让人觉得不像在国外。

西人区的优缺点:

优点:

1: 原汁原味的国外生活,为想要融入当地族群的新移民,提供了良好的氛围。

2:选择较多,丰俭由人,价位可以比较合适。

3:名校多在西人区。

缺点:对于华人来说生活便利性稍微差了一点。
 

六、一些其他原则
 
追求增值的原则:澳大利亚的房屋和土地是永久产权的,因此,土地买一块少一块,导致土地越来越稀缺。因此对于追求资本增值,并且有一定风险承受力的投资者来说,最好的做法是,在尽可能靠近市中心的地方,买一个house,或者买一块土地。土地越大越好,房子破一点没关系。

理由:地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小,都是四五百平米左右,而超过800平米的大地,因为市场上供应会越来越少,将来增值潜力较大,有潜力可以改造成两栋房子卖出去,又或者可以屯着,或者分割,等将来出售。

对于更看重自住的购房者,或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说,这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能,但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前,还要持有较长时间,由于通常也较难出租,因此也带来了较高的财务风险,对现金流紧张的客户不适用。

是否要游泳池:游泳池由于使用率受气候影响较大,以及维护成本较高,因此基本属于奢侈品。有游泳池的房子,整体会为房子增色不少,售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性。

另外有一个小窍门,就是买一条好街上较便宜的房子,而不要买一条差街上较好的房子。差街上的明显比周边好上一大截的房子,在将来银行作房屋估价的时候,价格可不会相应的好上一大截哟。


是否要做房屋检查?:house如果年份久的话最好做个房屋检查,看看有没有大的问题,昆州的话还要注意查查木结构的老房子有没有白蚁。


第一套买投资房还是自住房:完全因人而异。一般来说,大部分家庭第一套是自住的,但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人,买了房子,租出去,以租养贷,但自己还是租150左右一周的sharingroom,也是不错的选择。

看中了房子后出手的时间问题:目前市场很热,一房难求,我很多客户出手时一犹豫房子就被抢走了。有人问起为了抢房,能不能合同里不放condition,不放CoolingPeriod?答案是看个人。有的人经验丰富,或者买了用来出租的,对细节要求不高,连inspection都没做就买了,甚至有时候为了抢到心仪的房子,没有coolingperiod,没有condition,就出offer,都是常有的情况,但对于经验不是特别丰富的,或者比较谨小慎微的新买家,还是稳妥一点好。


七、购房的相关费用和财务知识

购房后续费用:

物业管理费:一般house没有物业管理费,公寓和townhouse有。如目前BRISBANE市中心附近的公寓,物管费均价在一年4500-5000澳币左右,远些地区townhouse差不多均价在2500澳币左右一年。物业管理费较高的楼宇品质也较高,物业管理费的高低,和租金回报一般也是成正比的。

地税:所有的物业都有地税,有的是独立负担的,如house,因为土地是独立产权。有的是所有业主分摊,如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税,主要取决于土地大小和税率,每个区每个财年的税率都不同,Brisbane的话,一年约1000-1500。

中介托管费:如果是投资房,全权委托中介出租打理的,有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+消费税,所以是8.8%左右。

投资房退税:投资房的一切开销,包括购房费用,和房子相关的差旅费用,贷款利息支出,房屋折旧,物业维护,都可以享受退税,这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。


八、购房相关政策

海外人士买房的限制:为了限制海外资金对澳大利亚楼市的炒作,也为了促进澳大利亚的建筑业,政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为:没有澳大利亚永久居留权,或长期签证的人士,只能购买新房,或建造新房,而不能购买二手房,也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括:永居、留学、工作,但不包括旅游等短期签证。只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免,购买二手房,如配偶为澳大利亚公民的海外人士。此外,即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房,但首先要经过FIRB审批通过,而且只能用于自住,不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳大利亚时也必须卖掉。

关于补助和印花税减免:目前各州政府对PR首次购房/购买新房,都有一些补助,一般新房为10000澳币,另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。

由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求,因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助,而放弃了中意的二手房,选择了新房,或是因为不想买较贵的房子而损失补助,从而选择较便宜的房子。笔者认为,有补助当然是好的,但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先,买房是长期投资,也是大宗投资,所以一定要以选一个最有升值空间,或最心仪的房子为首要原则,而不能颠倒主次,为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。另外,有一些房子(特别是新房)因为可以享受补助,业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内,也就是说,其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候,可以适当的考虑补助的影响,但不应被其太多的左右。

 

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