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【名家专栏】澳洲房市の昨天·今天·明天

发布时间:2017-08-31  来源:土澳思维  

 

昨天,在家准备一宿;今天,上这儿来了;明天,回去。谢谢!

——赵本山

 

想必不少土粉们对以上的台词还记忆犹新吧?99年春晚上的小品《昨天 今天 明天》可是大师赵本山的里程碑之作。房菌菌比较喜欢怀旧,时不时地还看一些老电影或听一些老歌什么的,然后冲一杯咖啡坐在窗前,感慨一下时光的转瞬即逝以及其逝去后所留下的美好回忆。

 

今天我文章的标题是《澳洲房市の昨天·今天·明天》。这真的不是什么标题党。请听我细细道来。

 

昨天是周二,除了朝鲜发射导弹以外,其实还发生了一件非常重要的事情,这件事对于土澳的房产投资者来说可能会更加的“一颗赛艇”(exciting)。

 

澳大利亚经济发展委员会(Committee for Economic Development of Australia)昨日正式发布了一份长达122页的研究性报告《澳洲房产》(Housing Australia),说的就是咱土澳地产的昨天、今天和明天。但由于是研究性的报告,所以英文原版通篇读下来多多少少还是有些拗口的。不过,房菌菌还是把这份报告给啃了两遍,为土粉们吐血总结出了一些精华部分,希望你会喜欢。

 

 

土澳房产的前世今生


 

自1970年以来的这47年里,如果去除通货膨胀的影响,土澳的房屋中位价已经涨了快4倍(下图蓝色),但澳人的工资却只涨了2倍(下图黄色)。

 

 

就拿过去的5年来讲,如果去除通货膨胀的影响,土澳的房屋中位价涨了30%。但如果你只分析悉尼的房产市场,这个数字就变成了64%。

 

这份报告神一般地总结出了自1970年以来几乎所有土澳主要城市去除通胀或通缩影响后的涨跌周期和幅度大小。

 

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依次为悉尼、墨尔本、布里斯本(上)

珀斯、阿德莱德和霍巴特(下)

 

 

下图则是从1960年以来去除通胀或通缩影响后的土澳各大城市房屋中位价趋势图:

 

右边从上到下依次为悉尼、墨尔本、珀斯、布里斯本、阿德莱德和霍巴特

 

如果你觉得这些数据看上去还是不够过瘾,ok,报告连1880年的数据都给你了。下图是悉尼和猫本1880年至2016年的房屋中位价长线趋势图。这张趋势图很明显地告诉我们,自从上世纪50年代起,悉尼(黄线)和猫本(蓝线)的房价虽不断地经历着不同的涨跌周期,但整体上的持续涨幅已经是大势所趋了。

 

 

为啥会有这样的涨幅?


 

土粉们可能会问,除了二战结束的原因以外,上世纪50年代起的长线涨幅趋势还有哪些其它的重要原因呢?报告给出了以下三点主要原因

 

  1. 土澳城市的基建(尤其是交通)从那时起已经开始滞后,而上世纪60年代正是澳洲工业发展的巅峰时期,大量的工厂坐落在内城区域,这进一步地加重了交通的堵塞。其直接结果就是人们进城打工和出城回家的成本不断地增加,于是人们就更愿意住得离城中心近一点,造成了内城房价的攀升;

  2. 随着全球制造业的发展和冲击,土澳的工业逐渐没落,工厂也渐渐地迁移至郊区,但与此同时,土澳的金融服务业开始了加速发展,其结果就是高收入的白领逐渐地通过高租金和高房价的竞争优势将以前住在市区的低收入蓝领赶了出去。这一过程有一个专有的学术名词叫绅士化或中产阶层化,英文是 gentrification;

  3. 政府对土地用途的控制欲望变得非常的强烈,城市的分区政策逐渐变得苛刻起来,这也造成了人为的土地供应紧张,从而推高了土地的价格。

 

看完这三点的论述,房菌菌的额头冒出了冷汗。想住得离市中心工作区域近点阶级分化的竞争排挤政府对土地的控制欲这三点高房价的原因完全也适用于今天土澳的大城市啊。

 

以上三点是上世纪50年代以来房价长线上涨的主要原因。接下来,我们要讨论的是过去近30年来(1990年至今)澳洲主要城市长线房价呈现加速上涨的原因。通过报告,我也总结出了以下四点主要原因

 

  1. 海岸城市相对于内陆城市而言,有着与生俱来的海岸房产溢价优势。通俗点说就是海岸房产的额外费用。海岸城市房价的加快增长不仅仅出现在土澳,在北美洲、欧洲和亚洲都可以看到很多相似的例子。比如美国西海岸加州的旧金山(下图浅蓝线),地势的局限性上与悉尼(下图深蓝线)相似,两个城市都有着举世闻名的海岸风光和先进的公共设施,于是高收入阶层就会运用高价格来为自己赢得居住权的竞争;

     

  2. 土澳的税务政策长期性系统性“照顾”着有房者首先,自住房的增值不在征税的范围之内。换句话说,不论你的自住房涨了多少,卖掉套现后,增值的部分是一分钱都不需要交给澳洲政府的。要知道这个政策美国佬看了一定眼红死了,在美国,夫妻双方卖掉自住房最高的增值免税上限为50万美刀(单身为25万美刀)。第二,土澳没有像美国一样的每年都需要交的房产税。虽然土澳的各州有针对土地价值的土地税,BUT,自住房也是全免土地税的(注意:必须是个人名义所拥有的自住房产,不可以是信托或公司所拥有的自住房产第三,澳洲保留了少数发达国家才有的负扣税政策。换句话说,一个房产投资如果每年出现亏损,个人和国家同时承担着亏损的义务,因为负扣税可以有效地降低纳税人的综合收入,从而减少纳税。但这也不可避免地降低了房产投资的投机成本,多多少少地鼓励了房产的投机行为;

  3. 土澳是一个传统的移民国家。而移民又特别钟爱我们的海岸城市,尤其是新州的悉尼和维州的猫本。我来举例说明,在2015-16财年,这两个州的海外移民人口的净增长速度(下图绿色)超过了自然人口的净增长速度(下图深蓝色)。但这还没说到点子上,大多数海外移民的真正杀伤力在于他们的钱袋子。从钱的力量上讲,海外移民一个顶俩或仨个澳人都不夸张啊。所以,土澳国内的阶级斗争(上文提到的绅士化进程)加上新移民的“圈地运动”,各大城市的房价想不涨也难啊;

  4. 上世纪80年代中叶起,联邦政府对金融市场的放宽改革也推动了房价的加速上涨。改革的直接后果就是资本成本的持续降低。通俗点说,就是房贷的利率持续降低,房贷也越来越容易,银行间的竞争也愈演愈烈,造成房贷者权利反转。谢天谢地的是,澳洲政府还是有点底线的,没有将金融市场开放得像美国次贷危机前的那样。低廉的房贷成本让越来越多的人可以买房,在土地分区严格管理和土地供应相对受限的大城市,就造成了供不应求的失衡局面,房价就被这无形的手不断地加快推高了。

     

 

了解了房价长线加速上涨3+4原因之后,再来看报告里提供的这一幅图就非常好理解了。以下这幅图描绘的是1976年出生的一代所经历的房价增长(黄色柱子,西方国家普遍统称这一代人为 Gen X)。蓝线是利率,紫线是失业率。图表上方标有一些重要的政府政策。我可以得出以下结论:不论政府出台的是好或坏的政策,房价的长线上涨最终需要回归到经济学的逻辑层面,也就是以上提到的宏微观经济的3+4原因。

 

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增加供应不能解决高房价问题


 

我们的联邦财长不断地强调要增加房屋供应来解决人民买房难的问题。听起来挺感动的,但土粉们,你们可不能相信土澳政客的话啊,因为单纯地增加房屋供应是解决不了高房价问题的。

 

原因非常的简单,你有见过现在悉尼的新房或新公寓的价格一个比一个低吗?

 

为什么没有呢?原因非常的简单。由于政府对城市及其周边土地用途的严格控制,争夺稀有的可开发住宅用地(不论是新的地皮或现有的住宅用地)会耗费开发商大量的资本。羊毛出在羊身上,为这买单的一定是最后的购房者。

 

虽然政府也可以通过一些政策给予开发商适当的优惠来鼓励其建造更多的经济适用房。但是,钱从哪来呢?当然是从纳税人的口袋里拿了。可你懂的,这些钱已经不够花了,除非政府提议增加税收,但这又谈何容易呢?

 

土澳房产的明天


 

 

澳大利亚经济发展委员会的研究性报告《澳洲房产》最后指出:在未来的40年里,人们对土澳大城市房产需求的热度是不会减少的。高房价绝对不是海外人士的买买买、负扣税优惠或低利率所造成的这么简单。高房价也不仅仅是土澳大城市所独有的问题。解决高房价也绝不是通过单单的税务改革、增加住宅土地供应或政府资助经济适用房这么简单。

 

房菌菌想说的是,土澳大城市房价的长线上涨趋势(不论是加速还是减速)不会在可预见的将来消失(除非三胖跟川普干上了,或哪哪有核战什么的)。

 

房价的涨跌周期是一定存在和交替的。如果你能掐准交替的时机,房菌菌建议你不要再投资房产了,而应该考虑转行买买乐透彩票什么的。

 

所以,房产投资者们不应该每天对着镜子问:“魔镜魔镜,房价到顶了吗?”而正确的问题是:“魔镜魔镜,来帮我分析一下某某地区的3+4宏微观因素。。。”

 

 

昨天,房价开始涨着。今天,房价继续涨着。明天,房价还在涨着。谢谢!

——房菌菌

 

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