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【想做开发商吗?浅谈澳洲房产开发】

发布时间:2017-08-19  来源:  

 

在澳洲进行房产开发,就好像驾车在高速路上行驶,其实道路是早已规划好的,当然,你可以从一个车道变去另一个车道,也可以继续变下去,但是,车道是有限的,你的活动范围也非常有限。

澳洲房产开发包含了一系列从买地到开发设施的过程,因此,可以说房地产开发不仅是建房,更是创造一个大众认可的产品。

 

澳洲房产开发



每个行业都是有规则的,这里的所指的规则在我看来包含两个方面,从大的来说,地产开发的最终目的是得到开发利润,而实现利润的前提是预定销售价格的实现、预定建造成本的锁定以及预定开发周期的按时完成。

而从小的方面来说,项目开发的基本流程以及可能需要的相关文件、财务计划、法律规范、各类专业人士的衔接配合以及风险突发的应急策略等都应该是在项目开始前就需要做到基本清晰的,就好像军官在指挥大战前一定会进行沙盘演习一样。

这里面将会涉及大量的专业知识和丰富经验的积累,尤其当项目发生在自己并不十分熟悉的规则和社会形态下时,寻找一个专业的人或者团队来指导和帮助项目的顺利进行也就尤其重要了。

澳大利亚的土地所有权比较清晰,主要是政府名下,公司名下以及私人名下,而新州有管理土地的部门,释放建地的工作就是由这个部门来调配的。因此,土地的所有权等问题开发商必须考虑在内。

其次,土地的位置对于购买成本和项目售价会产生影响,而这些因素又与开发利润息息相关。买地时,首先要考虑是否靠近车站、高速路、学校、商铺和一些基础设施等。

另外还需要特别注意的是土地功能分区,也就是zoning,主要分为商用地(Commercial)、住宅用地 (Residential)、工业用地 (Industrial)、农业用地 (Agricultural)。住宅区有时还会对高中低密度来区分。

在某些区域,市政厅可能会在高度、容积等方面对开发做更多的限制。而且,开发商还需注意在预备购买的地块上是否有建筑物,建筑物是否为文物,可否拆除,有无需要保护限制开发的重要植物等等。


1.房地产开发过程:申请DA及CC

DA是Development Approval的缩写,也称开发申请。

作为开发商,盖房子,在一块空地上创造更多价值是你的首要任务。而价值创造的第一步就是要获得开发的审批。

负责批准DA的是当地市政府,也就是Local Council。一旦DA获批,那么地块的价格便不可同日而语,一块空地就会拥有非常具体的计算成本和盈利的基数,就能够清楚的知道批准建造多少套住宅。

批文是一个开发项目最最最至关重要的一步,Council多批一层楼就是多一层楼的利润。所以在买地的时候,尽量咨询有经验的设计师或者城市规划师可以降低这方面的风险。获取批文时间短则几个月,长则一两年,各个市政府所需的时间不一,需要谨慎。


2. 接下来的工作便是申请CC(Construction Certificate)

如果申请DA是立项,那么CC便是具体架构了,简单来说就是对施工图审查,特别是外观,一旦确定下来就不能更改了。所以做概念设计时需要做一些功课,当设计不符合市场,或是不满足客户要求时,批文申请非常可能被拒,所以必要时最好提前向市政厅咨询。施工设计尽量将概念设计细节化,用于招标和作为施工的基础图纸。


3.房地产开发过程:预售(Pre-sales)

等到相关批文全部齐全后,房产便可以进行销售了,此举被称为卖楼花(off the plan)。

预售通常由房产中介负责,收取部分佣金(2%-5%不等)。一般会有一个Master Agent统一管理销售方面的问题,这个Master Agent麾下会有很多第三方中介, 第三方中介数量越多,收取的佣金便会越高。通过第三方售出的房产需要同时向Master Agent支付部分管理费。

佣金一般分两次支付给销售公司,客户签订购房合同并支付首付后,佣金的50%将支付给销售公司,等项目完工交房后支付另50%。

客户支付的首付款(通常为10%)不会直接到开发商账号,而是进入律师的信托账号。在房屋交割时,买家才开始交付剩余款项,因此澳大利亚的开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后。而且银行在贷款之前通常要求一定数量的预售额。


4.房地产开发过程:建造(Construction)

一旦达到预售额,贷款获批,便可以开始动工了。

在澳大利亚做开发商,建筑是非常重要的环节。

建造过程中,承建商普遍会在规定的时间段内完成部分建造工作,并向开发商申请付款。但是澳洲银行不会一次性拨一笔款,而是hi先审核承建商的申请是否合理,若合理,这笔款项会直接付给承建商。


5. 房地产开发过程: 居住许可证(Occupation Certificate)

历经千辛万苦,你的房子终于盖好了,但在交割之前,所有的房屋必须经过市政的验收,验收合格后,才能够入住,这个过程便是得到Occupation Certification。

市政主要负责验收结构部分和质量方面的问题,包括防火,供电,供水等。

持有OC后,开发商才能让住户进入新房中进行检查。


6. 房地产开发过程:交房(Settlement)

顺利交割是开发商功成身退的最后一步,但也是获得预期利润的最重要的一步。

一旦无法交割或者无法按时交割,都有可能导致销售合同解除而影响到开发商的利润。所以开发商或者销售中介应该帮助买家进行按时交割,比如提前通知买家申请贷款或准备交割资料等。

 

 

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