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【澳洲买房卖房陷阱】完税证明,不看亏大了

发布时间:2017-08-14  来源:  

 

从2017年7月1日起,澳洲卖家若想要出售价值超过$75万澳元的房产,需从澳洲税务局取得一封“完税证明”以阐明自己是澳洲本地居民。如果不能提供,买家必须扣留房价的12.5%给澳洲税务局。

 

澳洲卖房完税证明


澳洲过户交易机构主席表示,如果卖家提供不了“完税证明”的话,将一直维持外籍人士房产交易状态。也就是说,被扣下来的钱将直接上缴给税务局,卖家无法得到房产交易额的全部,直到提供“完税证明”才能将剩下的余款收回。

该政策不仅仅为了避免海外人士逃交房产增值税,本地人若想要拿到“完税证明”也可能会有一点点风险


特别是容易出现以下情况:

  多年未报税;

  已报税,但记录显示卖家无法负担这样的豪宅;

  如果卖家和邻居一起将房产联卖给同一开发商,通常会取得额外资本获益,这样的话自住房的资本增值税就不能完全豁免,额外盈利部分需要缴税;

  如果税务局查明卖家本身从事房产开发生意,自住房的资本增值税可能无法豁免。  

也就是说,此项政策不仅影响到海外卖家,本地卖家的税务“前科”也将增加被挖的可能性。


如果本地买家需要代扣代缴12.5%的预提所得税,实务中如何来操作呢?


12.5%预扣所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不可以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务,那么将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

在实务中,买家在购买75万以上房产的时候,必须要先咨询卖家是否是海外投资者。为了保障双方的合法权益,如果卖家不是海外投资者的话,卖家可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明,然后将该证明递交给买家,买家就可以无须担心代扣代缴的事宜。如果卖家是海外投资者的话,买家必须在房产过户前,把一部分购房款(12.5%)扣下,先行交给税务局。这里要注意的一点是,这个12.5%的预提所得税不是在签合同交定金的时候上交,而是在房产过户,支付余款的时候上交税务局。

在税款上交税务局的时候,买家需要填写一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification”,表中会列明买家和卖家的详细资料,所购买的资产以及应代扣代缴的税金。当税金入库后,买家会拿到一个完税证明和已支付代码。



卖家如何获得“完税证明”

对于是澳大利亚税务居民的卖家而言:

他们有义务在出售高价房产时提供给买家该项证明, 以免ATO对卖房收益进行10%的预扣。

1)如何申请?

本人或者相关的第三方 (例如:代表会计,律师等) 可在ATO官网上填写并在线提交完税证明申请表格。多个人共同拥有房产时,每个人都需要分别填写申请表格。为了避免有可能的延迟,建议至少在需要的日期提前14天申请。(通常需要14-28天)

2)完税证明有效期是多久?


证书在颁发后的12个月内都有效。


3)如何收到完税证明?

卖家会以电子邮件 (Email) 的方式收到此证书或者会邮寄到卖家在申请表上填写的居住地址。

 对于非澳大利亚税务居民 (海外居民)的卖家来说:


ATO一定会对卖房收益进行12.5%的预扣,当卖家认为12.5%预扣税与实际应纳税额不符时,例如,卖房时没有产生资本增值 (Capital gain) 而是资本减值 (Capital loss),就可以提交差异申请 (Variations)。当审核通过,卖家会收到差异通知(Variations notice) 。在出售高价房产时,将其提供给买家就可以减少预扣的税额。


不过政府的每一个决策都在不知不觉的抬高房价,该政策的确会难为到那些进退两难的“税务前科”卖家,由于拿不到“完税证明”,又不想被税务局扣下12.5%的房款,他们手中持有的$75万以上的房产预计不会被放入市场中出售。而由于房源的减少,悉尼房价势必还将会继续上涨。

 

 

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