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【悉尼房价会跌吗?】2017-18土澳联邦预算中房产的那些事

发布时间:2017-05-14  来源:葛佳 土澳思维  

 

 

你们自由国家联盟党这次的预算逼格又创新低啦!

我也没有看出来你们工党这次政策的逼格有多高啊?

 

有什么好吵的。。。

 

土粉们,

 

在浏览这篇文章之前,我强烈建议您先读读我对本届联邦预算的初步分析:【最新:2017土澳联邦预算税务篇权威解读】小葛全面提升你的税务逼格指数,让你知其然,也知其所以然

 

文章发表后,我收到了不少的提问,尤其是房产税务这一块。由于小葛时间有限,在此,我对一些具有代表性的问题做一次统一解答,希望土粉们能理解。

 

问:政府对五大银行开刀,征收0.06%的大银行税,我们的房贷利息是不是又要升了?

 

我在上篇文章中提到过,这项政策如果要成为法律,必须经过参众两院的通过。这个法案在众议院是肯定可以通过的,毕竟执政党自由国家联盟党占有多数席位。答案的关键在参议院,我可以告诉您的是,反对党工党已经明确表示不会反对这项政策,所以,2017年7月1日起征收的0.06%大银行税几乎已成定局。

 

那好,既然立法已经没有悬念了,下一个问题就是,银行是否会把这个额外的税务成本最终转嫁给消费者呢?首先,您要知道这个税种目前只适用于土澳的五家银行:联邦、澳新、国民、西太和麦考瑞。其次,您要知道澳洲的房贷市场是非常具有竞争属性的市场,贷款者的选择其实很多,较小一点的银行或金融机构如Surcorp、花旗、ING等都是非常有竞争力的。换句话说,这五家银行如果要通过提高房贷利率来转嫁成本的话,它们需要非常的慎重。最后,我要强调的是,利息今年一定还会再次升高,但这跟大银行税关系并不大,特别是投资性房贷或只还利息的房贷。其主要原因有两个:

 

  1. 国际资本的成本是在不断提高的,而土澳银行有相当一部分的资本靠着海外的融资;

  2. 澳洲审慎监管局APRA对土澳银行的管控强度正在加大,造成了银行管控成本的大幅提升。

 

这两个原因才是利息升高的最终获首,土粉们一定要擦亮眼睛,看清本质。所以,我最后的答案是,房贷利息今年还会升,特别是投资性房贷或只还利息的房贷产品,但其元凶不一定是这个0.06%的大银行税。

 

问:医保说怎么又提高了呢?小葛,我的工资本来就没有多少啊,那买私保可以抵税吗?

 

没错,但是2.5%的医保税要到2019年7月1日起才开始调整,还有整整两个财年哦。虽然低收入人士不需要交医保税,并且政府从下个财年开始还提高了低收入的限额,但真的是少之又少。比如,个人的年低收入标准仅从目前的21,355刀提高到了21,655刀,才300刀。

 

目前工党的态度是,升0.5%没有问题,BUT,工党强烈要求只有在可纳税收入超过87,000刀时才开始提高。话句话说,工党会在参议院对执政党施压,要求可纳税收入87,000刀以下的纳税人还是只交2.0%的医保税。我个人认为,执政党会最终妥协。所以我的答案是,如果您的可纳税收入在87,000刀以下的,不必过于郁闷,有可能只是一场虚惊。

 

最后,买私家医疗保险不可以抵税。但是,如果您是高收入人士,买私保可以避免缴纳最高1.5%的医保附加税,英文叫medicare levy surcharge,简称MLS。比如,您是一个单身,年薪在14万刀以上,没有买私家医疗保险,您就需要缴纳额外的2,100刀MLS。但是,如果您全年都买了私家医疗保险,就不需要缴纳了。

 

 

 

问:我的朋友说这次预算对负扣税政策动了手脚,为什么您说负扣税政策没有变化呢?

 

对负扣税政策动了手脚这个说法是错误的,政府在此次的预算中,为了避免不必要的政治风险,的确没有触及保持了多年的负扣税的政策。但是,政府确实对以下两个曾经可抵扣的投资房开销下了手:

 

  1. 从2017年7月1日起,全面禁止了用于投资房的旅行费用抵扣。比如,您亲自开车去收租金或海外人士买飞机票来土澳检查投资房的费用从下个财年起就不可以再抵扣了。但是,请土粉们记住,如果您雇佣专业房产中介去给您检查投资房,那么中介所产生的旅行费用是可以100%用来抵扣的。

     

  2. 从2017年5月9日晚7:30起,政府对资产折旧的抵扣施加限制。在我们会计界,房产折旧其实有两个大项:房屋结构折旧(也叫 Div 43)和房屋资产折旧 (也叫 Div 40)。这次预算中不受影响的是Div 43 房屋结构折旧。这里科普一下,住宅房屋必须是1979年8月22日以后开始建造的房子才可以享受Div 43 房屋结构折旧。一般来讲,现在的新房每年可以折旧2.5%,总共40年。这次预算仅对房屋资产折旧 (也叫 Div 40)做出了调整。我在上篇文章里讲到,对于新购买且用于投资房的资产还是可以正常地逐年抵扣,并不受新政策的影响。但是,如果之后转手给了下一位投资房的买家,新的买家就不允许继续抵扣了。比如说,小明给自己的投资房买了一个微波炉,但是不久后,他把这个房子卖给了小宝,也做投资房,就算微波炉还剩有一定的抵扣额度,但是由于中间转手了,新政策就禁止了小宝用微波炉剩余抵扣额度来做抵扣。土粉们想想,一个投资房除了微波炉以外,是不是还有很多其它的家电和设施?所以,投资房转手后,新的买家确实少了很多 Div 40折旧的福利。

 

 

问:妈呀,政府对海外买房人士开刀了,先是禁止自住房增值税全免政策,然后再征收房产空置税。小葛,你觉得悉尼的房价会跌吗?

 

您的问题不是一个纯粹的税务问题。我们先把税务问题讲清楚,再来用数据讲讲我对悉尼房市的一些判断。

 

从2017年5月9日晚7:30起:

 

  1. 海外买家拥有的住宅房产如果一年内刻意空置超过六个月,每年每套至少缴纳5千刀的空置税。目前,具体的法规细则还没有推出,所以我也不知道最终的计算公式是什么;

     

  2. 海外买家和持有澳洲非永居签证的买家,将不再享有自住房增值税全免政策。也就是说,非永居签证的买家,就算是澳洲的税务居民,也不可以享受,政府的手段还是非常残忍的。对于在2017年5月9日晚7:30之前购买到的房产,海外买家和持有澳洲非永居签证的买家必须在2019年6月30日前将自住房卖掉才可以享受到增值税全免政策。有些土粉问我,如果在2019年6月30日之后再买掉,是所有的增值都要交税,还是从2017年5月9日政策变化的这一天起开始算增值?哎,我也不知道,需要等待具体的法规。

 

下面我们来说说悉尼的房价会不会跌吧。以下观点纯属个人洞察,仅供参考,不代表【土澳思维】、【悉尼税务】和【悉尼金融】的立场。

 

我们先从一个表格说起,这个表格是一个澳洲地产研究大咖Michael Matusik先生最近发布的。这个表里的数据就是说明了一个问题,土澳各大城市独立屋的房价要如何下降才可以算作是可承受的价格。里面的数字蛮夸张的,比如,悉尼的房价需要下降47%。你懂的,这怎么可能嘛。如果换一个角度,可以解读成我们悉尼的房价几乎将无限期地让普通民众无法承担,现实真的是太残酷了。

 

 

 

的确,下面这个图可以说明一切。这是悉尼20年来独立屋中位价的涨幅趋势,数据来源是地盘集团,所以数据准确性是比较可靠的。我用一句话就可以概括悉尼这20年的房市了:悉尼的房价虽然不是年年升,但房价中长线上涨的趋势是无法逆转的,并且,这股趋势的上涨速度远远高于通货膨胀的增长速度。

 

 

再给大家看一组数据,海外买家的数量在2015-16财年狂涨了19%,可大家不要忘了,这可是在多方面对海外买家不友好的环境里实现的。中国的买家总量占据了半壁江山,达到了30,611个,总额达到了473亿澳币。在与美国数据的对比中,我们可以判断,中国买家在澳投资就是单个单个的住宅房居多。

 

 

最后我想指出,房价下降需要三大合力:

 

  1. 减少需求:在悉尼这个目标是不太可能实现的。

     

  2. 增加供应:悉尼供应量增长的速度会是一个挑战。还有供应的增长不等于房价就会下降。您想想啊,如果你是开发商,您的新房产项目会比以前的房子卖得便宜吗?不可能嘛。

     

  3. 减少外来干扰:不让海外买家来投资,这也是天方夜谭,不可能的。越来越多的中国买家会过来投资买房,这个大趋势将不可逆转。

 

最后,回答您的问题。我认为悉尼未来两年的房价会处在一个调整期,由于前几年涨得实在是太猛了,部分地区不可避免地会有一些房价的回调。银行对放贷的缩紧也会对悉尼房市产生一定的负面影响。但是,让房价下降的三大合力几乎是无法被同时满足的。

 

悉尼房价如果出现大幅下降,只可能有一个原因:大规模的经济危机。从目前的经济形势来看,虽然土澳国民和政府双双债台高筑,但发生大规模的经济危机的征兆并不明显。综上所述,悉尼的房价就算短期有回调,中长期还是被我看好的。

 

最后一问:小葛,此次预算极大地调低了我们这些海外人士卖房时增值税预扣机制的门槛。我可不可以这么理解,我卖房时只用交12.5%的预扣款就可以了?

 

的确,从2017年7月1日起,海外人士卖房增值税预扣机制的起征点从现有的2百万澳币降低到了75万澳币,预扣税率也从现有卖房价格的10%增加到了12.5%。

 

但我要强调的是,这12.5%的预扣款不等于预扣税。此话怎讲?让我来给您解释一下。依据澳洲联邦税法和各国的双边税法协议,拿咱们中国来举例。您如果是中国税务居民,在澳洲本土所产生的利息或版税只需缴纳10%的税率,英文叫withholding tax,简称WHT。同时,您每年是不需要再向土澳税务局申报这些收入的。

 

好了,现在我们回到海外人士卖房增值税预扣机制。注意这只是个机制,英文是property withholding rules,并不是property withholding tax,也就是说,你在被预扣了12.5%的卖房价格之后,还是需要在年终递交个税申报来详细地计算增值税。同时,您可别忘了,对于2012年5月8日以后购买投资房的海外人士来讲,是没有增值税五折优惠的。也就是说,所有的增值需要计入卖房时当年的个人收入里,再算所得税。

 

最后,您还要记住,非澳洲的税务居民是没有18,200刀的免税额度的,从您净赚的第1刀开始就要征税。澳洲的税率采用阶梯制,最高45%,目前对于高收入人群还有2%的临时预算附加税(到2016-17财年为止)。好消息是,非澳洲税务居民不用支付2%的国民医保附加税:

 

0-18,000刀:32.5%

80,001-180,000刀:26,000刀,再加上8万刀以上收入的37%

180,001刀以上的:63,000刀,再加上18万刀以上收入的45%

 

由于时间有限,我的解答就先到这里。希望对土粉们有一定的帮助。

 

特别彩蛋:土澳思维赠送20份周末礼物

想创业或正在创业土粉们

 

【土澳思维】感谢主办方:

我听周华老师讲座的次数已经数不清了,但每次都会有满满的收获。我相信这次的讲座也一定会成功,土粉们走过路过莫错过哦。

 

 

 

6月3日,星期六

2:00开始入场,2:30开讲

Eastern Avenue Auditorium, University of Sydney

 

周华老师的一生经历了好几次的“重新开始”,每一个新的开始都是他给自己设立的新的挑战和目标。这次分享会我们将从他的创业历程中学到:

 

  • 在人生重要的节点我们应该如何做选择?

  • 创业人需要具备什么样的心态和素质?

  • 为什么我们的创业会失败?

  • 面对事业的瓶颈我要如何突破?

  • 面对非议时我们如何面对?

  • 如何建立一个高效的核心团队?

  • 你的企业如何能够在激烈的竞争中脱颖而出?

 

 

提起周华老师,我首先想到的是他丰富的经历:中国前外交官、澳洲企业家、亚太集团总裁等。但鲜为人知的是,他早年竟辞去了令人羡慕的外交官位,1991年携4000澳元来到澳洲,做过7澳元一小时的比萨外卖工作,卖过保险,做过直销,做过业余演员,开过翻译公司。

 

所有经历的一切,在他看来,并非困难也非困境,那不过是他在追求更远大目标的道路上,对个人意志的磨炼。当年从北大学子到外交官,再到涉足商界;从白手起家到如今的集团总裁;从只有4000澳元的打工者到上亿资产的拥有者、地产投资策略家、研究者、教育者,周华用了26年完成了这一身份转变。

 

 

比起开一间公司,创业其实是一种心态,是一个过程,是一种学习。学会从困难中汲取养分,明白低谷并不是终点,才可以在绝望中找到希望。周华老师认为,“你的心态决定了你的眼界,你的眼界决定了你的世界。” 这正如十六世纪著名的英国思想家弥尔顿(John Milton)曾说过的:“心是居其位,只在一念间;天堂变地狱,地狱变天堂。”


 

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